不看不知道，買房和賣房違約條款為何不同？
買房子絕對(duì)是每個(gè)人人生中的一件大事，也是置辦一件大家產(chǎn)，其中，買賣合同是重要的交易依據(jù)，大家都會(huì)比較重視。
前幾天，有位正準(zhǔn)備買房子的市民碰到了一個(gè)困惑，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，他拿到的買賣合同里，買房子和賣房子的，出現(xiàn)違約時(shí)，兩方違約的賠償責(zé)任是不一樣的。
逾期付款，付萬分之五違約金
逾期交房，才萬分之一違約金
近日，有當(dāng)事人到該律所反映，反映在購房合同中，開發(fā)商與購房戶的違約責(zé)任不對(duì)等的問題。
根據(jù)當(dāng)事人陳述，他于去年12月向我市一家房地產(chǎn)公司訂購了商品房一套，在訂購合同上雙方只約定房號(hào)和單價(jià)等簡單條款，當(dāng)時(shí)支付了10萬元的預(yù)約金。
前幾天，房地產(chǎn)開發(fā)商通知他去簽訂《商品房買賣合同》，銷售人員將擬好的合同給他看，他發(fā)現(xiàn)合同對(duì)違約責(zé)任的約定非常不公平。
合同第八條對(duì)“買受人逾期付款的違約責(zé)任”約定：逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。
也就是說，如果他逾期沒有支付余款，作為買房者，需要每天支付萬分之五的違約金。
但是，讓當(dāng)事人感到困惑的是，合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”卻約定：逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。
換句話說，如果開發(fā)商沒有按期交房，那么只需要支付萬分之一的違約金，而這個(gè)萬分之一還是以之前支付的10萬元預(yù)約金來算的。
“如果房屋總價(jià)是100萬元，我逾期，要按應(yīng)付款基準(zhǔn)來算萬分之五的違約金；開發(fā)商逾期交房，卻只要按照已付款也就是10萬元的萬分之一來支付違約金，這是不是太不公平了？”當(dāng)事人對(duì)這樣的條款感到很氣憤。
合同是否公平
不以簡單的數(shù)字來判斷
“雙方約定的違約責(zé)任是否公平，不能僅僅從所約定的數(shù)字來判斷，更應(yīng)該從雙方違約可能發(fā)生的概率的大小和是否可控、以及發(fā)生違約后給守約方造成的損失大小等客觀原因來分析，約定相應(yīng)的違約責(zé)任。”浙江澤大（金華）律師事務(wù)所副主任藍(lán)林茂律師認(rèn)為，也就是說簽訂合同應(yīng)追求實(shí)質(zhì)的公平，而非形式的公平。
律師認(rèn)為，從購房戶和開發(fā)商兩方來說，發(fā)生違約的概率和損失是不對(duì)等的。
對(duì)購房戶來說，購房戶在買房時(shí)，一般在購買前已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備，特別是對(duì)購房款的支付已做好充分準(zhǔn)備，而且付款一般都在短期內(nèi)完成，如果按揭貸款的一般也是按提交資料為準(zhǔn)，所以發(fā)生違約的概率相對(duì)較小。
而對(duì)開發(fā)商來說，購房戶逾期付款對(duì)開發(fā)商造成的直接損失是利息損失，間接損失是多數(shù)人不按時(shí)付款可能會(huì)影響開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度，造成整個(gè)樓盤延期完工，逾期交付，這個(gè)間接損失是非常大的。
不過，司法上一般只考慮直接損失，而不考慮間接損失的賠償。所以，合同約定的萬分之五的違約金，相當(dāng)于月利率1.5％。
這個(gè)“1.5%”符合《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條“民間借貨的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）”的規(guī)定，法院會(huì)予以支持。
開發(fā)商逾期交房
法律上一般按租金損失算
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，如果商品房是預(yù)售房，一般從開發(fā)商取得預(yù)售證到房屋交付時(shí)間較長，有的甚至要兩三年。
在這段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商可能面臨來自建筑商延期完工的風(fēng)險(xiǎn)、相鄰糾紛的風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)職能部門干預(yù)的風(fēng)險(xiǎn)、氣候異常的風(fēng)險(xiǎn)等等。所以，開發(fā)商逾期交房的概率大得多，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大得多。
而在法律上，逾期交付房屋的直接損失，法律上一般按租金損失計(jì)算。當(dāng)然也存在因房屋不能按時(shí)交付打亂購房戶的生活等間接損失。
比如100萬元的房價(jià)，如果違約金約定按萬分之五計(jì)算，則每月的違約金是15000元，大大高于實(shí)際損失月租金1500元左右。那么，開發(fā)商就完全可以根據(jù)《合同法》第114條，“約定的違約金過高于實(shí)際損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。以目前金華的行情，也基本調(diào)整為2000元/月左右。
那么問題來了，為什么法律上對(duì)同樣是100萬元總價(jià)的房屋，購房戶逾期支付房款和開發(fā)商逾期交付房屋在直接損失的計(jì)算上有如此大的差距？
藍(lán)林茂說，這是由市場(chǎng)的交易價(jià)格決定的，因?yàn)楝F(xiàn)金保值能力較低，特別在現(xiàn)階段，需要有較高的使用費(fèi)（利息），而且承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)高，對(duì)資金出借方來說，因?yàn)橘Y金是需要交付他人使用，可能存在資金不能收回的風(fēng)險(xiǎn)；而房屋保值、增值能力強(qiáng)，所以租金相對(duì)較低，而且出租房屋是不變更所有權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小。
換句話說，購房戶手上握有現(xiàn)金，但是逾期付款，現(xiàn)金貶值的可能性就大；而開發(fā)商手上有房子，哪怕逾期交房，房子貶值的可能性卻低。
也正因?yàn)槿绱�，所以許多人愿意放棄當(dāng)期收益率較高的現(xiàn)金以換取當(dāng)期收益率較低，但保值增值能力強(qiáng)、投資風(fēng)險(xiǎn)小的房屋。
本報(bào)記者 楊林聰
