請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理銀行貸款手續(xù)屬于事實(shí)上不能履行的訴訟請(qǐng)求，法院無(wú)法支持！
出賣(mài)人協(xié)助辦理銀行貸款附隨義務(wù)約定不明確，不宜強(qiáng)制履行？！
——陳某與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-012-2總第223）
【關(guān)鍵詞】
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 銀行貸款 協(xié)助 附隨義務(wù) 商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理 商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)
【要點(diǎn)提示】
買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行協(xié)助辦理銀行貸款義務(wù)，法院認(rèn)為，買(mǎi)受人在辦理貸款過(guò)程中需要出賣(mài)人予以協(xié)助配合的具體事項(xiàng)尚不明確，且在辦理商業(yè)貸款的過(guò)程中需涉及的銀行相關(guān)貸款手續(xù)及流程要求同樣具有不確定性，因此，該債務(wù)不宜強(qiáng)制履行；另外，根據(jù)最新商住房貸款政策，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款，該債務(wù)在事實(shí)上亦無(wú)法履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（買(mǎi)受人、上訴人）
被告：北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（出賣(mài)人、被上訴人，簡(jiǎn)稱(chēng)某公司）
【案情簡(jiǎn)介】
2011年8月12日，陳某與某公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定買(mǎi)受人陳某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，總價(jià)款3365145元，首付款50%，其余價(jià)款可以向民生銀行或開(kāi)發(fā)商提供的其他銀行借款支付。
合同簽訂后，陳某在2011年8月15日支付首付款1685145元（含定金10萬(wàn)元），2011年12月29日，某公司向陳某交付了訴爭(zhēng)房屋，后雙方因?yàn)橘J款問(wèn)題發(fā)生糾紛，買(mǎi)受人陳某提交其戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件和個(gè)人收入證明復(fù)印件，證明其曾就辦理商業(yè)貸款提交過(guò)相關(guān)材料，浦發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)放了銀行卡，但后來(lái)未貸款成功。某公司認(rèn)可真實(shí)性，但稱(chēng)不了解辦理貸款事宜。
買(mǎi)受人陳某向法院起訴，請(qǐng)求：判令某公司協(xié)助買(mǎi)受人陳某辦理位于北京市朝陽(yáng)區(qū)呼家樓向軍北里×號(hào)院×號(hào)樓×號(hào)房屋的銀行按揭貸款手續(xù)。
【法院判決】
一審：駁回買(mǎi)受人陳某的全部訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行協(xié)助其辦理銀行貸款的附隨義務(wù)？
【詳見(jiàn)上文解析...】
二、法院是否應(yīng)主動(dòng)適用相關(guān)法律、政策以審查買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)議履行銀行貸款義務(wù)是否應(yīng)予以支持？
關(guān)于貸款辦理問(wèn)題，北京市于2017年3月26日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》第七條明確規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。該規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。本案中，買(mǎi)受人陳某與某公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定涉案房屋所在土地用途為商業(yè)配套，由此可知涉案房屋屬于商辦類(lèi)項(xiàng)目。結(jié)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》的內(nèi)容以及本案房屋的性質(zhì)可以認(rèn)定雙方已無(wú)法就涉案房屋約定的貸款方式辦理貸款手續(xù)。買(mǎi)受人陳某要求某公司協(xié)助辦理按揭貸款手續(xù)之請(qǐng)求屬于事實(shí)上不能履行的訴訟請(qǐng)求，故法院無(wú)法支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；
（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；
（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
