商品房買賣合同解除后，法院為何支持買受人并無(wú)合同依據(jù)的房款利息及相關(guān)手續(xù)費(fèi)損失？
房屋漏水影響居住，買受人是如何不“鑒”而勝，成功解約，退房并獲得賠償的？（下）
——程某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-162-3）
【關(guān)鍵詞】
商品房存在質(zhì)量問(wèn)題 嚴(yán)重影響居住使用 商品房銷售合同 漏水 交付 證據(jù)保全 鑒定 評(píng)估 履行抗辯權(quán) 舉證不能 實(shí)際損失 解除合同 維修 退房
【要點(diǎn)提示】
本案系商品房存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住使用導(dǎo)致買受人行使合同解除權(quán)而產(chǎn)生的商品房銷售合同糾紛，雖雙方在合同中對(duì)房屋因質(zhì)量問(wèn)題而解除后所產(chǎn)生的購(gòu)房款利息損失未作約定，但程某提出其已付首付款的利息損失及為購(gòu)房而辦理公積金貸款所支付的貸款利息損失、擔(dān)保費(fèi)損失、代辦服務(wù)費(fèi)損失，系程某實(shí)際發(fā)生的損失，其主張符合法律規(guī)定，法院予以支持
【當(dāng)事人信息】
原告：程某（買受人、被上訴人）
被告：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即開發(fā)商、出賣人、上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
2010年12月7日，程某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，由程某向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買一套房屋，合同約定：涉案房屋總價(jià)1020116元。合同第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年9月26日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格”并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同第十條約定：買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按銀行同期活期存款利率付給利息。合同第十一條約定：雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》…由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人未按出賣人書面通知的日期辦理商品房驗(yàn)收交接手續(xù)的，出賣人應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理商品房驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起視為該商品房已經(jīng)交付…另，該合同附件四補(bǔ)充協(xié)議第六條約定：“房屋交付時(shí)，乙方未按甲方通知書規(guī)定時(shí)間或者未收到通知書而未按本合同約定的房屋交付時(shí)間辦理房屋交接手續(xù)的，則以本合同約定的交付日期為房屋交付使用日期”；第七條約定：“在房屋交付過(guò)程中，乙方除因甲方不具備本合同第八條約定的‘該商品房經(jīng)分期驗(yàn)收合格’的交房條件而拒絕辦理外，不得以其他任何理由拒絕辦理交接手續(xù)。在交付過(guò)程中，乙方發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題不影響交付手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方按本合同約定在完成房屋交付后的合理時(shí)間內(nèi)承擔(dān)保修義務(wù)”。
之后，程某如約支付了房屋價(jià)款，但某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻未按時(shí)向程某交付涉案房屋。2012年11月16日，某市建設(shè)局向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具了《關(guān)于某嘉園B2區(qū)通過(guò)交付使用竣工驗(yàn)收的通知》，該通知載明：現(xiàn)所申報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目已全面竣工。…符合《某市商品房交付使用管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，同意交付使用。2012年11月16日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用EMS向程某郵寄了《交房、入伙通知書》，告知涉案房屋已具備交付條件。同年11月17日，程某收到了該郵件。2012年11月20日，程某委托某投資咨詢服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行了檢測(cè)。同年11月22日，某公司向程某出具了一份《某驗(yàn)房第三方檢測(cè)報(bào)告》，認(rèn)為涉案房屋存在多處空鼓、開裂、漏水等質(zhì)量問(wèn)題。現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)后，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未將涉案房屋的鑰匙交付給程某。2013年1月13日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又用EMS向程某郵寄了《房屋交接催告函》，告知涉案房屋已經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格，具備交房條件…。同年1月14日，程某收到了該郵件。2014年2月19日某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才向程某交付了《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。程某仍未至某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收取涉案房屋。
補(bǔ)充事實(shí)：2013年5月29日，本案在法院組織的訴前調(diào)解過(guò)程中，雙方就房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。確認(rèn)了房屋普遍存在窗戶尺寸偏小、窗戶有局部滲水等問(wèn)題，同時(shí)還確認(rèn)了程某房屋存在東次臥飄窗滲水等個(gè)別問(wèn)題。之后，因雙方多次協(xié)商未果，訴前調(diào)解未成。為此，法院于2014年1月23日立案審理。2014年2月19日，程某向法院提出鑒定、評(píng)估申請(qǐng)。同年7月8日，又申請(qǐng)證據(jù)保全。同年7月9日，法院承辦人到涉案房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)封樣，在入戶門上張貼了封條，以供鑒定所需。同年11月8日，法院承辦人與雙方當(dāng)事人到涉案房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)涉案房屋朝北臥室窗臺(tái)有1處滲水。2015年3月24日，法院要求某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)涉案房屋不存在質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行舉證，并告知如不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)舉證，則視為涉案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。但某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供相應(yīng)證據(jù)證明。同年6月30日，程某向法院提出了撤回鑒定、評(píng)估的申請(qǐng)。同年8月7日，經(jīng)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求，法院承辦人與雙方當(dāng)事人再次到涉案房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)：法院在涉案房屋門上張貼的封條已被毀損，可以直接開門。房屋內(nèi)情況與封門前有了變化，主要是進(jìn)門后左手平臺(tái)窗戶加裝了遮雨簾。因近期天氣晴好，原漏水地方看不到漏水痕跡。
程某請(qǐng)求法院判令：一、繼續(xù)履行《商品房買賣合同》；二、開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維修或經(jīng)評(píng)估后按照評(píng)估價(jià)格支付相應(yīng)整改修復(fù)費(fèi)用；三、開發(fā)商支付逾期交房違約金（…）。訴訟中，程某認(rèn)為“涉案房屋存在漏水、滲水問(wèn)題非常嚴(yán)重，難以修復(fù)，繼續(xù)履行合同存在根本性困難，其無(wú)法達(dá)到合同目的，其有權(quán)要求解除合同”，遂將訴訟請(qǐng)求變更為：一、解除《商品房買賣合同》；二、開發(fā)商返還其購(gòu)房款1020116元；三、開發(fā)商賠償其首付款的利息損失（具體略）；四、開發(fā)商賠償其為購(gòu)買涉案房屋而產(chǎn)生的貸款利息損失77362.84元（截止2015年6月9日）、公積金擔(dān)保費(fèi)損失7280元、代辦服務(wù)費(fèi)損失200元。
【法院判決】
【一審】
1.解除《商品房買賣合同》。
2.開發(fā)商返還原告購(gòu)房款1020116元。
3. 開發(fā)商賠償原告首付款的利息損失（具體略）。
4.開發(fā)商賠償原告為購(gòu)買涉案房屋而產(chǎn)生的貸款利息損失77362.84元（截止2015年6月9日）。
5.開發(fā)商賠償原告公積金擔(dān)保費(fèi)損失7280元、代辦服務(wù)費(fèi)損失200元。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、涉案房屋是否已經(jīng)實(shí)際交付或視為已經(jīng)交房？開發(fā)商是否存在逾期交房違約責(zé)任？
【詳見前文解析...】
二、涉案房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題？誰(shuí)對(duì)涉案房屋質(zhì)量問(wèn)題負(fù)有舉證責(zé)任？如有質(zhì)量問(wèn)題，買受人是否有權(quán)要求解除合同？
【詳見前文解析...】
三、商品房買賣合同解除后，法院為何支持買受人并無(wú)合同依據(jù)的房款利息及相關(guān)手續(xù)費(fèi)損失？
根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。購(gòu)房人程某已經(jīng)履行了交付房款的義務(wù)，但并未領(lǐng)受房屋，本案系商品房存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住使用導(dǎo)致買受人行使合同解除權(quán)而產(chǎn)生的商品房銷售合同糾紛，雖雙方在合同中對(duì)房屋因質(zhì)量問(wèn)題而解除后所產(chǎn)生的購(gòu)房款利息損失未作約定，但程某提出其已付首付款的利息損失及為購(gòu)房而辦理公積金貸款所支付的貸款利息損失、擔(dān)保費(fèi)損失、代辦服務(wù)費(fèi)損失，系程某實(shí)際發(fā)生的損失，其主張符合法律規(guī)定，法院予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《最高院商品房買賣合同司法解釋》
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
