供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-101）
9.30新政是否影響買受人履約能力？買賣雙方各執(zhí)一詞，看看法院如何認(rèn)定！
---張某與王某房屋買賣合同糾紛(二審)案法律評(píng)析2
【關(guān)鍵詞】
9·30新政 履約能力 解除合同 返還定金 首付款 抵押貸款 情勢(shì)變更 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 自籌款項(xiàng)增加 購(gòu)房新政 貸款金額變化
【要點(diǎn)提示】
本文所選案例中，買受人與出賣人就9.30新政實(shí)施后，如何計(jì)算貸款數(shù)額及買受人自籌款項(xiàng)增加數(shù)額存在爭(zhēng)議。法院認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為居間方，其系從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，法院采信其對(duì)購(gòu)房新政后本案所涉合同貸款金額變化情況之陳述。按照居間方的說法，無論采取何種價(jià)款支付方式，買方都需要至少自籌66萬元左右的購(gòu)房款，此種情形確已給買方的履約能力造成了重大影響，合同繼續(xù)履行會(huì)產(chǎn)生一定困難。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：王某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱:某公司）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年9月26日，張某與王某簽訂《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同就買受人的付款方式做了以下約定:買受人于2016年9月26日向出賣人支付購(gòu)房定金100000元；買受人于2016年9月27日向出賣人支付第二筆購(gòu)房定金100000元；買受人于銀行面簽當(dāng)日向出賣人支付購(gòu)房款920000元；剩余房款3000000元買受人以貸款方式支付；剩余房款1300000元在過戶前一日存入資金監(jiān)管賬戶。
2016年9月30日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)房新政，即9.30新政），其中第四條規(guī)定：“購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、兩限房等政策性住房除外），對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
2016年10月1日，張某告知王某因購(gòu)房新政實(shí)施，超出其價(jià)款負(fù)擔(dān)能力，無法繼續(xù)履行合同。并于2016年11月2日，向王某出具《解除合同通知書》，并要求返還定金20萬。
2016年12月1日，王某向張某出具《解除合同通知書》，并要求支付違約金1084000元（含20萬元定金）。
雙方協(xié)商未果，張某向法院提起訴訟，請(qǐng)求：1、解除雙方于2016年9月26日簽訂的《房屋買賣成交確認(rèn)及定金收付協(xié)議》；2、王某退還定金20萬元。
王某提起反訴，請(qǐng)求：1、張某支付違約金1084000元。
【法院判決】
一審：1、王某退還張某定金二十萬元；2、駁回張某其他訴訟請(qǐng)求；3、駁回王某全部反訴請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評(píng)析】
法院如何認(rèn)定9.30新政是否影響買受人的履約能力？
買方與賣方就購(gòu)房新政實(shí)施后，如何計(jì)算貸款數(shù)額及買方自籌款項(xiàng)增加數(shù)額存在爭(zhēng)議。
對(duì)此，買方表示根據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》約定，其以430萬元作為計(jì)算貸款計(jì)算基數(shù)，可貸款300萬元，新政后，在被認(rèn)定為購(gòu)買二套住房的情況下，無法繼續(xù)按300萬元貸款，以房屋所在區(qū)域房屋總價(jià)高限計(jì)算，最高貸款只能為234萬元，相當(dāng)于增加首付款金額至少為66萬元，還有相應(yīng)的稅費(fèi)增加，超出經(jīng)濟(jì)能力。
賣方則表示購(gòu)房新政出臺(tái)僅為一個(gè)正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題，若以房屋總價(jià)542萬元為基數(shù)計(jì)算，張某可貸款270萬元左右，與合同約定的貸款300萬元，僅相差30萬元。另外，買方在購(gòu)房新政出臺(tái)后沒有具體履行貸款環(huán)節(jié)，其存在主觀惡意違約，應(yīng)賠償損失。
居間方即房產(chǎn)中介公司出具的證明載明：2016年9月30日購(gòu)房新政出臺(tái)，由于新政對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變更，買方的情況應(yīng)被認(rèn)定為購(gòu)買二套普通住房，導(dǎo)致合同中房款支付比例有所變化，如仍貸款300萬元，房屋成交價(jià)應(yīng)為600萬元，已超過合同總價(jià)，不成立。①如果在不超過所在區(qū)域房屋總價(jià)最高限價(jià)468萬元的基礎(chǔ)上計(jì)算，最高貸款234萬元，其首付款金額至少增加66萬元，稅費(fèi)也相應(yīng)增加；②如想在234萬元基礎(chǔ)上提高貸款額，成交價(jià)將高于區(qū)域房屋總價(jià)高限，視為二套非普通住房，首付比例將提高到70%。
法院認(rèn)為，某公司作為房屋買賣合同履行的居間方，其系從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，法院采信其對(duì)購(gòu)房新政后本案所涉合同貸款金額變化情況之陳述。因此，按照合同約定的房屋成交價(jià)格430萬元來計(jì)算可申請(qǐng)貸款金額，買方需要額外自行籌措購(gòu)房款85萬元左右；即使按照房屋總價(jià)最高限價(jià)468萬元來計(jì)算可申請(qǐng)貸款的金額，買方需要額外自行籌措購(gòu)房款66萬元左右。也就是說，無論采取何種價(jià)款支付方式，買方都需要至少自籌66萬元左右的購(gòu)房款，此種情形確已給買方的履約能力造成了重大影響，合同繼續(xù)履行會(huì)產(chǎn)生一定困難。因此，繼續(xù)履行合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人雙方之間的利益關(guān)系失衡，合同的不可履行也不可以歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第六十一條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
