財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。
要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
房地產(chǎn)稅征收原則確立
肖捷在上述文章中，首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。
1. 立法先行
在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會(huì)普遍共識(shí)。
2. 充分授權(quán)
“所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實(shí)際情況來(lái)決定具體實(shí)施方案。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說(shuō)。
國(guó)家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點(diǎn)：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開(kāi)征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。”
肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開(kāi)征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過(guò)立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級(jí)。
3. 分步推進(jìn)
“分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。” 中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)焦瑞進(jìn)認(rèn)為。
房屋的評(píng)估值如何確定？
此次肖捷文章提到對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)的按評(píng)估值征稅首次明確。
業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購(gòu)房時(shí)價(jià)格），但由于近些年房?jī)r(jià)上漲較快，因此最終評(píng)估值應(yīng)該會(huì)有折扣。
現(xiàn)行的針對(duì)工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計(jì)稅時(shí)，對(duì)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。
征收房地產(chǎn)稅同時(shí)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
對(duì)于肖捷文章中提出的適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，馮俏彬認(rèn)為，隨著對(duì)后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅，前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將相應(yīng)降低，確�？傮w稅負(fù)平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)稅推出。
朱為群表示，建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費(fèi)改革，具體怎么降可能需要考慮財(cái)政承受能力等各種因素。
房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jī)r(jià)上漲？
答案是：能！
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個(gè)作用。
第一是增加相應(yīng)的財(cái)稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種，進(jìn)而較好地支撐公共財(cái)政事業(yè)，甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配，進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。
第二是積極調(diào)解收入水平，尤其是對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之，能夠有效地引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期。
第三是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。
如果房地產(chǎn)稅來(lái)了，誰(shuí)最害怕？
1. 在中心城市囤積了大量住宅的人
傷害指數(shù)★★★
從目前民意來(lái)看，在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對(duì)于擁有100套住宅的人來(lái)說(shuō)，即便第一套免征、從第五套開(kāi)始累進(jìn)稅率，他的壓力也會(huì)非常大。到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中拋盤(pán)，對(duì)中心城市短期房?jī)r(jià)構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。
2. 盲目購(gòu)買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人
傷害指數(shù)★★★★
如果不是頂級(jí)旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。
3. 盲目購(gòu)買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人
傷害指數(shù)★★★★
絕大多數(shù)三四五線城市人口增長(zhǎng)乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非�；臎觥Ｈ绻忝つ吭谶@些地區(qū)購(gòu)買了住宅，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅后也會(huì)非常慘。
4. 加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)
傷害指數(shù)★★★★
如果房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會(huì)加長(zhǎng)，生活會(huì)變得比較痛苦。
5. 在三四線城市囤積了大量住宅的人
傷害指數(shù)★★★★★★
相對(duì)而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長(zhǎng)乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過(guò)出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤(pán)俠。
6. 手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者
傷害指數(shù)★★★★★★
房地產(chǎn)稅如果出臺(tái)這個(gè)消息，就足以對(duì)這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因?yàn)橄⒐己�，�?huì)加劇市場(chǎng)的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會(huì)非常困難。他們只能選擇斬倉(cāng)，否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣，到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。
