供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-081）
【關(guān)鍵詞】
根本違約 擅自提高房屋交易價格 北京9·30新政 變更協(xié)議 延遲支付購房款 理房通托管 解除合同 違約金
【要點提示】
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務(wù)。房屋買賣合同、補充協(xié)議和相關(guān)協(xié)議系當事人真實意思表示，應該予以遵守。（本案）合同履行過程中，出賣人要求另行加付（30萬元）利息，實質(zhì)上屬于擅自提高房屋交易價格，構(gòu)成（《補充協(xié)議》）約定的根本違約情形。同時提出要求買受人加付首付款，屬于設(shè)置不合理條件，拒絕履行出售房屋的義務(wù)，亦構(gòu)成根本違約。買受人逾期付款行為并不足以成為出賣人提高價格或拒絕繼續(xù)履行合同的合理抗辯理由，且出賣人自身在解抵押上亦構(gòu)成違約，其逾期時間長于買受人逾期付款時間。故法院判決出賣人將訴爭房屋交付并辦理權(quán)屬登記事宜(即房屋買賣合同繼續(xù)履行)；在判決出賣人違約金方面，考慮到房屋上漲事實，法院適當予以酌減，并考慮買受人逾期付款和出賣人逾期辦理解抵押的情形等因素綜合予以裁判。
【當事人信息】
原告：孫某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：石某（出賣人、反訴原告、上訴人）
【案情簡介】
2016年8月28日，孫某、案外人張某（原始賣方）經(jīng)某中介公司居間服務(wù)簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》（以下簡稱《買賣合同》）、《補充協(xié)議》，約定將本案訴爭房屋以1572萬元出售給孫某，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價528萬元，買受人擬向銀行貸款1100萬元，買受人因自身原因未獲得貸款機構(gòu)批準的，雙方同意買受人繼續(xù)申請其他機構(gòu)貸款，至貸款批準，買受人自行負擔期間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各項費用。《補充協(xié)議》約定：第一條，房屋成交價格2100萬元，成交價格包括房屋價款、家具家電、裝飾裝修及配套設(shè)施，此價格為甲方凈得價。第二條，關(guān)于房屋交易具體事宜的約定，1、定金：乙方于2016年8月28日以自行交接方式支付定金10萬元，乙方于2016年8月29日前（注：含當日，后又通過簽署變更協(xié)議改為2016年9月10日前）將第二筆定金90萬元以理房通托管方式支付甲方。2、還款解押款：交易房屋有抵押，甲方應于2016年8月31日前提交一次性還清剩余貸款的申請，且甲方最遲應于2016年8月31日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，甲方解押所需資金來源為甲方自行籌集。3、房屋評估，甲方應在接到丙方的評估通知后五日內(nèi)配合評估公司對房屋進行評估。4、首付款，乙方于2016年9月12日前（含當日）且甲方滿足丙方自行支付協(xié)議審核條件通過后將第一筆首付款898萬元（不包含前期支付全部定金）自行支付甲方。5、申請購房貸款：甲乙雙方應于網(wǎng)簽后5個工作日內(nèi)共同前往貸款機構(gòu)辦理貸款申請手續(xù)。……第五條，違約責任，l、……2、甲方若出現(xiàn)下列情形之一的，甲方構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：……（3）逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的；（4）拒絕將該房屋出售給乙方或擅自提高房屋交易價格的；……。甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。3、乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：……(3)逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，……第六條，……如本協(xié)議與《買賣合同》《居間服合同》《房屋交易保障服務(wù)合同》約定不一致的，均以本協(xié)議為準。……同日，張某、孫某和北京某擔保有限公司（以下簡稱某擔保公司）及某中介公司分別簽訂《房屋交易保障服務(wù)合同》，及《變更協(xié)議書》[約定將90萬元定金支付時間變更為2016年9月10日前（含當日）以理房通托管方式支付]。
石某與張某乃夫妻關(guān)系，2016年8月19日雙方協(xié)議離婚，約定訴爭房屋歸石某所有，9月8日，訴爭房屋便登記到石某名下，登記地址為北京市朝陽區(qū)廣渠門外大街×號。同日，孫某、張某與石某、某中介公司簽訂《變更出售方協(xié)議書（某中介）》，約定將《買賣合同》、《補充協(xié)議》中賣方張某的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給新賣方本案石某。同日，三人又與某擔保公司簽訂《變更出售方協(xié)議書（某擔保）》，約定將《房屋交易保障服務(wù)合同》中張某的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給石某。變更后的交易雙方又與某擔保公司簽訂《自行支付購房款協(xié)議》，約定孫某自行支付石某898萬元，支付時間為2016年9月15日。9月13日，雙方接著又與某中介公司簽訂《變更協(xié)議書》，將訴爭房屋地址變更為上述登記地址。
合同簽訂后，8月20日，孫某支付張某10萬元定金，石某稱在2016年9月5日辦理完解抵押手續(xù)，2016年9月8日，孫某打入理房通賬戶90萬元。2016年9月14日，某擔保公司向?qū)O某出具《風險告知書》，稱已經(jīng)達成自行支付購房款條件。2016年9月18日，孫某打入石某賬號898萬元，2016年9月21日，某中介公司以EMS方式向石某郵寄送達催告函，要求石某于2016年9月30日12時前，辦理：1、辦理交易房屋的評估手續(xù)；2、補齊面簽時所缺的工商銀行卡復印件；3、辦理完畢上述交易房屋的地址變更手續(xù)，以便進行后續(xù)交易流程；4、在房屋核驗申請表文件簽字；5、向購買方提供親筆簽署的關(guān)于已收到首付款898萬元收條一份。石某否認收到催告函，但是EMS送達查詢顯示石某本人2016年9月22日已簽收。2016年9月24日，在某中介公司工作人員與原始賣方張某的錄音談話中顯示，原始賣方張某承認收到催告函，決定不賣訴爭房屋，已經(jīng)委托律師準備訴訟。2016年9月26日，原始賣家張某與某中介工作人員談話錄音表示，其律師姓張，并提供了電話號碼186××××××。該電話系石某委托律師張某聯(lián)系電話。2016年10月8日，律師張某通過微信與某中介工作人員表示請買方給一個明確履行的期限，石某這邊要求最多三天給予答復首付款500萬，且石某愿意承擔延期評估房屋責任。10月11日律師張某再次微信詢問買方意見，某中介公司工作人員告知買方要買，并將委托律師陳某電話告知張某。孫某2016年10月11日申請了訴前財產(chǎn)保全，2016年10月13日，某中介工作人員與律師張某的談話錄音顯示，稱是石某媳婦不想賣房了，最后給做了工作，同意繼續(xù)履行合同，但是因為石某急需用錢，詢問孫某12月底能不能將剩余款項給付，如果不能，石某另行尋找資金，需要孫某對半分擔兩個月利息，按1000萬計算，需要孫某承擔30萬元的利息。雙方經(jīng)多次協(xié)商、溝通，均未果。
孫某訴至法院，請求：1、判令石某繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》，將朝陽區(qū)廣渠門外大街×房屋交付孫某，并與孫某共同辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；2、判令石某支付違約金420萬元。
石某遂提起反訴，請求：1、解除《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》；2、判決孫某支付石某違約金420萬元。
【法院判決】
一審：1. 石某于判決生效之日起七日內(nèi)配合孫某將北京市朝陽區(qū)廣渠門外大街×號房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至孫某名下并將該房屋交付孫某，孫某同時將剩余房款一千一百零二萬元支付給石某；2. 石某于判決生效之日起七日內(nèi)支付孫某違約金二百萬元；3. 駁回孫某的其他訴訟請求；4. 駁回石某的反訴請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何認定買受人逾期付款但非根本違約，出賣人要求加付利息實質(zhì)上屬于擅自提高房屋交易價格構(gòu)成根本違約？
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務(wù)�！侗本┦写媪糠课葙I賣合同(經(jīng)紀成交版）》、《補充協(xié)議》和相關(guān)協(xié)議系當事人真實意思表示，應該予以遵守。根據(jù)約定，孫某應該在2016年9月15日支付898萬元，屬于期日，不屬于期間，因此不適用節(jié)假日順延的規(guī)定，其稱石某同意2016年9月18日支付，未能充分舉證證明，法院未采信，但是此逾期并非根本違約；石某應該在2016年8月31日前辦理完畢解除抵押手續(xù)，其逾期解除抵押，構(gòu)成違約，應承擔違約責任。石某要求另行加付30萬元利息，實質(zhì)上屬于擅自提高房屋交易價格，構(gòu)成《補充協(xié)議》約定的根本違約情形。同時石某違反合同約定，曾提出要求孫某加付首付款，屬于設(shè)置不合理條件，拒絕履行出售房屋的義務(wù)，構(gòu)成根本違約。
二、法院為何判決涉案房屋買賣合同繼續(xù)履行，同時又判決出賣人賠償違約金200萬元？
石某與孫某之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，且未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系有效合同。各方當事人均應按照合同履行各自的義務(wù)。孫某延遲6日支付首付款，雖違反合同約定，但并未構(gòu)成根本違約。此后孫某已經(jīng)按照合同約定足額支付首付款，石某亦已收款。孫某逾期付款行為并不足以成為石某提高價格或拒絕繼續(xù)履行合同的合理抗辯理由，且石某自身在解抵押上亦構(gòu)成違約，其逾期時間長于孫某逾期付款時間。孫某的購房資格、購房能力等經(jīng)審查亦不存在履行障礙，法院遂判決涉案房屋買賣合同及補充協(xié)議繼續(xù)履行。
石某未能履行辦理房屋評估手續(xù)、未在房屋核驗申請表中簽字等行為，某中介公司已經(jīng)于2016年9月21日向石某發(fā)出催告函，催促石某履行義務(wù)。張某于2016年9月24日的錄音中明確表示不再出售房屋，石某又以2016年9月30日政策變化為由，主張解除合同，于法于理無據(jù)。石某雖稱其未授權(quán)張某，張某關(guān)于不再賣房的意見不能代表石某，但石某認可其已授權(quán)律師張某某，張某某的錄音內(nèi)容中亦包含“媳婦不想賣房了”及要求漲價等內(nèi)容，張某某之錄音內(nèi)容與張某之錄音內(nèi)容可以互相印證。故此，法院認定石某違約且構(gòu)成了根本違約，考慮到房屋上漲事實，并綜合考慮了孫某逾期付款和石某逾期辦理解押的情形，法院最終酌定判決石某承擔違約金200萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應當遵循誠實信用原則。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務(wù)。
