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必看!買房流程中這5大環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)
         發(fā)布者:admin   發(fā)布時(shí)間:2017/4/5   閱讀:1389次 ;分享到:
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 必看!買房流程中這5大環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)

小編從看房選房、簽約訂房、支付房款、產(chǎn)權(quán)變更及物業(yè)交割等五部分的房產(chǎn)交易中大眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題,對(duì)讀本內(nèi)容進(jìn)行梳理,供網(wǎng)友了解和規(guī)避買房可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

看房選房

四招識(shí)破網(wǎng)上虛假房源

網(wǎng)上找房時(shí),當(dāng)某套房的房?jī)r(jià)低于同區(qū)域均價(jià)很多;看房平臺(tái)沒(méi)有虛假房源的賠償?shù)某兄Z;圖片與房源信息對(duì)不上;房源介紹不體現(xiàn)稅費(fèi)等關(guān)鍵信息,可能就是虛假房源。

五證不全房子不能買 

買房者要警惕開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告宣傳。開(kāi)發(fā)商常以贈(zèng)送面積吸引購(gòu)房者,但實(shí)際贈(zèng)送可能是公用面積,購(gòu)房者若獨(dú)占可能面臨法律糾紛!

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程固話許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售/銷售許可證》,這五證是證明房屋身份的合法有效證件,也是樓盤開(kāi)發(fā)商具有合法性銷售資格的證明,開(kāi)發(fā)商必須五證齊全才能保證購(gòu)房者買房后能拿到房產(chǎn)證。

看沙盤要知道這些門路

售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區(qū)規(guī)劃等細(xì)節(jié)。朝向得看沙盤上的指南針來(lái)確定,不能憑感覺(jué)。采光可用激光筆照射樓房模式模擬日照,確定采光情況!

此外,沙盤上的樓間距與實(shí)際差距問(wèn)題,配電站、化糞池等公共配套設(shè)施位置問(wèn)題,小區(qū)周圍空地是否會(huì)有高大建筑影響通風(fēng)采光的問(wèn)題,需要重點(diǎn)問(wèn)銷售了解清楚。

這些外部環(huán)境要注意

買房時(shí)除了關(guān)注房子本身的情況,還要關(guān)注房子外部環(huán)境,諸如噪音污染、光污染、漏水等情況。

對(duì)策是,可選擇晴天看房,觀察是否有玻璃反射陽(yáng)光的情形;暴雨之后,前往小區(qū)考察住宅的防水情況;在小區(qū)周邊住一晚,感受是否有噪聲對(duì)自己造成影響。

簽約訂房

定金與訂金差別不只一字 

定金具有法律效力,而訂金沒(méi)有法律效力,當(dāng)收定金一方違約,定金可雙倍返回,而訂金只能返還原額。所以,買新房簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí),留意認(rèn)購(gòu)書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中,訂金常作為誠(chéng)意金出現(xiàn)。

交了定金后,若雙方均不存在違約情況,僅對(duì)預(yù)售(銷售)合同條款或相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致而未簽約,屬于雙方未能達(dá)成一致而互不違約,賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方,不涉及賠償問(wèn)題!

簽購(gòu)房合同要注意哪些條款問(wèn)題?

合同的規(guī)范性至關(guān)重要,關(guān)系到雙方的權(quán)益,一旦合同出錯(cuò),維權(quán)就舉步維艱。因此,簽訂合同時(shí)候,需要注意下面一些條款:

買賣合同約定的買賣雙方辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)間,應(yīng)前后對(duì)應(yīng)一致;真實(shí)選擇房屋的抵押狀況,抵押情況和抵押權(quán)人要明確,抵押權(quán)人不可能為賣方本人;明確選擇按揭付款還是一次性付款,明確勾選貸款機(jī)構(gòu),填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案;在主合同中應(yīng)明確約定房屋交付時(shí)間,戶口未遷出的,明確約定戶口遷出時(shí)間!

買多人共有的房子要全部共有人同意

購(gòu)買多人共同擁有的二手房,共有權(quán)人需全部到場(chǎng),不能到場(chǎng)的需要委托代辦,并提供公證過(guò)的《授權(quán)委托書》。未經(jīng)全部共有權(quán)人同意簽署的合同可能無(wú)效。

賣方已婚,夫妻雙方均需到場(chǎng),若配偶不能到場(chǎng),配偶為非共有權(quán)人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》;配偶為共有權(quán)人,則需要有《配偶同意出售證明》和《授權(quán)委托書》。

賣方離異的,需要提供財(cái)產(chǎn)分割證明(離婚協(xié)議、法院判決書)。

支付房款

如何防范賣家圈錢跑路和查封房風(fēng)險(xiǎn)?

買二手房周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜,可以通過(guò)資金監(jiān)管規(guī)避房款支付風(fēng)險(xiǎn),房子過(guò)戶了房款才到賣家手里,防止錢房?jī)墒?/font>。

如果擔(dān)心簽約后,過(guò)戶前房子被查封,合同里寫清楚——如遇到法院查封,則賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及返還已付房款。

產(chǎn)權(quán)變更

買二手房如何避免戶口糾紛

產(chǎn)權(quán)變更以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn),只有辦理完過(guò)戶手續(xù)之后才能交易初步完成。但房子出現(xiàn)違建、查封、政策變動(dòng)喪失購(gòu)房資格等都是影響房屋過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)因素! 

在二手房交易中,因戶口問(wèn)題引起的糾紛越來(lái)越多,為避免糾紛,買房時(shí),一是要求賣方出示戶口本,并復(fù)印保留憑證,通過(guò)審查賣方戶口本,可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是,可前往公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍情況。

同時(shí),交易時(shí)協(xié)商好戶口問(wèn)題,約定違約責(zé)任,最好讓賣方預(yù)留一筆戶口遷出保證金,確認(rèn)房屋內(nèi)所有人員戶口遷出后,買方再返還保證金。

物業(yè)交割

二手房交房,不注意細(xì)節(jié)最易引發(fā)糾紛

買賣二手房最后一道程序是交房,物業(yè)交割最好遵循下面的流程:賣方騰空房子后,買賣雙方到場(chǎng),買方對(duì)附屬設(shè)施、裝修、附贈(zèng)家電等進(jìn)行驗(yàn)收,賣方結(jié)清水、電、寬帶、燃?xì)馇焚M(fèi),辦理過(guò)戶;物業(yè)費(fèi)結(jié)清;確認(rèn)賣方戶口是否遷出,學(xué)位查詢,買方進(jìn)行戶口遷移;領(lǐng)取鑰匙、更換門鎖;最后簽物業(yè)交割單。

新房收房開(kāi)發(fā)商說(shuō)的這些不要信

新房收房時(shí),一定要先驗(yàn)房,并查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告等文件。

一定要警惕開(kāi)發(fā)商的口頭承諾我們肯定會(huì)修的……”、先交了費(fèi)/簽了字,再帶你驗(yàn)房吧!、先收鑰匙,再驗(yàn)房吧!給你代辦產(chǎn)權(quán)證唄!。必須保持一個(gè)原則,先驗(yàn)房再確認(rèn)、交錢、簽字《住宅收到書》、產(chǎn)權(quán)證自己去辦等。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要開(kāi)發(fā)商出具維修保證書。

什么情況下可拒絕收房

開(kāi)發(fā)商不能出具收房應(yīng)該具備的資料:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告;所交付的房屋不是你購(gòu)買的房屋,其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與原圖不相符;房屋質(zhì)量不合格、門窗等與合同的約定不相符;水電氣等附屬設(shè)施與合同約定的不相符;房屋其他項(xiàng)目與購(gòu)房合同約定的不相符;合同未約定,房屋實(shí)際交付面積與原合同誤差超3%的;房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。(來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中國(guó)普法網(wǎng)

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