供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-098）
9·30新政嚴(yán)重影響履約能力，買受人訴請(qǐng)解除合同返還定金獲法院支持！
---張某與王某房屋買賣合同糾紛(二審)案法律解析
【關(guān)鍵詞】
9·30新政 履約能力 解除合同 返還定金 首付款 抵押貸款 情勢(shì)變更 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
【要點(diǎn)提示】
按合同約定買受人需通過(guò)銀行貸款方式支付部分購(gòu)房款，而9·30新政出臺(tái)實(shí)施，對(duì)于首付款的比例進(jìn)行了調(diào)整，導(dǎo)致買受人無(wú)法按預(yù)期獲取擬貸款金額。在首付比例提高的情況下，買受人不可能再按照合同約定申請(qǐng)貸款來(lái)支付房款，買賣雙方約定的付款方式已經(jīng)不再可能，買受人無(wú)法按照合同約定的付款方式繼續(xù)履行合同，合同的不可履行也不可以歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，買受人不構(gòu)成違約。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：王某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱:某公司）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年9月26日，張某與王某簽訂《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定：“王某所售房屋坐落于海淀區(qū)403號(hào)；房屋成交價(jià)格為4300000元；房屋的家具、家電、裝飾裝修以及房屋的配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為1120000元。上述價(jià)款由張某一并支付給王某；張某向王某支付定金200000元；張某采取商業(yè)貸款申辦抵押貸款，擬貸款金額為3000000元。《補(bǔ)充協(xié)議》載明：買受人于2016年9月26日向出賣人支付購(gòu)房定金100000元；買受人于2016年9月27日向出賣人支付第二筆購(gòu)房定金100000元；買受人于銀行面簽當(dāng)日向出賣人支付購(gòu)房款920000元；剩余房款3000000元買受人以貸款方式支付；剩余房款1300000元在過(guò)戶前一日存入資金監(jiān)管賬戶；合同簽訂后，張某分別于2016年9月26日、2016年9月27日向王某支付定金各100000元，總計(jì)200000元。2016年9月30日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)房新政），其中第四條規(guī)定：“購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、兩限房等政策性住房除外），對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
2016年10月1日，張某告知王某因購(gòu)房新政實(shí)施，超出其價(jià)款負(fù)擔(dān)能力，無(wú)法繼續(xù)履行合同。并于2016年11月2日，向王某出具《解除合同通知書(shū)》，并要求返還定金20萬(wàn)。
2016年12月1日，王某向張某出具《解除合同通知書(shū)》，并要求支付違約金1084000元（含20萬(wàn)元定金）。
雙方協(xié)商未果，張某向法院提起訴訟，請(qǐng)求：1、解除雙方于2016年9月26日簽訂的《房屋買賣成交確認(rèn)及定金收付協(xié)議》；2、王某退還定金20萬(wàn)元。
王某提起反訴，請(qǐng)求：1、張某支付違約金1084000元。
【法院判決】
一審：1、王某退還張某定金二十萬(wàn)元；2、駁回張某其他訴訟請(qǐng)求；3、駁回王某全部反訴請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評(píng)析】
一、法院為何認(rèn)定買受人以9·30新政影響其付款能力要求不再繼續(xù)房屋買賣合同不構(gòu)成違約？
房屋買賣合同約定張某需通過(guò)銀行貸款方式支付部分購(gòu)房款，而2016年9月30日購(gòu)房新政出臺(tái)實(shí)施，對(duì)于首付款的比例進(jìn)行了調(diào)整，導(dǎo)致張某在此購(gòu)房新政條件下，能夠申請(qǐng)到的貸款金額與合同中約定的擬貸款金額有較大差距，確實(shí)給張某履約能力造成重大影響和困難，繼續(xù)履行合同會(huì)導(dǎo)致買賣雙方之間的利益關(guān)系失衡，張某無(wú)法按照合同約定的付款方式繼續(xù)履行合同，此種情形屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。在首付比例提高的情況下，張某不可能再按照合同約定申請(qǐng)300萬(wàn)元貸款來(lái)支付房款，買賣雙方約定的付款方式已經(jīng)不再可能，張某無(wú)法按照合同約定的付款方式繼續(xù)履行合同并不構(gòu)成違約。
二、9·30新政出臺(tái)實(shí)施，買受人提出解除合同是否應(yīng)對(duì)出賣方承擔(dān)損失賠償責(zé)任？
如上所述，繼續(xù)履行房屋買賣合同會(huì)導(dǎo)致雙方之間的利益關(guān)系失衡，合同的不履行也不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，故法院對(duì)于出賣人主張買受人承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。但是，出賣人因合同解除可能會(huì)遭受一定的損失，依據(jù)公平原則，主張解除合同的買受人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)出賣人的部分損失。對(duì)這一損失，出賣人負(fù)有舉證責(zé)任。然而，本案王某在庭審中并未就自己的實(shí)際損失提交證據(jù)。在2016年9月30日出臺(tái)購(gòu)房新政的第二天，張某就已經(jīng)聯(lián)系王某協(xié)商解除合同。雖然雙方并未達(dá)成一致，但王某直到2016年12月1日才發(fā)出解約通知書(shū)，沒(méi)有采取積極的措施減少自己可能遭受的損失。而且，由于王某仍持有房屋，可在解除合同后通過(guò)另行出售房屋彌補(bǔ)自己的損失。故在本案中法院未認(rèn)定出賣方的損失。鑒于買賣雙方均確認(rèn)房屋買賣合同已解除，故法院判決出賣人返還買受人定金20萬(wàn)元。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第六十一條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
