【要點(diǎn)提示】合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。以將來可能取得所有權(quán)的財產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同，不因出賣人未能取得所有權(quán)而導(dǎo)致合同無效。根據(jù)物權(quán)效力與合同效力分開的物權(quán)法原則，是否辦理土地使用權(quán)變更登記不影響合同效力。
2006年1月6日，蘇某等十一戶通過公開拍賣方式單獨(dú)或共同取得了位于第4號至第9號的國有土地使用權(quán)。上述土地共占地1313平方米，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地或城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)出讓年限為50年。
2011年12月28日，李某3、李某1、李某2、羅某與上述享有國有土地使用權(quán)人（即蘇某等十一戶）簽訂了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，約定由蘇某等十一戶提供其各自或共同享有的國有土地使用權(quán)，由李某3、李某1、李某2、羅某提供建房資金，由其四人負(fù)責(zé)開發(fā)建成一棟地下一層地上十二層的商住樓。后羅某因故退出并將其權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給了林某。
2012年12月3日，為了預(yù)定涉案房屋，余某與李某2、李某3簽訂了《房屋出售合同》。2013年9月23日，李某2代表項(xiàng)目部（出賣人，即甲方）與余某（買受人，即乙方）正式簽訂了《商品房買賣合同》。載明：甲方經(jīng)批準(zhǔn)將蘇某等所屬以出讓方式取得的土地進(jìn)行合作開發(fā)。合同另對該項(xiàng)目建筑設(shè)計方案、商品房建筑面積（計價面積和產(chǎn)權(quán)證面積）、價款及支付、房屋交付、辦證、違約責(zé)任、延期交房等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，余某陸續(xù)繳納購房款、契稅和房屋維修資金、水電燃?xì)獬跹b費(fèi)和（房產(chǎn)證、土地證）辦證費(fèi)等費(fèi)用共計326645元。2014年12月20日，李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房，因余某對房屋質(zhì)量問題提出異議，余某未同意收房并報案。后余某等多次找政府相關(guān)部門進(jìn)行維權(quán)，政府相關(guān)部進(jìn)行了協(xié)調(diào)處理，因雙方分歧較大，協(xié)調(diào)未果。
案情補(bǔ)充：
1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日經(jīng)法院確認(rèn)有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授權(quán)委托書，授權(quán)其與業(yè)主簽訂商品房買賣合同。四人與蘇某等十一人以出讓方式取得的土地進(jìn)行合作開發(fā)，擬定項(xiàng)目名稱并對外出售。
2.2013年2月30日，蘇某等十一戶作為發(fā)包人將案涉項(xiàng)目建設(shè)工程發(fā)包給了某建筑工程公司。2013年5月3日，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室對蘇某等十一戶案涉項(xiàng)目建設(shè)工程發(fā)放了建設(shè)工程放線通知單。2015年3月25日，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室出具證明，證明蘇某等11戶憑發(fā)放的建設(shè)工程放線通知單就可直接放線開工。該建設(shè)工程總建筑面積為17509.28平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面積1310.2平方米。該項(xiàng)目于2013年3月6日開工建設(shè)，土建部分于2014年10月竣工，但是該建設(shè)工程至今并未進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
3.案涉項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人是林某，李某2主管財務(wù)、李某3主管協(xié)調(diào)工作、李某1進(jìn)行出資，該項(xiàng)目部并無房地產(chǎn)開發(fā)資格。案涉項(xiàng)目至今（本案一審辯論終結(jié)前）未辦理建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，李某1、李某3、李某2、林某亦無商品房預(yù)售許可證。2015年5月28日，李某2等四人向房地產(chǎn)管理局申請對案涉建設(shè)項(xiàng)目“地下層和4-12層房屋產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記。經(jīng)房地產(chǎn)管理局初審認(rèn)定，該項(xiàng)目具備產(chǎn)權(quán)首次登記的必備條件，初始登記可以頒證到十一位國有土地使用權(quán)人名下。案涉項(xiàng)目地下層和4-12層房屋產(chǎn)權(quán)可以過戶登記。李某2等已與案涉項(xiàng)目買受人簽訂的房屋買賣合同，如買賣雙方對合同內(nèi)容不持異議或經(jīng)法律程序確認(rèn)買賣合同有效并發(fā)生法律效力，亦可以通過轉(zhuǎn)移登記過戶到買受人名下。2015年5月28日，蘇某夫婦以共同共有的方式取得了房屋所有權(quán)證，即案涉項(xiàng)目606號房、608號房、609號房、1014號房、715號房均已初始登記到蘇某夫婦名下。
余某訴請確認(rèn)其與被告簽訂的合同無效并要求全額返還購房款并賠償已付房款的利息損失。
1. 因《商品房買賣合同》引發(fā)糾紛，為何不適用最高法《商品房買賣解釋》？
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2.未辦理土地使用權(quán)變更登記，是否影響房屋買賣合同的效力？
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3.未取得施工許可證而建設(shè)的房屋，是否就能認(rèn)定為違法建筑？
本案出售的房屋依法交納了建房所需的相關(guān)稅費(fèi)、辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。且該土地系國有出讓土地、具有國有土地使用權(quán)證，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，也辦理了合法的建設(shè)開工手續(xù)，可見涉案房屋系合法建筑，并非違法建筑。
李某1、李某3、李某2、林某在與國有土地使用權(quán)人合作開發(fā)房地產(chǎn)以及在整個建房過程中是否有違反相關(guān)法律、行政法規(guī)等的管理性規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)的政府行政部門對其行為進(jìn)行認(rèn)定并予以處理。
李某1沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、商品房預(yù)售許可證，因涉案房屋并非商品房，故并不需要上述資質(zhì)。且根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室出具的證明，涉案房屋所占土地系拍賣土地，建房手續(xù)不需辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。至于涉案房屋是否辦理了建設(shè)工程施工許可證并非對涉案房屋是否為違法建筑之認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十四條之規(guī)定：“違反本法規(guī)定，未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令改正，對不符合開工條件的責(zé)令停止施工，可以處以罰款。”故即使涉案房屋建設(shè)過程中未取得施工許可證也僅為行政管理部門的管理事項(xiàng)，與涉案房屋是否認(rèn)定為違法建筑無關(guān)。
綜上，原告與被告雙方簽訂的合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，合法有效。原告訴稱雙方簽訂的商品房買賣合同無效的訴請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，故兩審法院對其訴請均未予支持。
