農(nóng)村宅基地房屋出售16年并歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，法院為何仍支持初始售房人判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？
農(nóng)村宅基地房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)賣(mài)仍無(wú)效,被騰退多年后拆遷,買(mǎi)方主張區(qū)位補(bǔ)償款獲法院支持!(上)
---董某訴孫某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-167-1）
【關(guān)鍵詞】
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同 合同無(wú)效 地上物補(bǔ)償款 區(qū)位補(bǔ)償款 宅基地使用權(quán) 信賴(lài)?yán)?span lang="EN-US"> 期待利益 誠(chéng)實(shí)信用原則 宅基地房屋轉(zhuǎn)賣(mài)
【要點(diǎn)提示】
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，但賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。本案中，當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為農(nóng)村宅基地房屋，而買(mǎi)方并非涉案房屋所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同被判無(wú)效。
【當(dāng)事人信息】
原告、買(mǎi)受人：董某
被告、出賣(mài)人：孫某
【案情簡(jiǎn)介】
1992年，孫某將涉案的農(nóng)村宅基地房屋通過(guò)口頭協(xié)議出售給李某。后涉案房屋又被轉(zhuǎn)賣(mài)多次，李某及其他買(mǎi)受人均非該村村民。其中董某作為最后一次轉(zhuǎn)賣(mài)的買(mǎi)受人于1997年購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，價(jià)格是15000元。2008年，孫某將李某訴至法院，要求確認(rèn)其與李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，后法院作出判決確認(rèn)孫某及李某之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。該判決生效后，孫某又將董某訴至法院，要求其騰退涉案房屋，在該案件審理過(guò)程中，董某提出了反訴，要求孫某賠償其損失，其反訴主張包括因合同無(wú)效后其需要購(gòu)買(mǎi)新房的房?jī)r(jià)465390元，房屋改造及維修費(fèi)60000元。2009年在該案件審理過(guò)程中，法院依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)及房屋重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)作出評(píng)估結(jié)果為：區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為276701元，房屋及附屬物價(jià)值為73108元。后法院作出判決，即：一、董某將涉案房屋返還給孫某；二、孫某給付董某房屋及附屬物補(bǔ)償款73108元；駁回了董某的其他反訴請(qǐng)求。現(xiàn)該判決已經(jīng)生效并已實(shí)際履行，2009年孫某收回涉案房屋。判決書(shū)中關(guān)于區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的論述為：因涉案房屋及院落尚未進(jìn)入征用拆遷程序，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)只是期待利益，不具有現(xiàn)實(shí)性，將來(lái)能否實(shí)際發(fā)生亦不具有確定性，但應(yīng)指出若區(qū)位補(bǔ)償價(jià)實(shí)際發(fā)生后可另行解決。
涉案房屋現(xiàn)已拆遷，2015年由孫某作為被拆遷人與拆遷單位簽訂了拆遷協(xié)議，其中對(duì)于涉案房屋所在宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行了評(píng)估，區(qū)位補(bǔ)償總價(jià)為1321228元。董某訴至法院，請(qǐng)求法院依法判令：孫某向其支付涉案房屋的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款的百分之七十，共計(jì)人民幣924859.60元。
【法院判決】
一、孫某給付董某區(qū)位補(bǔ)償價(jià)共計(jì)人民幣？（后文明示、解析）；
二、駁回董某的其他訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、農(nóng)村宅基地房屋已出售16年并歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，法院為何仍支持初始出售人判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地買(mǎi)賣(mài)，而農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不允許隨意買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，但賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。
本案孫某、李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為農(nóng)村宅基地房屋，其土地屬于集體所有，而李某并非系爭(zhēng)房屋所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦未得到有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，故孫某、李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反相關(guān)的法律法規(guī)和政策，應(yīng)屬無(wú)效。
二、農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效多年后被拆遷，買(mǎi)受人可否主張信賴(lài)?yán)妫?span style="color:#C00000">區(qū)位補(bǔ)償價(jià)評(píng)估適用時(shí)間節(jié)點(diǎn)：合同無(wú)效時(shí)or征地拆遷時(shí)？
【詳見(jiàn)后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民法通則》
第五條 公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
�。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
�。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
�。ㄋ模⿹p害社會(huì)公共利益；
�。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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