關鍵詞
限制交易 信賴保護 不動產登記 房屋買賣合同 恢復原狀 合同效力
要點提示
房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴利益應予保護；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。
當事人信息
丁某：（買受人|原告|反訴被告|被上訴人）
石某：（出賣人|被告|反訴原告|上訴人）
案情簡介
2008年10月7日，丁某與石某簽訂房屋買賣合同，約定石某將涉訟房屋出賣給原告，建筑面積661．96平方米，占用范圍內的土地使用權面積2052．90平方米，價款人民幣(下同)5600萬元。該買賣合同經某公證處公證，公證處于2008年10月7日通過房地產信息查詢系統(tǒng)向某市房地產登記機構查詢，該房屋無抵押及其他權利受限制的登記記錄。
2008年10月18日，某區(qū)房屋土地管理局向某市某區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結構相連的房屋的認定通知單，根據(jù)《某市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產轉移以及抵押登記手續(xù)。涉訟房屋所屬的某物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王某(被告石某前妻)的妹妹王某1和她丈夫何某拆除并重建，石某未參與這次違章拆建的全過程。買賣雙方發(fā)生爭議，經多次溝通、協(xié)商，均無果。
丁某訴至法院，請求：1．石某拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復原狀，并辦理過戶手續(xù)；2．石某支付原告從2008年11月9日起計至實際過戶交房之日止的違約金(計算方式：2100萬元×萬分之五×天數(shù))。
石某反訴，請求：確認房屋買賣合同無效。
法院判決
一審：1.石某將涉訟房屋交付丁某；2.石某支付丁某逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從 2008年11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算；3.石某應于丁某將涉訟房屋恢復至產權登記狀態(tài)且行政機關撤銷上述房屋房地產轉移登記限制后協(xié)助丁某某辦理上述房屋的房地產權變更登記手續(xù)；4.丁某支付石某剩余購房款人民幣3500萬元；五、駁回被告石某的反訴請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
案件解析
一、涉訟房屋附有違法建筑，法院為何還認定買賣合同有效？
丁某與石某簽訂的買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力，一方面表明石某為涉訟房屋的登記權利人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態(tài)而受影響。丁某與石某簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知丁某。因此，丁某對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人，法律應當保護丁某的此種信賴利益，此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權法》區(qū)分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。丁某與石某就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應屬有效。
二、涉案房屋附有違法建筑且被限制交易，買賣合同能否繼續(xù)履行？
雖然行政機關對附有違法建筑房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；出賣人即使未出售房屋，也應按照行政機關的要求進行整改，使房屋恢復至合法狀態(tài)，恢復原狀系出賣人應盡的行政法上的義務。出賣人明知房屋附有違法建筑仍予出售，應依誠實信用原則全面履行合同義務；對于房屋存在的違法狀態(tài)，應自行采取相應措施予以消除后交付買受人。經法院釋明，買受人在本案中同意出賣人按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代出賣人承擔恢復原狀的義務，買受人的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機關的執(zhí)法目的，但買受人在恢復原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致，質量應符合國家規(guī)定的建筑標準。出賣人應于買受人恢復原狀、通過行政機關審查認可并撤銷交易限制后，再協(xié)助買受人辦理產權手續(xù)。
涉案法條
《中華人民共和國合同法》
第六條：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第六十條第一款 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
（本文經“易居房產律師團”公眾號授權轉載）
