供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-171-2）
合同無(wú)效后，出賣(mài)人能要回農(nóng)村房屋要求騰退返還嗎？本案為何二審撤銷(xiāo)返還判決項(xiàng)？有關(guān)購(gòu)房款返還及損失賠償問(wèn)題應(yīng)如何處理？
農(nóng)村房屋出售13年買(mǎi)方已去世，賣(mài)方還能訴請(qǐng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、要回嗎（下）？
---溫某訴黃某2、梅某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（二審）案例解析
農(nóng)村房屋 合同無(wú)效 非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 騰退 翻建
當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本文案例中，出賣(mài)人以其與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由要求買(mǎi)受人的繼承人等搬出，但未提供證據(jù)證明該繼承人目前在他處有正式住房，法院認(rèn)定暫不具備騰房條件，終審撤銷(xiāo)了要求返還的判決項(xiàng)。
一審原告、二審被上訴人、出賣(mài)人：溫某
一審被告、二審上訴人：楊某
一審被告：黃某2、黃某3、黃某4、梅某
2002年7月13日，溫某與黃某（買(mǎi)方）簽訂《買(mǎi)房協(xié)議書(shū)》，約定：溫某將自有農(nóng)村住房三間（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）賣(mài)給黃某為業(yè)，總價(jià)2.3萬(wàn)元整，包括門(mén)樓、院墻、一間棚子，門(mén)窗齊全。雙方無(wú)爭(zhēng)議，錢(qián)款筆下付清，特立字據(jù)，永不反悔。溫某為涉案房屋所在村農(nóng)民，黃某為非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍。
黃某與齊某曾系夫妻關(guān)系，二人生育四個(gè)子女即長(zhǎng)子黃某1、長(zhǎng)女黃某2、次女黃某3、次子黃某4。黃某與楊某系再婚。黃某于2011年間去世，黃某1于2012年去世。黃某1與梅某系夫妻關(guān)系，二人未生育子女。涉案房屋一直由黃某、楊某以及兒子一家居住了十五年。其間楊某夫婦新建三間后背房、兩間廂房、一間耳房，院外還建有一個(gè)簡(jiǎn)易房。
補(bǔ)充事實(shí)：各方均認(rèn)可黃某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋后未對(duì)三間北房進(jìn)行翻建，但新建了三間背房。黃某2、黃某3、黃某4、梅某表示，涉案房屋一直由楊某居住使用，其四人并未在涉案房屋中實(shí)際居住。
2015年溫某訴至法院請(qǐng)求：判決溫某與黃某于2002年7月13日簽訂的《買(mǎi)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效，將涉案房屋即院內(nèi)房屋返還給溫某。
一審判決后，楊某提出上訴認(rèn)為其一家人無(wú)其他住所，不具備騰退條件，應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷具備騰退和評(píng)估條件后一并處理。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審。
【一審】
一、確認(rèn)溫某與黃某簽訂的《買(mǎi)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效；
二、楊某、黃某2、黃某3、黃某4、梅某將涉案房屋及院內(nèi)房屋返還給溫某。
【二審】
一、維持一審判決第一項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)。
上接文章：農(nóng)村房屋出售13年后買(mǎi)方去世，賣(mài)方還能訴請(qǐng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效要回嗎（上）？
【詳見(jiàn)公眾號(hào)2017年11月9日推文】農(nóng)村房屋出售13年買(mǎi)方已去世，賣(mài)方還能訴請(qǐng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、要回嗎（上）？
一、合同被確認(rèn)無(wú)效后，出賣(mài)人能及時(shí)要回農(nóng)村房屋要求買(mǎi)受人或其繼承人騰退返還嗎？本案為何二審撤銷(xiāo)返還判決項(xiàng)？
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的情況下，出賣(mài)人有權(quán)要求要回房屋。但當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本文案例中，出賣(mài)人溫某以農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由要求楊某等搬出，但未提供證據(jù)證明買(mǎi)受人繼承人楊某等目前在他處有住房，且目前房屋未拆遷、尚不具備評(píng)估條件、買(mǎi)受人繼承人損失賠償問(wèn)題未同時(shí)解決情況下，從平衡雙方利益的角度，法院認(rèn)定買(mǎi)受人繼承人楊某等暫不具備騰房條件，故原審判決直接騰房結(jié)果不當(dāng)，二審對(duì)此予以糾正，改判撤銷(xiāo)該返還項(xiàng)判決。
二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，有關(guān)購(gòu)房款返還及損失賠償問(wèn)題，法院如何處理的？
本文案例中，就買(mǎi)受人繼承人楊某等五人提出返還購(gòu)房款及賠償的問(wèn)題，在該案審理過(guò)程中，因楊某等五人方并未針對(duì)房款及賠償提出具體反訴請(qǐng)求，且本著公平合理的原則，購(gòu)房款的返還問(wèn)題，因為涉案標(biāo)的物的增值問(wèn)題，一般在賠償損失時(shí)，應(yīng)綜合地上物現(xiàn)值及宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行合并處理，本著公平原則和減少當(dāng)事人訴累的原則，法院對(duì)楊某等五人方提出的賠償問(wèn)題，釋明其另案處理，楊某等五人方可待宅基地院落及房屋具備評(píng)估條件后，另行起訴溫某要求賠償相關(guān)損失。
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》
二、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
《中華人民共和國(guó)憲法》
第十條 城市的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
