供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（2017-084）
僅憑宅基地使用證登記能否推定建成在先的房屋權(quán)屬？
---彭某與某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局土地行政登記糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
宅基地使用證 繼承 土地行政登記 房屋權(quán)屬 土地使用權(quán)變更登記 住宅所有權(quán)
【要點提示】
被繼承去世后，相關(guān)繼承人尚未形成處置房屋的一致意見。繼承人以宅基地土地權(quán)利人的姓名、地址發(fā)生變化為由，向行政主管部門申請將土地使用權(quán)變更登記至其名下。因涉案房屋建成在先，頒發(fā)宅基地使用證在后，根據(jù)地隨房走的原則，宅基地使用權(quán)的確定依賴于該土地上住宅所有權(quán)的確定，涉案房屋所有權(quán)存在爭議，則相應(yīng)宅基地使用權(quán)存在爭議。因此，繼承人申請將土地使用權(quán)變更登記至其名下，行政主管部門在房屋權(quán)屬爭議解決之前不予辦理，于法有據(jù)。
【當(dāng)事人信息】
原告：彭某（上訴人）
被告：某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局（被上訴人）
【案情簡介】
1969年10月至1970年1月間，彭某的祖父母彭某1、柳某主持在某開發(fā)區(qū)某村四組興建三間平房。1981年至1983年期間，原某縣人民政府核發(fā)了《某縣村鎮(zhèn)宅基地使用證》，該證記載“戶主：柳某1；人口：五人；建房時間為1970年；房屋結(jié)構(gòu)一棟三間；宅基地面積90平方米”。2013年5月2日、21日，彭某的母親柳某1向某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局申請要求將該涉案土地使用權(quán)變更登記給其次子彭某。某國土分局分別于2013年5月13日、27日回復(fù)柳某1，“我局經(jīng)實地現(xiàn)場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在土地權(quán)屬爭議，根據(jù)《土地登記辦法》第18條的規(guī)定，我局不能對其進(jìn)行土地登記”。2013年5月9日，彭某的叔父彭某2以涉案房屋繼承人的身份向某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局提出申請，要求將涉案房屋土地使用權(quán)三間的一半變更登記在其名下。2013年10月10日，彭某向某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局提出申請，要求將涉案三間房屋宅基地使用權(quán)變更登記在其名下。2013年12月2日，某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局回復(fù)申請人彭某，“該房屋宅基地目前存在土地權(quán)屬糾紛，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，不能對該三間房屋宅基地進(jìn)行變更登記”。2014年1月6日，彭某對該“回復(fù)”不服向某巿人民政府提出行政復(fù)議。2014年2月14日，某巿人民政府行政復(fù)議委員會以某政行復(fù)決字第（2014）3號行政復(fù)議決定，維持某國土分局作出的“回復(fù)”。彭某的祖父母彭某1、柳某共生育四子女，長女彭某3（已故）、次女彭某4、長子彭某5、次子彭某2；彭某5、柳某1生育二子，長子彭某6、次子彭某。彭某與某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局經(jīng)過多次協(xié)商、溝通、均未果。
彭某訴至法院，請求：1、判決某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局所作《某鎮(zhèn)某村彭細(xì)向關(guān)于三間房屋宅基地土地使用證變更登記申請的回復(fù)》違法，并予以撤銷；2、判決某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局重新作出具體行政行為。
【法院判決】
一審：1、維持某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局作出的對某某村彭某關(guān)于涉案三間房屋宅基地使用權(quán)變更登記申請的《回復(fù)》；2、駁回彭某要求某巿國土資源局某開發(fā)區(qū)分局辦理涉案三間房屋宅基地土地使用權(quán)變更登記及其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何認(rèn)定涉案房屋所有權(quán)存在爭議？
本案中，涉案三間房屋取得的《某縣村鎮(zhèn)宅基地使用證》上記載的權(quán)利人為五人，柳某1作為戶主僅為權(quán)利人之一。彭某亦認(rèn)可該五人中含祖父母彭某1及柳某。彭某稱其祖父母生前已將該房屋贈與其母柳某1，但未能提供充分證據(jù)予以證實�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第2條的規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”。因此，彭某1及柳某的繼承人對房屋均享有權(quán)利。彭某的叔父彭某2曾以涉案房屋繼承人的身份申請過宅基地使用權(quán)變更登記，相關(guān)繼承人對此并未形成一致處置意見，故法院認(rèn)定涉案房屋所有權(quán)存在爭議。
二、能否僅憑宅基地使用證登記推定建成在先的房屋權(quán)屬？
涉案《宅基地使用證》未載明五個共有人的詳細(xì)名冊，亦無登記薄可查。根據(jù)彭某所述五個共有人包括彭某1、柳某，但2001年間，彭某1、柳某相繼去世后，相關(guān)繼承人尚未形成一致的關(guān)于涉案三間房屋的處置意見。彭某系以涉案宅基地土地權(quán)利人的姓名、地址發(fā)生變化為由向某國土分局申請將土地使用權(quán)變更登記至其名下。某國土分局是土地登記的主管部門，收到彭某要求變更登記申請后，依法具有作出是否予以登記的職權(quán)。彭某的叔父彭某2曾以涉案房屋繼承人的身份申請過宅基地使用權(quán)變更登記。因房屋建成在先，頒發(fā)宅基地使用證在后，根據(jù)地隨房走的原則，宅基地使用權(quán)的確定依賴于該土地上住宅所有權(quán)的確定，涉案三間房屋所有權(quán)存在爭議，則相應(yīng)宅基地使用權(quán)存在爭議。根據(jù)《土地登記辦法》第十八條第一款第一項規(guī)定，土地權(quán)屬有爭議的不予登記。案外人彭某2是否具有農(nóng)村戶口不影響爭議事實的存在。本案中，彭某提出宅基地使用權(quán)變更登記申請，在涉案房屋權(quán)屬爭議解決之前，某國土分局依照《土地登記辦法》第十八條第一款第一項的規(guī)定對上訴人的申請不予登記，事實清楚，適用法律正確，程序合法。不能僅憑宅基地使用證登記推定建成在先的房屋權(quán)屬。
【涉案法條】
《中華人民共和國行政訴訟法》
第五十四條第（一）項的規(guī)定：人民法院公開審理行政案件，但涉及國家秘密、個人隱私和法律另有規(guī)定的除外。
第六十一條第（一）項之規(guī)定：在涉及行政許可、登記、征收、征用和行政機(jī)關(guān)對民事爭議所作的裁決的行政訴訟中，當(dāng)事人申請一并解決相關(guān)民事爭議的，人民法院可以一并審理。
《土地登記辦法》
第十八條：有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（四）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。
