作者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部 子非牛
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例評析研究組
200萬背鍋俠！比法庭自認(rèn)還糟糕，聽別人替他說了些什么？
——關(guān)于石某與孫某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律評析
本案法院在裁判賣方拒絕履行出售房屋等根本違約行為的認(rèn)定尺度上值得關(guān)注（案件詳情可在易居房產(chǎn)律師團(tuán)公眾號在2017年7月25號發(fā)布的“加價即違約！法院判：賣方賠買方200萬，房子還得繼續(xù)賣！——石某與孫某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析”查看）。
本案具體有兩個方面的裁判標(biāo)準(zhǔn)值得我們警惕：一方面，已經(jīng)與賣方離婚的妻子曾明確表示不再出售房屋，由賣方委托的律師亦承認(rèn)事實是賣方妻子不想賣了，此種情況下有可能被法院認(rèn)定為屬于賣方明確違反合同主債務(wù)的根本違約行為；而更為可怕的另一方面是，在“9•30”新政出臺后，賣方在兩次談話錄音中本能的表現(xiàn)出對買方依約履行貸款義務(wù)能力的擔(dān)憂語句及協(xié)商詢問口吻（涉及加付30萬利息），此亦可能直接被法院認(rèn)定為屬于擅自提高房屋價款以為不履行出賣房屋義務(wù)制造履行障礙的根本違約行為，不僅須依約繼續(xù)履行合同（在買方當(dāng)庭表示能支付剩余款項情況下），而且還須承擔(dān)高達(dá)200萬的違約金。關(guān)于本案判決，筆者有以下幾點(diǎn)反思，分述如下：
1. 法院根據(jù)兩個張某（即賣方妻子與賣方委托的律師）與中介機(jī)構(gòu)工作人員的談話內(nèi)容認(rèn)定石某在擅自給房屋加價或故意設(shè)置障礙，可是，根據(jù)10月8號及10月13號的錄音內(nèi)容口氣，亦可以理解為只是在表達(dá)賣方對買方履行能力的擔(dān)憂，以及表達(dá)賣方希望就合同基于新政遇到的履行障礙重新進(jìn)行協(xié)商的態(tài)度，可見，以后當(dāng)事人在爭議期間的表態(tài)須更為慎重。
律師張某及石某自身所言：
石某否認(rèn)其拒絕履行合同，提交了張某與中介機(jī)構(gòu)工作人員的微信記錄，2016年10月8日20:14微信記錄顯示：“劉，請買房給一個明確履行的期限，石總這邊要求最多三天給予答復(fù)首付款500萬。另外，如果他不是一套房貸款比例只能是30%，他首付款將會是1650萬。他怎么給付？第三，在房屋過戶之前，對方要把首付款湊齊，否則，過戶后，他首付款沒有會出問題，你要考慮！
中介機(jī)構(gòu)公司工作人員與張某2016年10月13日的談話錄音，錄音中張某稱是石某媳婦不想賣房了，最后給做了工作，同意繼續(xù)履行合同，但是因為石某急需用錢，詢問孫再冉12月底能不能將剩余款項給付，如果不能，石某另行尋找資金，需要孫再冉對半分擔(dān)兩個月利息，按1000萬計算，需要孫再冉承擔(dān)30萬元的利息，庭審中，石某認(rèn)可此次溝通代表其意見。
2.法院通過妻子張某表達(dá)拒絕出售房屋意思表示與律師張某承認(rèn)石某妻子說過不想賣房了能一一相印證，便認(rèn)定石某拒絕出售、構(gòu)成根本違約，筆者對此持有異議。張某與石某夫妻關(guān)系早已結(jié)束，房屋所有權(quán)已經(jīng)判歸石某一人所有，妻子張某本身表明不賣房在法律上已經(jīng)不應(yīng)對石某與孫某產(chǎn)生直接約束力，不應(yīng)直接判由石某來承擔(dān)根本違約責(zé)任。
石某之妻張某所言：
中介機(jī)構(gòu)公司工作人員與張某2016年9月24日的錄音，該錄音中張某承認(rèn)收到催告函，決定不賣訴爭房屋，已經(jīng)委托律師準(zhǔn)備訴訟。
3. 由于本案中介機(jī)構(gòu)于9月21號發(fā)出的催告函要求賣方在9與30號之前履行義務(wù)，而房地產(chǎn)新政恰好也在9月30號公布，而雙方合同只是約定若由于買方自身原因不能貸款，賣方愿意等待其向其他機(jī)構(gòu)再次貸款，但并未約定在確實不能貸款情況下，應(yīng)該怎么辦？按照《合同法》相關(guān)規(guī)定，此時雙方本就應(yīng)協(xié)商解決，另外，只要賣方能舉證證明買方可能存在履行能力不足問題，便可以行使不安抗辯權(quán)，暫時中止自己的先履行義務(wù)，及時通知買方恢復(fù)履行能力或提供必要擔(dān)保，本案中，在石某沒有明確表示拒絕履行合同情況下，石某在10月8號及13號的談話其實可以解釋為（或爭取證明）自己是在行使不安抗辯權(quán)，尤其是在與對方商量，其是否能在12月低交付剩余款項或者另付30萬利息？只不過這還非正式的行使不安抗辯權(quán)通知書�？傊�，單憑本案判決所顯示出的證據(jù)，筆者認(rèn)為認(rèn)定石某存在根本違約的證據(jù)依舊不足。
【漲知識】
不安抗辯權(quán)
《中華人民共和國合同法》第68條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。第六十九條規(guī)定：中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。
