“買來容易擁有難”是不少人對小產(chǎn)權(quán)房的描述。然而近日，北京一基層法院出現(xiàn)了一則小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同被認(rèn)定的判例。房屋漲價(jià)后，賣家企圖判令買賣合同無效，被法院駁回了請求。這是否小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)安全了？對此，某知名地產(chǎn)律師告訴《投資快報(bào)》記者，在現(xiàn)行法律不變的條件下，這樣的判例并不能全國推廣。
北京小產(chǎn)權(quán)糾紛案例：漲價(jià)后賣家想毀約
2010年1月8日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其與房東小雪簽訂了書面《房屋買賣協(xié)議》。協(xié)議約定，小雪將其所有的位于北京市門頭溝區(qū)軍莊某村莊內(nèi)的一套房屋出售給朱先生，售價(jià)為45萬元整。1月5日，朱已經(jīng)交納了定金1萬元給小雪，合同簽訂當(dāng)天補(bǔ)齊了剩余44萬元房款。
合同簽訂之前，朱先生已經(jīng)知道該房屋不具有正式的產(chǎn)權(quán)證，也完全不具備辦理正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的條件，系農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房屋。但是由于房屋價(jià)格對比市售商品房價(jià)格優(yōu)勢明顯，朱先生還是選擇了“鋌而走險(xiǎn)”。
然而好景不長，購買小產(chǎn)權(quán)房屋最常見的合同糾紛還是找上了朱先生。
2013年下半年，隨著北京房價(jià)的瘋長，朱先生購買的這套小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)也隨之飆升。在賣出房屋兩年多后，原房主小雪覺得之前的交易實(shí)在“太虧”，萌生了毀約的想法。經(jīng)過了解，她意識到自己賣出的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)行的法律并不保護(hù)這樣的交易。遂將朱先生告上法院，要求判定2010年1月8日與朱先生簽訂的《房屋買賣合同》無效。
法院判決：合同受法律保護(hù)
受理此案的北京市門頭溝區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案中，買賣雙方于2010年1月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。加之，雙方當(dāng)事人均明確在買賣訴爭房屋時，對于該房屋系小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情，鑒于我國對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺，且雙方當(dāng)事人就訴爭房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理無明確預(yù)定，故法院對于原告要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無效的訴訟請求，不予支持。
2013年12月2日，法院判決駁回了原告小雪的訴訟請求。
房產(chǎn)律師：現(xiàn)行法律不變小產(chǎn)權(quán)交易仍然違法
這樣的判例，是否意味著以后買賣小產(chǎn)權(quán)房就安全了？
對此，案件原告代理律師表示，北京市門頭溝區(qū)法院該位辦案法官的法律觀點(diǎn)，在現(xiàn)有法律不變的情況下，并不能全國推廣�！艾F(xiàn)行法律不變的情況下，小產(chǎn)權(quán)買賣仍然是違法的�！逼浔硎�。
事實(shí)上，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是否受法律保護(hù)的案例和討論，每年在中國都會發(fā)生很多，結(jié)果也各不相同，購房者有輸有贏。律師表示，某個法院某個案例的成功，并不意味著小產(chǎn)權(quán)房屋交易就安全了，購房者選擇這樣的房屋，仍然要謹(jǐn)慎。但是，律師同時也認(rèn)為，在業(yè)內(nèi)都在關(guān)注討論小產(chǎn)權(quán)房屋交易的 當(dāng)下，位于首都北京的基層法院作出這樣的審判決定，似乎也頗具深意。
事實(shí)上，建設(shè)部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。耕地、特別是基本農(nóng)田不僅是生產(chǎn)資料，同時還具有農(nóng)民社會保障功能，違規(guī)違法用地規(guī)避了農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地審批，農(nóng)民很可能得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，長遠(yuǎn)生活得不到保障。
法律小知識：你真的了解什么叫小產(chǎn)權(quán)房嗎？
說起小產(chǎn)權(quán)房，許多人的印象就是無產(chǎn)權(quán)、交易不安全。事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房屋的定義并非如此簡單，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋：
第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是上述第三種，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。這種小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
