供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-059）
違約解除房屋買賣合同，賣方被判賠償溢價損失175萬余元|終審
不具備上市條件央產(chǎn)房買賣合同被判解除，責(zé)任和損失如何負擔(dān)？---成某與杜某、某中介公司房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
央產(chǎn)房 合同解除 房屋使用費 中介費 溢價款 騰退房屋
【要點提示】
央產(chǎn)房尚不具備上市交易的條件，買、賣雙方實際已無法繼續(xù)履行，合同被判解除。對于導(dǎo)致該合同解除的責(zé)任以及損失的負擔(dān)，法院認為：在房屋買賣合同中，賣方承諾在簽約后一年半將涉案房屋過戶給買方，現(xiàn)賣方不能履行該義務(wù)，其行為應(yīng)認定為違約；由于房屋的屬性系央產(chǎn)房，買受人亦在交易前已經(jīng)知悉，其應(yīng)當對該交易以及履行后果盡到足夠的注意義務(wù)，亦可以避免損失的發(fā)生。因此，法院判定買、賣雙方對導(dǎo)致合同的解除按照責(zé)任比例進行分擔(dān)。
【當事人信息】
原告：成某（買方、反訴被告、被上訴人）
被告：杜某（賣方、反訴原告、上訴人）
第三人：某中介公司（原審第三人）
【案情簡介】
杜某原系某科學(xué)研究院職工，1998年，杜某以97成本價購買涉案房屋。2001年9月，杜某取得該房屋所有權(quán)證。2007年3月26日，杜某（賣方）與成某（買方）、某中介公司（居間方）簽訂《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》等交易文件。
2010年4月13日，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)單位房產(chǎn)科出具證明，內(nèi)容為：“根據(jù)我院規(guī)定，涉案房屋暫不易上市交易（住房信息已上報國管局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同無法繼續(xù)履行為由將成某訴至本院，請求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并要求成某及現(xiàn)居住人成某1騰退房屋。2013年7月23日，法院作出民事判決書，認定杜某與成某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》有效，但涉案房屋屬某研究院以福利售房方式發(fā)售給本院職工的央產(chǎn)房，其對外出售須符合原產(chǎn)權(quán)單位相關(guān)售房政策，然成某非該研究院職工，其與杜某所簽訂的合同實質(zhì)上已無法繼續(xù)履行，并判決：1、解除杜某與成某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》中關(guān)于涉案房屋的相關(guān)房屋買賣的內(nèi)容；2、成某、成某1將涉案房屋騰空交還杜某。后，成某不服一審判決上訴至某中級人民法院，某中級人民法院作出民事判決書，認定杜某承諾在合同簽訂之日起一年半內(nèi)辦理好該房屋央產(chǎn)房上市手續(xù)，現(xiàn)該承諾不能實現(xiàn)，杜某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，成某就相應(yīng)損失問題可另行解決，并判決駁回成某上訴，維持原判。
經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位房產(chǎn)科進行調(diào)查，該部門答復(fù)：涉案房屋所處的房屋不允許對外上市交易，只能在職工內(nèi)部進行交易，交易價格由雙方協(xié)商，單位對交易價格沒有條件要求。涉案房屋對出售對象有限制，只能出售本單位的職工，交易價格沒有限制，可以按市場價格出售給本單位職工。房屋不能上市交易原產(chǎn)權(quán)人是知道的。涉案院產(chǎn)權(quán)證是2001年9月辦理完畢，杜某當時已經(jīng)與我單位解除關(guān)系不是我單位職工了，所以才發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證，杜某是2002年8月22日領(lǐng)取的房屋產(chǎn)權(quán)證，當時房屋均不允許出售。另，杜某反訴主張從2007年3月26日起至訴訟時，涉案房屋一直由成某一方居住使用為由，要求成某支付2007年3月26日至實際騰退房屋之日的房屋占用費。
審理中，法院根據(jù)雙方當事人申請，委托某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司分別就下列事項進行評估鑒定：某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司于2014年6月6日出具《房地產(chǎn)估價報告》，載明：1、涉案房屋在2013年7月23日的公開市場價值為281.06萬元；2、涉案房屋在2010年4月13日的公開市場價值為150.7萬元；3、涉案房屋在估價時點2014年3月25日，租期自2007年3月26日至2014年3月25日期間的租金使用總價為322173元。經(jīng)核算，涉案房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期間的月平均租金為3835元。成某支付評估費7500元。杜某支付評估費共計9000元。審理中，某中介公司簽收開庭傳票后并無正當理由未到庭參與庭審。
成某訴至法院，請求：1、返還成某購房款人民幣52萬元，房屋中介費13600元；2、按照同期銀行貸款利率支付成某上述款項自2007年3月26日至實際支付之日的利息，截至2014年1月7日暫計為241355元；3、賠償成某的裝修費損失48154元；4、支付成某自2008年9月26日至實際支付之日的違約金，以615000元為基數(shù)按照每日萬分之四的標準計算，截止到2014年1月1日違約金共計472812元；5、支付成某房屋溢價款損失2195600元。。
杜某反訴至法院：請求：1、成某支付從2007年3月26日起至2014年3月25日的房屋占用費322173元；2、成某按照每月3835元標準支付2014年3月26日至實際騰退房屋之日的房屋占用費。
【法院判定】
二審：1、撤銷原審法院民事判決第五項、第六項；2、變更原審法院民事判決第一項為杜某返還給成某購房款人民幣五十二萬元，并按中國人民銀行同期貸款基準利率的百分之八十向成某支付自二○○七年三月二十六日起至該款項實際給付日止的利息；3、變更原審法院民事判決第二項為：杜某賠償成某中介服務(wù)費人民幣一萬零八百八十元；4、變更原審法院民事判決第三項為：杜某賠償成某房屋溢價款損失人民幣一百三十六萬五千四百元；5、變更原審法院民事判決第四項為成某給付杜建芝二○○七年三月二十六日至二○一三年七月二十三日期間房屋使用費人民幣十萬三千四百九十三元九角，并按照每月三千八百三十五元標準給付杜建芝自二○一三年七月二十四日起至實際騰退房屋之日止的房屋使用費；6、駁回成某的其他訴訟請求；7、駁回杜某的其他反訴請求。
【案件評析】
法院怎樣認定房屋買賣合同解除后，買、賣雙方各自的損失及負擔(dān)的？
在責(zé)任確定后，各自的損失均應(yīng)按照責(zé)任比例進行分擔(dān)。對于杜某而言，其損失僅為房屋的租金或使用費；就成某而言，其損失應(yīng)當包括已付房款的利息損失、房屋溢價損失、已付中介費損失及房屋裝修損失。
對于52萬元的利息損失一節(jié)，因52萬元自2007年3月已在杜某處，杜某因此可以獲得一定的收益，根據(jù)杜某、成某均應(yīng)按照責(zé)任比例進行分擔(dān)。因此，杜某應(yīng)按同期貸款利息的80%向成某支付利息損失。對中介費13600元的負擔(dān)亦應(yīng)考慮責(zé)任分擔(dān)比例，杜某應(yīng)承擔(dān)成某中介費損失10880元，成某自行負擔(dān)2720元。當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
就房屋溢價損失一節(jié)，因自2010年4月13日起，成某已經(jīng)知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起訴訟要求解除雙方的買賣合同，當時杜某亦同意解除合同，只是雙方就損失賠償問題未達成一致意見，但成某撤訴后，雙方并未協(xié)商如何解決無法繼續(xù)履行合同的問題。杜某亦知道交易無法繼續(xù)履行，亦未及時采取措施，直到2013年才向法院提起訴訟要求解除合同。故，法院認為就2010年4月13日起至2013年7月23日止之間的房屋溢價損失雙方均有責(zé)任，且責(zé)任相當，本院對此期間的房屋溢價損失判定雙方各承擔(dān)一半。同理，對于房屋使用費的處理亦應(yīng)比照房屋溢價損失的處理原則。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
1、第九十七條：當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應(yīng)當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。
2、第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
3、第一百一十三條第一款：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
4、第一百一十九條：當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔(dān)。
