裁判要旨
涉案房產簽訂《商品房買賣合同》并辦理了預售備案登記，但沒有辦理預告登記，該房屋至今仍未辦理產權移轉登記，也并未實際交付。申請人雖主張預告登記與備案登記合二為一，但并未提交證據予以證明，故申請人主張其對商品房預售合同的備案登記等同于房屋產權預告登記的理由不能成立，其對執(zhí)行標的物享有的債權不能對抗法院對涉案標的物的查封行為。
案例索引
《麻小林與甘肅銀行股份有限公司慶陽分行及慶陽金昊房地產開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民終606號】
爭議焦點
商品房預售備案登記能否對抗法院對涉案標的物的查封？
裁判意見
最高院認為：《中華人民共和國物權法》第十四條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。”麻小林提供的《商品房預售備案審批表》，加蓋的印章為環(huán)縣房管局合同備案專用章，金昊公司在二審詢問中也述稱，麻小林在房管局的登記程序與其他購房者并無差異，故原審認定涉案房屋備案僅是依據《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定的履行合同備案登記并無不當。《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
麻小林雖然與金昊公司就涉案六套房產簽訂《商品房買賣合同》并辦理了預售備案登記，但沒有辦理預告登記，該六套房屋至今仍未辦理產權移轉登記，也并未實際交付。麻小林雖然主張在當地預告登記與備案登記合二為一，但其并未提交充分證據予以證明，且在一、二審庭審中并未提交其在涉案六套房屋備案登記的同時，曾向當地登記機構申請預告登記并提交的書面材料的相關證據。故麻小林主張其對商品房預售合同的備案登記等同于房屋產權預告登記的上訴理由不能成立。其對執(zhí)行標的物享有的債權不能對抗法院對涉案標的物的查封行為。《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予以支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；…。”詢問時，麻小林述稱其與金昊公司簽訂《商品房買賣合同》的背景系其與金昊公司之間有債權債務關系，債務到期后，金昊公司用涉案六套門面房抵頂債務。故麻小林的該主張不符合前述規(guī)定，本院不予支持。
