供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-102）
政策變化屬情勢(shì)變更非違約，法院判房屋買賣合同解除、不擔(dān)責(zé)！
---魯某與周某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
新國(guó)五條 京十九條 限購(gòu)政策 網(wǎng)簽 定金 解除合同 違約 情勢(shì)變更
【要點(diǎn)提示】
買受人與出賣人就涉案房屋所簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反相關(guān)法律規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。在雙方履行合同期間，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，國(guó)務(wù)院辦公廳及北京市政府辦公廳相繼出臺(tái)"新國(guó)五條"、"京十九條"等文件，進(jìn)一步細(xì)化限購(gòu)、限貸政策，根據(jù)上述政策規(guī)定，買受人屬于已有一套房產(chǎn)的京籍單身人士，不具有購(gòu)買涉訴房屋的資格，合同因該不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，買受人要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，出賣人亦同意解除合同，法院予以支持，且合同解除并非由于雙方違約導(dǎo)致，合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將買受人已付的定金返還給買受人。
【當(dāng)事人信息】
原告：魯某（買受人）
被告：周某（出賣人）
【案情簡(jiǎn)介】
2013年2月2日，魯某與周某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：房屋性質(zhì)為已購(gòu)公有住房；房屋成交價(jià)格為267萬元，魯某在簽訂本合同時(shí)支付定金10萬元，該筆定金作為購(gòu)房款的一部分；雙方采用全款付款交易流程，雙方應(yīng)于2013年8月1日辦理申請(qǐng)?jiān)摲课莸乃袡?quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，魯某以自行交接的方式于2013年3月31日支付周某購(gòu)房款257萬元。合同簽訂當(dāng)天，魯某支付定金10萬元，周某為其出具收據(jù)。此后，雙方就合同履行發(fā)生爭(zhēng)議，魯某未再支付剩余款項(xiàng)，周某未與魯某辦理房屋的網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。
2013年2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱"新國(guó)五條"）。2013年3月30日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)了《貫徹落實(shí)﹤國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知﹥精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱"京十九條"），通知要求"自本通知下發(fā)次日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房"。因魯某此前購(gòu)買過一套房屋，所以失去了購(gòu)房資格。該買賣合同實(shí)際已無法繼續(xù)履行，魯某與周某協(xié)商退還定金，周某堅(jiān)決不肯。
故魯某訴至法院，請(qǐng)求：1、依法判令解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2、周某返還定金10萬元。
【法院判決】
1、解除周某與魯某于2013年2月2日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。
2、周某于本判決生效后十日內(nèi)向魯某返還定金十萬元。
【案件評(píng)析】
一、本案中法院為何認(rèn)定限購(gòu)政策變化屬于情勢(shì)變更而未認(rèn)定買方違約？
情勢(shì)變更原則是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，使合同賴以成立的基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生當(dāng)事人預(yù)料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律制度。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。”本案中，魯某在與周某簽訂房屋買賣合同后限購(gòu)政策出臺(tái)，因其已經(jīng)擁有一套住房，屬于限購(gòu)范圍，失去了購(gòu)房資格，此前雙方也未做網(wǎng)簽，該買賣合同實(shí)際已無法繼續(xù)履行，合同因該不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，符合情勢(shì)變更的構(gòu)成要件。
二、房屋買賣合同解除后，雙方的責(zé)任如何認(rèn)定？
合同中約定魯某應(yīng)于2013年3月31日前履行支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)，而3月30日履行期屆滿前政府出臺(tái)限購(gòu)政策，魯某既已明確得知其不具備購(gòu)房資格，作為房屋買受人，其已無法通過支付價(jià)款實(shí)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)的合同目的，且雙方合同并未因魯某原因處于延遲狀態(tài)無法履行，故魯某延遲支付購(gòu)房款并不構(gòu)成違約。另，周某主張合同特別約定魯某可指定第三人購(gòu)買房屋，但該條款并非強(qiáng)制條款，魯某已于庭審中明確表示不指定他人購(gòu)買房屋，且周某亦自述不同意辦理魯某要求其做關(guān)于委托他人出售房屋的公證手續(xù)，故周某關(guān)于魯某可繼續(xù)履行合同的主張，無相關(guān)依據(jù)，法院不予支持。周某之間的合同解除并非由于雙方違約導(dǎo)致，合同解除后，周某應(yīng)當(dāng)將魯某已付的定金10萬元返還給魯某。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
