【房產(chǎn)買賣合同糾紛】房產(chǎn)買賣合同“網(wǎng)簽”的法律陷阱
所謂網(wǎng)簽，就是房屋交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并在網(wǎng)上予以公布，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號對合同進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發(fā)生。
網(wǎng)簽作為行政機關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)法上并無法律效力可言。房產(chǎn)買受人不理性的賦予了“網(wǎng)簽”許多人造光環(huán)，導致在實踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)諸多法律糾紛。
一、房產(chǎn)買賣合同沒有網(wǎng)簽，并非確定無效。
《房產(chǎn)買賣協(xié)議》不違法國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。
律師提示 ：房產(chǎn)買賣合同沒有網(wǎng)簽不影響合同效力，但肯定會影響到隨后的辦理房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)。
二、一房二賣中即使第一買受人辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)在先，也不能對抗合法占有房屋的第二買受人。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應當依據(jù)《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。
律師特別提示：
1、即使辦理了房產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產(chǎn)買賣合同確定有效；2、房屋買賣合同網(wǎng)簽在前，一房二賣在后且實際交房的，實際占有房產(chǎn)的權(quán)利人能夠取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
三、網(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力，過戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍為房地產(chǎn)公司。
所謂網(wǎng)簽即商品房預售登記，就是房屋交易雙方在規(guī)定的時間內(nèi)到相關(guān)行政部門進行房屋備案，在預售的房屋合同上編上不同的號碼，并在網(wǎng)上予以公布，防止商品房銷售中出現(xiàn)重復銷售、重復抵押的情形，保護房地產(chǎn)交易的透明度。
我國法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預售登記制度，比如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條、《城市商品房預售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預售需向縣以上相關(guān)行政部門進行登記備案，證實登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規(guī)中并沒有明確預售登記的效力問題。
一般在實踐中認為，預售登記是是為保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動而產(chǎn)生的一項請求權(quán)，因預售登記時物權(quán)尚不存在，故所登記的仍是一種請求權(quán)，且在《中華人民共和國物權(quán)法》中，沒有規(guī)定備案登記制度，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司。
四、房產(chǎn)僅網(wǎng)簽不能對抗法院查封。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人（也即買方），第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
據(jù)此規(guī)定律師提示：如果買方已經(jīng)支付部分或全部價款并實際占有房屋，即便還沒有過戶登記，只要買方對此沒有過錯，就可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對房屋查封措施。
但僅僅是簽訂房產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)簽，即使支付全部房款也不能對抗法院的查封。
五、登記機關(guān)撤銷“網(wǎng)簽”不需要需雙方當事人配合或法院通知協(xié)助執(zhí)行為前提。
裁判要旨: 本案原告所訴“網(wǎng)簽”行為實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案登記行為，被告對該行為具有法定的監(jiān)管職責，事實上被告也對其行使了監(jiān)管職權(quán)。
由于網(wǎng)簽登記信息的準確與否，直接影響到商品房買賣雙方的權(quán)利義務，被告作為登記機關(guān)，應當在其職責范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法、有效。本案所涉長沙市開福區(qū)芙蓉中路一段198號名富公寓1729號房屋的網(wǎng)簽登記信息已經(jīng)由人民法院發(fā)生法律效力的判決確認系由第三人虛構(gòu)所得，原告與第三人之間并無真實的交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實根據(jù)，依法應予以撤銷。
爭議的網(wǎng)簽行為實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案行為，被告對該行為具有法定監(jiān)管職責；被告作為登記機關(guān)，應當在職責范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法、有效；原告與第三人之間無真實交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實根據(jù)，依法應予以撤銷。案件來源：湖南省長沙市岳麓區(qū)人民法院行 政 判 決 書 (2015)岳行初字第00137號。
綜上，“網(wǎng)簽”僅是行政管理手段，沒有超越《物權(quán)法》而享有超越法律的“特權(quán)”。
文章來源：中國資本聯(lián)盟 作者：齊精智
