律師：合法規(guī)避房產(chǎn)稅的6種方法（超詳細）
“是否免征”、“如何合理免交房產(chǎn)稅”是購房者最關心的問題。
本文總結(jié)了六種方法，幫助您合法規(guī)避房產(chǎn)稅：
▌方法一：先購房再結(jié)婚
王小姐為上海人，因結(jié)婚需要想與其男友李先生購買一套婚房，她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。當前房產(chǎn)稅出臺，王小姐得知該套婚房購買后，她若想再購買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了，現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。
根據(jù)《上海市開展對部分個人住房在征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)，房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量房和新建商品住房)以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。
因此，星瀚律師提醒，若尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準備購房結(jié)婚，且婚后有計劃再行購買房屋的，則雙方可以單獨購買一套房屋后再行結(jié)婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。
▌方法二：人均住房面積控制在60平方米
高女士一家三口現(xiàn)在居住的房屋面積為50平方米，考慮到小孩漸漸長大，想再行購買一套房屋，她得知人均住房面積若小于60平方米則可以免征房產(chǎn)稅，但具體如何計算高女士卻不甚清楚。
根據(jù)房產(chǎn)稅暫行辦法規(guī)定，居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，可免予征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)律師提醒，該“合并計算的家庭全部住房面積”為居民家庭新購住房面積與之前購買的住房面積的總和。同時，該家庭中若有成年子女共同居住的，且該子女無住房的，可計入該居民家庭計算免稅住房面積。
因此以高女士為例，她們家當前住房面積為50平方米，按照規(guī)定她可以合并購買的面積為3*60=180平方米，故其可以再行購買一套130平方米以內(nèi)的房產(chǎn)而無須征稅。因此，星瀚律師提醒，像高女士這種情況，在購房時要特別關注房屋面積的細節(jié)，千萬不要超過130平方米，不要只看戶型結(jié)構，往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長期征收房產(chǎn)稅的負擔。
此外，星瀚律師還建議，子女已成年的家庭欲再行買房的，最好在其子女購買獨立使用的房屋之前進行買房，如此可擁有更大住房面積而避免繳納多余的房產(chǎn)稅。
▌方法三：去除已有房屋份額
林小姐為上海人，其名下?lián)碛卸追课�，其中一套為掛在父母所住房屋產(chǎn)權證上，另一套則是結(jié)婚后與丈夫所買的房屋�，F(xiàn)在小孩已經(jīng)五歲了，林小姐想賣掉現(xiàn)在住的房屋換套大一點的以改善居住條件，卻得知若要新購房屋則須征收房產(chǎn)稅，林小姐急的如熱鍋上螞蟻，不知如何是好。
星瀚律師指出，對于本市居民而言，房產(chǎn)稅的征收重點為“新購”且“第二套”。同時房產(chǎn)稅暫行辦法亦明確規(guī)定，居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售其原有的唯一一套住房的，其新購住房已按暫行辦法征收的房產(chǎn)稅，可予全部退還。
由此可知，若本案中林小姐將其在父母產(chǎn)證上的份額予以去除(即“去名字”)，則其在新房購買后一年內(nèi)出售原有的用房即可享受上述免征政策，退還已交的房產(chǎn)稅。
通常來說，去名字可采用贈與或者買賣的方式進行操作。星瀚律師提醒，贈與和買賣方式都需繳納相應稅費，且稅費比例也各有不同。一般而言，若房屋未滿5年，則星瀚律師建議，贈與方式對購房者更為有利，所需稅費遠遠低于買賣(贈與為5%，而買賣比例卻高達9.65%或10.65%);若房屋已滿5年且為普通型住房，則買賣的方式更優(yōu)于贈與，因為當前政策規(guī)定，普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營業(yè)稅。因此，具體實踐操作中購房者可根據(jù)房屋產(chǎn)證取得時間進行選擇。
▌方法四：贈與取得第二套房屋
上海市民吳先生工作后即為父母購買了一套房屋，但產(chǎn)權證只寫了父母的名字。后吳先生自己購買了一套房屋用于自住，現(xiàn)在他的父母將回老家安度晚年，想將吳先生為他們購買的該套房屋通過贈與方式轉(zhuǎn)為吳先生所有，但房產(chǎn)稅政策出臺，吳先生不確定他是否可以通過贈與取得房屋而無須任何繳納房產(chǎn)稅?
根據(jù)星瀚律師調(diào)查了解，當前房產(chǎn)稅暫行辦法征收對象為第二套“新購房屋”，對于居民通過贈與所取得的房屋是否需要支付房產(chǎn)稅政策尚未明確規(guī)定。因此，就當前的情況來看，吳先生只需支付相應3%契稅及2%公證費即可受贈取得該房產(chǎn)而無須繳納房產(chǎn)稅。
▌方法五：確權取得第二套房屋
鄭先生于2010年初因多種原因以他人名義購買了一套房屋，后代持者否認其為真正所有權人，現(xiàn)鄭先生打算通過確權訴訟要回自己的房屋。但是考慮到房產(chǎn)稅出臺，而鄭先生之前已經(jīng)購買了一套房屋了，如果訴訟贏了，他不知道拿回來的房子是否屬于免征范圍?
法律實踐中，在涉及房產(chǎn)相關糾紛中，由于多種因素的綜合作用，經(jīng)常出現(xiàn)實質(zhì)權利人與名義權利人不一致的情況，如房屋登記錯誤、借用他人名義購買房屋以及公房改制引起等，這種名不副實的情況往往導致物權糾紛的產(chǎn)生，致使最終需要對房屋產(chǎn)權歸屬予以確認。
由此可知，確權之訴的最終目的是恢復物的真正歸屬狀態(tài)，它沒有產(chǎn)生新的權利義務關系，只是查明物的原來存在的法律關系。因此確權之訴取得的房產(chǎn)不屬于“新購”范疇，鄭先生通過訴訟取得該第二套房產(chǎn)亦無須支付房產(chǎn)稅。
▌方法六：政策規(guī)定的其他免征情況
1、子女成年后，因婚姻等需要而首次新購的住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一一套住房的免征。星瀚律師提醒，對該規(guī)定的實踐操作過程中，一般認定：若在父母產(chǎn)證上掛名的夫妻為結(jié)婚而新購房屋的，仍屬于免征范圍，但建議具體以咨詢當?shù)胤慨a(chǎn)交易中心為準。
2、因房屋征收或拆遷而購買或取得住房的免征。但是據(jù)星瀚律師調(diào)查了解，該情況一般僅指被安置人購買動遷方提供的房屋無須征收，其他情況仍需繳納相應房產(chǎn)稅;
3、符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的;
4、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的以及其他需要減稅或免稅的住房;
綜上所述，在房產(chǎn)法律專業(yè)人士的指導下，購房者可根據(jù)自身實際情況采取上述任何一種方法合法、合理的避免房產(chǎn)稅的繳納，從而讓購房無后顧之憂。
來源：法務之家
