案情簡(jiǎn)介：
原告羅甲和被告羅乙是親兄妹，2009年5月5日被告羅乙與重慶恒大基宇置業(yè)有限公司達(dá)成《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，全款購(gòu)買(mǎi)了重慶市巴南區(qū)巴南大道9號(hào)恒大城10棟2單元6-3號(hào)房屋，后被告羅乙因故不想要該房，就將該房原價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)給原告羅甲，雙方?jīng)]有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告羅甲在2009年6-11月期間將全部購(gòu)房款交給被告羅乙，被告羅乙就將與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同及不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、相關(guān)稅費(fèi)等原始憑據(jù)交給原告羅甲，2011年1月10日原告羅甲以被告羅乙的名義辦理了該房的接房手續(xù)并入住至今。2011年8月20日該房的房產(chǎn)證（登記為被告羅乙）取得后，被告羅乙將房產(chǎn)證交由原告羅甲保管，并催促原告羅甲趕緊過(guò)戶，但原告羅甲為了減少辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記的稅費(fèi)，要求待屆滿5年后再辦理過(guò)戶。
雙方于2015年2月16日補(bǔ)簽了《重慶市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并于同日前往房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理該房屋的過(guò)戶登記，而此時(shí)第三人王某已于前幾日以被告羅乙丈夫的身份，也是該房的共同權(quán)利人為由，向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)提出了異議登記，導(dǎo)致原告羅甲沒(méi)有過(guò)戶成功。2015年2月17日被告羅乙及第三人王某以該房的房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)重新申辦了該房的房產(chǎn)權(quán)證（被告羅乙占50%、第三人王某占50%的按份共有）�，F(xiàn)第三人王某以自己為房屋共有權(quán)人，對(duì)賣(mài)房不知情，原告羅甲和被告羅乙惡意串通侵害自己合法權(quán)益為由，主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同系無(wú)效合同，不同意賣(mài)房。原告羅甲遂訴至法院要求被告羅乙和第三人王某協(xié)助自己過(guò)戶。
本案的焦點(diǎn)：
一、合同是否有效？
在本案中，原告羅甲與被告羅乙在2009年達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)的合意時(shí)，雙方并沒(méi)有簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雖然按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第41條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，但是原告羅甲已將購(gòu)房款全部支付給被告羅乙并于2011年入住該房至今，合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行并且對(duì)方已經(jīng)接受，依據(jù)《合同法》第36條的規(guī)定，該合同成立。不僅如此，在2015年2月16日雙方還補(bǔ)簽了一份《重慶市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，其實(shí)就是對(duì)之前房屋買(mǎi)賣(mài)行為的追認(rèn)，合同成立毋庸置疑。
現(xiàn)在的問(wèn)題就是合同是否有效，在該案中認(rèn)為合同無(wú)效的理由主要分為以下兩種：
（一）惡意串通侵犯第三人合法權(quán)益導(dǎo)致合同無(wú)效
第三人王某認(rèn)為，原告羅甲是被告羅乙的親哥哥，對(duì)于被告羅乙和第三人王某的婚姻情況非常了解，在被告羅乙并沒(méi)有向原告羅甲舉示其與王某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)約定為各自所有的情況下，應(yīng)推知原告羅甲知曉該房為被告羅乙和第三人王某的共同財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，原告羅甲和被告羅乙在未告知第三人王某的情況下進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)，侵害了第三人王某的合法權(quán)益。因此原告羅甲和被告羅乙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。
筆者認(rèn)為以該理由認(rèn)定合同無(wú)效并不充分，原因如下：
第一，從案件事實(shí)來(lái)看，第三人王某陳述其知曉羅甲自2001年至今一直在涉案房屋居住的事實(shí)。王某作為羅乙的丈夫，對(duì)待夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，羅乙將房屋出售給羅甲長(zhǎng)達(dá)四年多的時(shí)間里，王某并沒(méi)有對(duì)羅乙的出售行為提出過(guò)異議，現(xiàn)提出對(duì)羅乙的出售行為不知情且不同意出售，既違背公序良俗也不符合常理，應(yīng)推知王某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)行為是知情的。
第二，從社會(huì)常理推知，原告羅甲為了減少辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記的稅費(fèi)，要求待屆滿5年后再辦理過(guò)戶，被告羅乙也同意了。如果雙方真是惡意串通，為了避免第三人王某發(fā)現(xiàn)，那應(yīng)該盡早過(guò)戶，約定屆滿5年后才過(guò)戶并不符合常理。
第三，從舉證責(zé)任來(lái)看，惡意串通的舉證責(zé)任應(yīng)該在第三人王某。他需提供證據(jù)證明兩點(diǎn)：原告羅甲明知第三人王某不知道房屋買(mǎi)賣(mài)的情況；原告羅甲以嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格從被告羅乙處買(mǎi)的該房。而第三人王某提供的證據(jù)并不能證明上述兩點(diǎn)。
（二）無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致合同無(wú)效
第三人王某在庭審中的基本觀點(diǎn)是，該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得的房屋， 屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告羅乙無(wú)權(quán)私自將該房屋出賣(mài)，與原告羅甲簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因無(wú)權(quán)處分而效力待定，現(xiàn)在第三人王某不同意賣(mài)房，并沒(méi)有對(duì)該合同效力進(jìn)行追認(rèn)，該合同應(yīng)為自始無(wú)效。
筆者不同意該觀點(diǎn)，理由如下：
第一，按照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。” 這已經(jīng)明確了以無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效是不成立的。對(duì)于合同效力的判斷要依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定無(wú)效合同的情景，而本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有法定無(wú)效的情況。
第二，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示效力。諸如房屋這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)變動(dòng)采取登記主義，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的人就是房屋的合法權(quán)利人，交易對(duì)方基于對(duì)證書(shū)公示效力的信任而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)受到保護(hù)。
二、如果合同是有效的，能否繼續(xù)履行？
按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。” 羅甲與羅乙簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，羅乙作為賣(mài)方負(fù)有協(xié)助作為買(mǎi)方的羅甲將房屋過(guò)戶的義務(wù)，但2015年2月17日羅乙及王某以該房的房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)重新申辦了該房的房產(chǎn)權(quán)證（羅乙占50%、王某占50%的按份共有），此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)屬于羅乙和王某按份共有，而王某并不同意出售房屋，不同意協(xié)助過(guò)戶。那該合同能否繼續(xù)履行？
筆者認(rèn)為合同是合法有效的，而基于合同約定，羅乙和王某應(yīng)協(xié)助羅甲過(guò)戶，理由有以下幾點(diǎn)：
第一，民事活動(dòng)應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、交易安全的原則。羅乙已將涉案房屋交付羅甲合法占有使用多年，雖羅乙及王某以該房的房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)重新申辦了該房的房產(chǎn)權(quán)證，但并不能阻止合同交易目的的實(shí)現(xiàn)，羅乙和王某作為涉案房屋的新產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)受到之前買(mǎi)賣(mài)合同的約束，履行協(xié)助過(guò)戶的義務(wù)。
第二，此種情況并不屬于“不可以要求履行”的情形。按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”
綜上所述，婚姻關(guān)系存續(xù)期間登記在一方名下的房屋，判斷權(quán)證人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，實(shí)質(zhì)是對(duì)婚姻關(guān)系的財(cái)產(chǎn)共有性與房屋權(quán)屬登記的公示效力之間的價(jià)值權(quán)衡，應(yīng)結(jié)合案件的具體情況，從保護(hù)交易和誠(chéng)實(shí)守信等方面進(jìn)行判斷。
