二手房交易要避開哪些“埋伏”？
近年來，一線城市二手房交易活躍，同時糾紛頻發(fā)，除了一般買賣合同問題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款等其他法律問題。北京市西城區(qū)人民法院法官梳理了相關(guān)典型案例，以幫助公眾了解二手房買賣過程中存在的法律風(fēng)險。
一、改善型換房 慎簽“連環(huán)單”
王女士通過某中介公司的居間服務(wù)，將自己名下位于西城區(qū)香爐營東巷的一處房屋賣給李女士，同時表示自己賣房是為了購置更大房屋，并在補充協(xié)議中約定，如出臺新政策導(dǎo)致本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
2013年3月30日，北京出臺限購政策，京籍單身人士限購第二套房，為此王女士訴至法院要求解除合同，理由為自己系單身，名下另一套央產(chǎn)房因無法上市交易，新政的出臺直接導(dǎo)致自己不能實現(xiàn)出售涉案房屋而購置更大房屋的目的。李女士辯稱，王女士所稱賣小買大并非雙方合同約定的情形，對合同繼續(xù)履行無影響。
法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂房屋買賣合同時，王女士雖有賣房再購房的意愿，但雙方在合同及補充協(xié)議中并未明確約定出臺新政策導(dǎo)致王女士不能購買二套房屋時享有合同解除權(quán)，所以雖然在新的限購政策出臺后，王女士目前暫不具備購買二套住房的資格，但此情形并不影響涉案買賣合同的履行，故判決駁回了王女士的訴訟請求。
■法官說法
改善型換房經(jīng)常會出現(xiàn)“連環(huán)單”，由于一環(huán)扣一環(huán)，一個合同無法履行就有可能直接影響另一個，因此要慎重簽訂。合同具有相對性，由于公共政策引起的履行不能，如提高首付款比例導(dǎo)致買家無力購買房屋的，再如新政出臺后不具備購買資格的，買家提出解除合同，法院一般予以支持，同時不需要承擔(dān)賠償責(zé)任；除此之外，以連環(huán)套中一個合同不能履行為由，不予履行另一合同的，法院是不予支持的。
二、莫貪房價低 避買抵債房
年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款，并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權(quán)萬女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。
2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至法院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。
法院審理后認(rèn)為，本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。
■法官說法
實踐中，借房屋買賣當(dāng)幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當(dāng)借款人無力償還借款后，房屋被低價轉(zhuǎn)賣的情況時有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起我們的警惕。
此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購買抵債房屋造成經(jīng)濟(jì)損失。
三、合約需明確 查實“真”學(xué)區(qū)
馬先生為了孩子上學(xué)，通過某中介公司購買了西城區(qū)真武廟一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業(yè)務(wù)員小王該房屋是否屬于某重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房，小王從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點小學(xué)的招生簡章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋。
房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過詢問才得知自己購買的只是緊挨學(xué)區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認(rèn)為中介公司存在誤導(dǎo)，要求中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價損失，并退還服務(wù)費。
中介公司則認(rèn)為，馬先生購買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購買的就是某重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房，故不同意馬先生的訴訟請求。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，由于合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，因此馬先生所主張的差價損失無法支持。但是中介公司作為居間方，沒有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，也存在一定的過錯，故判決中介公司退還了居間費用。
■法官說法
實踐中，許多人為了孩子上學(xué)而購買學(xué)區(qū)房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有入學(xué)指標(biāo)，或者雖有入學(xué)指標(biāo)但無相應(yīng)違約責(zé)任的約定。因此，以購買學(xué)區(qū)房為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實好相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買學(xué)區(qū)房的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。
四、法官提醒：避買“風(fēng)險房”要分三步走
二手房買賣中的法律問題很多，不同的房產(chǎn)類型、交易方式，都可能產(chǎn)生很多個案化的法律風(fēng)險。但無論是什么類型的“風(fēng)險房”，都可以在購房前、購房中、購房后三個階段進(jìn)行風(fēng)險防范。
1、購房前：準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息
房屋購買前，除查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，一般而言基本審查可分三步：
第一步，看房產(chǎn)證�？捶慨a(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨所有。
第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。
第三步，看房子�？捶孔永锏膶嶋H居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。
除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
2、購房時：妥善簽訂購房合同
簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補充協(xié)議，補充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認(rèn)真審查三個方面。
一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。
二是時間節(jié)點。視實際情況對交易過程中的時間進(jìn)行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。
三是違約責(zé)任。沒有違約責(zé)任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無法維護(hù)自身合法權(quán)益。
3、購房后：注意證據(jù)固定留存
房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據(jù)，必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達(dá)成的新的約定，要及時作為補充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無法查實。
來源：人民法院報
