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一種觀點認為此類合同無效，原因是：

1、宅基地上房屋買賣涉及到的是農民住宅所有權及宅基地使用權的轉移，購買宅基地上的房屋也必然導致宅基地使用權的轉移，而這些權利與特定的身份相關聯，村民是無償取得宅基地使用權的，不具備賣方所在集體經濟組織成員資格則不能享有該權利。且在我國宅基地使用權屬于集體經濟組織所有，宅基地使用權的轉讓應當受此限制，不能自由轉讓。

2、在我國施行一戶一宅的制度下，農民出賣宅基地上房屋便不能再申請宅基地，農民愿意出賣宅基地上的房屋大多是因為進城務工等已不在農村居住，但承認此類合同有效切斷了農民的退路，難以保證農民的基本生活。

3、因宅基地上房屋是用于保障農民基本生活的，我國《土地管理法》第 63 條規(guī)定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。農村出賣房屋實質上是改變了房屋的使用性質，變相的用于非農業(yè)建設，違背法律強制性規(guī)定。

相關判例：（2015）柞民初字第00132號：本院認為，被告胡有坤將位于鳳凰鎮(zhèn)清水村一組的土木結構瓦房三間賣給了原告徐光明，雖然雙方簽訂了《賣房文契》，但是根據《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款之規(guī)定，宅基地屬農民集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。本案中，被告胡有坤屬于鳳凰鎮(zhèn)清水村一組村民，原告徐光明屬于小嶺鎮(zhèn)羅莊村一組村民，因此無權依照《賣房文契》中所約定的房屋買賣行為而取得清水村土地使用權，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）款第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。”

（2016）浙1082民初10014號：本院認為，我國農村宅基地所有權屬于農民集體，宅基地具有“一戶一宅、面積法定、主體特定”等特征，其使用權的取得源于集體經濟組織成員權，具有專屬性，其轉讓和流通受到嚴格的限制。我國房屋轉讓實行“房地一致”的原則，故本案訟爭房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，必須符合有關宅基地的法律規(guī)定。農村宅基地的使用權不允許通過房屋買賣的方式轉讓給本集體經濟組織以外的民事主體，被告屈某與原告盧某不屬于同一個集體經濟組織，故被告屈某與原告盧某之間的房屋買賣行為，違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效。

一種觀點認為此類合同有效，原因是：

1、判斷合同的效力只能依據法律、行政法規(guī)的規(guī)定，而我國現行法律、行政法規(guī)并沒有規(guī)定這類合同無效，且政府發(fā)布的一系列文件基本都是針對禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地房屋，并沒有禁止不同集體經濟組織的成員相互購買，認定該合同無效侵犯了農民自由轉讓財產的權利，此類合同應當認定為有效。

2、宅基地使用權及其地上房屋的所有權是農民享有的重要的財產權利，如果不能流轉會影響其配置效率。

（2013）陰民初字第00477號判決：原告孟某某將自有的私產賣給被告柴某某，并簽訂《房屋買賣契約》，被告柴某某交付了購房款，原告孟某某交付了房屋產權證書，該契約生效且已經實際履行完畢；證人當庭陳述該契約是在雙方平等自愿協(xié)商的基礎上簽訂，不存在欺詐、脅迫的行為，該契約系雙方真實意思的表示；憲法、法律和國家政策均沒有限制農民異地購買農村房屋，也沒有規(guī)定農村房屋不可以轉讓給不同集體經濟組織的村民，故該契約不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定；該買賣行為發(fā)生的時間較長，被告柴某某在原房屋的基礎上進行加蓋、拆建后已居住多年，如果認定該契約無效，有違誠實信用原則，也不利于市場經濟鼓勵交易的原則。因此，本案契約雙方簽訂協(xié)議時都具有相應的民事行為能力，意思表示真實，協(xié)議內容為買賣私有房產，且不損害國家和社會公共利益，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故原告以該契約違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定為由，要求確認合同無效缺乏事實和法律依據，不予支持。

（2015）晉民申字第384號判決：本院認為，本案爭議的焦點主要是洪麗民與梁樹青于2003年簽訂的農村房屋買賣合同效力問題。我國憲法、法律均未限制農民異地購買農村房屋，國家政策僅禁止將農村房屋轉讓給城市居民，并未有任何規(guī)定限制轉讓給不同集體經濟組織的村民，故不存在違反法律、法規(guī)和國家政策規(guī)定的問題，應可以自由轉讓�！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定”農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”該條并未禁止農村房屋買賣和出租，而第六十三條”農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)用地建設”，也未禁止農村房屋買賣，只是加強農村土地用途管制，限制農用地轉為建設用地，以保持農用地數量。而宅基地本身即為農村建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，該條規(guī)定不能調整宅基地使用權流轉問題。外地村民固然不得在另外的集體經濟組織申請宅基地使用權并建造房屋，但法律并未限制農民購買房屋所有權的同時受讓取得相應的宅基地使用權。我國物權制度將土地及其上的不動產看作兩個獨立的權利客體，即使受讓人在購買農村房屋時不能受讓取得相應的宅基地使用權，也不影響農村房屋買賣。不同經濟組織成員間基于其生活、生產所需，可以進行農村房屋買賣，其合同應為有效。

在實踐中部分法院采取了折中的做法：1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關組織和部門的批準,可以認定合同有效； 3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經有關組織和部門批準的，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理；4、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經有關組織和部門批準,如果合同實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的,對合同的效力暫不表態(tài)，承認購房人對房屋的現狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權利。

在探討該類合同效力之前，小編認為首先需要明確一個問題，雖然我國關于“房地一體主義”僅規(guī)定在《城市房地產管理法》等法律中，未規(guī)定農村宅基地上房屋買賣時宅基地使用權也應當跟隨房屋一并轉移，不過鑒于買受人購買房屋使用無可避免要使用相應的宅基地，且我國法律中也尚未規(guī)定法定租賃權制度，故小編認為《城市房地產管理法》等法律中關于“房地一體主義”的規(guī)定可以類推適用于宅基地上房屋買賣。

小編認為應當認可不同集體經濟組織成員之間簽訂的宅基地上房屋買賣合同的效力。

1、目前的政策都是禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地使用權，并未禁止不同集體經濟組織的成員相互購買宅基地上的房屋，法律法規(guī)也未有禁止性規(guī)定，《土地管理法》第62條規(guī)定，農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。村民申請宅基地建房的宅基地必須在本集體經濟組織范圍內，也即是村民原始取得宅基地使用權必須是本集體經濟組織成員，這一點沒有疑問。但我國法律法規(guī)未限制村民通過買賣等方式繼受取得宅基地使用權必須是賣方集體經濟組織成員。應當尊重當事人的意思自治。

2、《土地管理法》第 63 條規(guī)定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。有的法院認為宅基地是提供給農民修建住宅用作住所而非用來買賣換取收益，以出賣人出賣宅基地變相改變了宅基地用途的理由，判決此類房屋買賣合同無效。小編認為，買受人購買宅基地房屋本就是用作住所，其使用性質沒有改變，如果買受人將購買的宅基地房屋改建用作其他用途，才能依據上述法條處理，此時已經與房屋買賣合同效力無關。

3、如果認為城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地上房屋是為了投資收益，那么不同集體經濟組織的村民相互購買宅基地上房屋則大多存在姻親等人身關系，尤其是購買之后已經支付房款并在當地居住了一段時間，被當地集體經濟組織接受與當地村民了形成了較為穩(wěn)定依附關系，再認定合同無效要求買受人搬走不利于社會安定團結。

4、隨著城市化進程的加快，即便農村居民尚未取得城鎮(zhèn)戶口在城鎮(zhèn)定居，也都大量進城務工，相應的，農村宅基地上房屋大量閑置，不利于物的有效利用，認可該類房屋買賣合同的有效性可以促進農村宅基地上房屋的使用效率，物盡其用。（來源：廣州仲裁委員會）