不看不知道,買房和賣房違約條款為何不同?
買房子絕對(duì)是每個(gè)人人生中的一件大事,也是置辦一件大家產(chǎn),其中,買賣合同是重要的交易依據(jù),大家都會(huì)比較重視。
前幾天,有位正準(zhǔn)備買房子的市民碰到了一個(gè)困惑,因?yàn)樗l(fā)現(xiàn),他拿到的買賣合同里,買房子和賣房子的,出現(xiàn)違約時(shí),兩方違約的賠償責(zé)任是不一樣的。
逾期付款,付萬分之五違約金
逾期交房,才萬分之一違約金
近日,有當(dāng)事人到該律所反映,反映在購房合同中,開發(fā)商與購房戶的違約責(zé)任不對(duì)等的問題。
根據(jù)當(dāng)事人陳述,他于去年12月向我市一家房地產(chǎn)公司訂購了商品房一套,在訂購合同上雙方只約定房號(hào)和單價(jià)等簡單條款,當(dāng)時(shí)支付了10萬元的預(yù)約金。
前幾天,房地產(chǎn)開發(fā)商通知他去簽訂《商品房買賣合同》,銷售人員將擬好的合同給他看,他發(fā)現(xiàn)合同對(duì)違約責(zé)任的約定非常不公平。
合同第八條對(duì)“買受人逾期付款的違約責(zé)任”約定:逾期在30日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金,合同繼續(xù)履行。
也就是說,如果他逾期沒有支付余款,作為買房者,需要每天支付萬分之五的違約金。
但是,讓當(dāng)事人感到困惑的是,合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”卻約定:逾期不超過30日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金,合同繼續(xù)履行。
換句話說,如果開發(fā)商沒有按期交房,那么只需要支付萬分之一的違約金,而這個(gè)萬分之一還是以之前支付的10萬元預(yù)約金來算的。
“如果房屋總價(jià)是100萬元,我逾期,要按應(yīng)付款基準(zhǔn)來算萬分之五的違約金;開發(fā)商逾期交房,卻只要按照已付款也就是10萬元的萬分之一來支付違約金,這是不是太不公平了?”當(dāng)事人對(duì)這樣的條款感到很氣憤。
合同是否公平
不以簡單的數(shù)字來判斷
“雙方約定的違約責(zé)任是否公平,不能僅僅從所約定的數(shù)字來判斷,更應(yīng)該從雙方違約可能發(fā)生的概率的大小和是否可控、以及發(fā)生違約后給守約方造成的損失大小等客觀原因來分析,約定相應(yīng)的違約責(zé)任。”浙江澤大(金華)律師事務(wù)所副主任藍(lán)林茂律師認(rèn)為,也就是說簽訂合同應(yīng)追求實(shí)質(zhì)的公平,而非形式的公平。
律師認(rèn)為,從購房戶和開發(fā)商兩方來說,發(fā)生違約的概率和損失是不對(duì)等的。
對(duì)購房戶來說,購房戶在買房時(shí),一般在購買前已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備,特別是對(duì)購房款的支付已做好充分準(zhǔn)備,而且付款一般都在短期內(nèi)完成,如果按揭貸款的一般也是按提交資料為準(zhǔn),所以發(fā)生違約的概率相對(duì)較小。
而對(duì)開發(fā)商來說,購房戶逾期付款對(duì)開發(fā)商造成的直接損失是利息損失,間接損失是多數(shù)人不按時(shí)付款可能會(huì)影響開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度,造成整個(gè)樓盤延期完工,逾期交付,這個(gè)間接損失是非常大的。
不過,司法上一般只考慮直接損失,而不考慮間接損失的賠償。所以,合同約定的萬分之五的違約金,相當(dāng)于月利率1.5%。
這個(gè)“1.5%”符合《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條“民間借貨的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率,各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握,但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數(shù))”的規(guī)定,法院會(huì)予以支持。
開發(fā)商逾期交房
法律上一般按租金損失算
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,如果商品房是預(yù)售房,一般從開發(fā)商取得預(yù)售證到房屋交付時(shí)間較長,有的甚至要兩三年。
在這段時(shí)間內(nèi),開發(fā)商可能面臨來自建筑商延期完工的風(fēng)險(xiǎn)、相鄰糾紛的風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)職能部門干預(yù)的風(fēng)險(xiǎn)、氣候異常的風(fēng)險(xiǎn)等等。所以,開發(fā)商逾期交房的概率大得多,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大得多。
而在法律上,逾期交付房屋的直接損失,法律上一般按租金損失計(jì)算。當(dāng)然也存在因房屋不能按時(shí)交付打亂購房戶的生活等間接損失。
比如100萬元的房價(jià),如果違約金約定按萬分之五計(jì)算,則每月的違約金是15000元,大大高于實(shí)際損失月租金1500元左右。那么,開發(fā)商就完全可以根據(jù)《合同法》第114條,“約定的違約金過高于實(shí)際損失,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。以目前金華的行情,也基本調(diào)整為2000元/月左右。
那么問題來了,為什么法律上對(duì)同樣是100萬元總價(jià)的房屋,購房戶逾期支付房款和開發(fā)商逾期交付房屋在直接損失的計(jì)算上有如此大的差距?
藍(lán)林茂說,這是由市場(chǎng)的交易價(jià)格決定的,因?yàn)楝F(xiàn)金保值能力較低,特別在現(xiàn)階段,需要有較高的使用費(fèi)(利息),而且承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)高,對(duì)資金出借方來說,因?yàn)橘Y金是需要交付他人使用,可能存在資金不能收回的風(fēng)險(xiǎn);而房屋保值、增值能力強(qiáng),所以租金相對(duì)較低,而且出租房屋是不變更所有權(quán),風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小。
換句話說,購房戶手上握有現(xiàn)金,但是逾期付款,現(xiàn)金貶值的可能性就大;而開發(fā)商手上有房子,哪怕逾期交房,房子貶值的可能性卻低。
也正因?yàn)槿绱,所以許多人愿意放棄當(dāng)期收益率較高的現(xiàn)金以換取當(dāng)期收益率較低,但保值增值能力強(qiáng)、投資風(fēng)險(xiǎn)小的房屋。
本報(bào)記者 楊林聰