供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-103）
連環(huán)交易中賣(mài)方可否以換房計(jì)劃落空（合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)）拒絕出售房屋？如何評(píng)價(jià)這種行為？
換房遭遇連環(huán)劫，買(mǎi)房未成拒出售，損失怎么辦？
——田某與韓某、黃某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
違約行為 解除合同 房屋差價(jià)損失 拒絕履約 學(xué)區(qū)房 實(shí)際損失 居間服務(wù)費(fèi) 限購(gòu)政策 違約金 損失賠償
【要點(diǎn)提示】
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。（本案）合同履行過(guò)程中，賣(mài)方因?yàn)閾Q房計(jì)劃落空而拒絕出售房屋行為，系根本違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)方因?qū)Ψ竭`約主張受到的損失主要為另購(gòu)其他新房的房屋差價(jià)損失而非自己已賣(mài)舊房的房屋升值損失，即使對(duì)方明確表示不再履約，只要雙方事后未能合意解除合同或權(quán)利人未行使解除權(quán)，則房屋差價(jià)損失的計(jì)算時(shí)點(diǎn)應(yīng)為買(mǎi)方提起訴訟解除合同的時(shí)間，其具體賠償數(shù)額一般根據(jù)雙方合意，以“鏈家”官網(wǎng)上公布的成交價(jià)為基礎(chǔ)，以訴爭(zhēng)房屋所在小區(qū)及鄰近小區(qū)的房屋單價(jià)變動(dòng)情況及幅度為參考綜合考慮上漲幅度。另外，我國(guó)法律規(guī)定的違約金的主要功能為彌補(bǔ)實(shí)際損失，除違約金外，只要不超過(guò)實(shí)際損失，亦可同時(shí)主張損失賠償。
【當(dāng)事人信息】
原告：田某（出賣(mài)人、上訴人）
被告一：韓某（買(mǎi)受人、被上訴人）
被告二：黃某（買(mǎi)受人、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
韓某、黃某系夫妻關(guān)系。2016年7月12日，田某（出賣(mài)人，甲方）與韓某、黃某（買(mǎi)受人，乙方）簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，約定由乙方購(gòu)買(mǎi)308號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)308號(hào)房屋，房屋為南北戶(hù)型、中層房屋，系“滿(mǎn)五唯一”的雙學(xué)區(qū)房），該房屋建筑面積32.3平方米，總價(jià)款為276萬(wàn)元；乙方于2016年7月12日向甲方支付定金5萬(wàn)元；甲方應(yīng)于2016年10月20日前辦理完畢交易房屋的提前還款及抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)；甲乙雙方應(yīng)于網(wǎng)簽后5日內(nèi)共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)及簽約等相關(guān)手續(xù)；乙方應(yīng)于2016年9月30日前將第一筆購(gòu)房款48萬(wàn)元自行支付給甲方，乙方應(yīng)于過(guò)戶(hù)當(dāng)日將第二筆購(gòu)房款49萬(wàn)元自行支付給甲方；雙方應(yīng)于預(yù)約時(shí)間辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；雙方應(yīng)于2017年1月10日前自行辦理物業(yè)交割手續(xù)；甲方拒絕將交易房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易總價(jià)的，構(gòu)成根本違約，乙方有權(quán)以書(shū)面通知的方式解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任；甲方應(yīng)在根本違約情形發(fā)生之日起十五日內(nèi)，按房屋交易總價(jià)的20%向乙方支付違約金；各方同意，未經(jīng)本人簽字或加蓋公章的任何書(shū)面承諾、口頭承諾、條款的變更等行為均不產(chǎn)生法律約束力。
同日，田某（甲方）與韓某、黃某（乙方）及某中介公司（丙方）簽訂《居間服務(wù)合同》，約定甲乙雙方在丙方的居間服務(wù)下就308號(hào)房屋簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，居間服務(wù)費(fèi)為4.14萬(wàn)元，乙方承擔(dān)，如因甲方及/或乙方原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)交易不能履行或無(wú)法完成的，已收取的居間服務(wù)費(fèi)不予退還，如支付費(fèi)用方為守約方，違約方應(yīng)向費(fèi)用支付方進(jìn)行賠償，且費(fèi)用支付方有權(quán)向違約方追償全部已付居間服務(wù)費(fèi)。
簽約后，黃某、韓某共向田某支付定金3萬(wàn)元，另因先行支付的意向金轉(zhuǎn)作定金，黃某、韓某完成了定金支付義務(wù)。2016年7月26日，韓某向某中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)4.14萬(wàn)元。
2016年9月12日，田某與黃某、韓某就308號(hào)房屋的交易進(jìn)行了網(wǎng)簽。
2016年9月30日，田某（甲方）與黃某、韓某（乙方）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“乙方同意甲方在2016年10月30日前向公積金還款中心辦理提前還款的申請(qǐng)手續(xù)。”同日，田某收取了黃某、韓某交納的第一筆購(gòu)房款48萬(wàn)元。
另，田某曾于2016年3月25日與案外人王某1簽訂合同，約定由田某購(gòu)買(mǎi)1404號(hào)房屋， 2016年9月18日，王某1在商談中提出要將房屋價(jià)格提高至350萬(wàn)元，而田某未予同意并將其訴至法院，要求解除雙方合同，并要求王某1返還款項(xiàng)、承擔(dān)違約責(zé)任。最終勝訴獲得違約金五十八萬(wàn)一千元賠償款。
黃某、韓某2016年10月20日向田某寄出《催告履行合同通知書(shū)》請(qǐng)求配合評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估及告知貸款銀行辦理貸款所需手續(xù)。田某于次日收到了該通知書(shū)，但未予反饋，直至2016年10月23日告知經(jīng)紀(jì)人不再履約。黃某、韓某已于10月24日自經(jīng)紀(jì)人處得知田某不愿繼續(xù)售房，雙方溝通無(wú)果，2017年1月23日，買(mǎi)方將賣(mài)方訴至法院。
韓某、黃某向法院起訴請(qǐng)求：1、判令解除雙方2016年7月12日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2、判令田某返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元和第一筆購(gòu)房款48萬(wàn)元；3、判令田某支付違約金55.2萬(wàn)元；4、判令田某賠償違約損失，即重新購(gòu)房的房屋差價(jià)80萬(wàn)元；5、判令田某賠付居間服務(wù)費(fèi)4.14萬(wàn)元；6、訴訟費(fèi)由田某承擔(dān)。
田某一審后不服，上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決,依法發(fā)回重審或改判駁回黃某、韓某的一審訴訟請(qǐng)求。
【法院判決】
一審：1. 解除田某與韓某、黃某于二〇一六年七月十二日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》；2. 田某于本判決生效后七日內(nèi)向黃某、韓某支付房屋差價(jià)損失八十萬(wàn)元；3. 田某于本判決生效后七日內(nèi)向黃某、韓某賠償居間服務(wù)費(fèi)四萬(wàn)一千四百元；4. 駁回黃某、韓某的其他訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、連環(huán)交易中賣(mài)方可否以換房計(jì)劃落空（合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)）拒絕出售房屋？如何評(píng)價(jià)這種行為？
依法成立的合同受法律保護(hù)。本案買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)據(jù)此履行相應(yīng)義務(wù)。買(mǎi)受人黃某、韓某依約履行了付款義務(wù)，而出賣(mài)人田某因換房計(jì)劃落空拒絕出售308號(hào)房屋，已違反了合同約定，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
二、賣(mài)方拒不履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，給買(mǎi)方造成損失，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？應(yīng)如何確定損失賠償額？
根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
本案：（1）關(guān)于買(mǎi)方主張未能購(gòu)得308號(hào)房屋，造成其沒(méi)有學(xué)區(qū)房，孩子上學(xué)出現(xiàn)問(wèn)題損失，法院認(rèn)為，田某的違約行為推遲了黃某、韓某購(gòu)得學(xué)區(qū)房的時(shí)間，確給二人子女的就學(xué)帶來(lái)不利影響，對(duì)此，法院將在判定田某的違約責(zé)任時(shí)予以酌情考慮。
（2）關(guān)于買(mǎi)方主張其為購(gòu)買(mǎi)308號(hào)房屋于2016年6月5日以80萬(wàn)元出售了二人名下位于昌平區(qū)沙河的房屋，該房屋至2016年12月已漲至180萬(wàn)元，其二人損失100萬(wàn)元。法院認(rèn)為，該出售房屋行為系在達(dá)成購(gòu)買(mǎi)308號(hào)房屋的購(gòu)房意向之前，相應(yīng)差價(jià)與田某的違約行為沒(méi)有直接因果關(guān)系，不予賠償。
（3）關(guān)于買(mǎi)方主張賠償由于2016年9月30日出臺(tái)新的限購(gòu)政策后，其另行購(gòu)房需支付138萬(wàn)元的首付，貸款利率也從基準(zhǔn)利率的85折變更為現(xiàn)在的1.1倍，而需多出貸款利息45.8萬(wàn)元問(wèn)題，法院認(rèn)為，該損失并非田某締約時(shí)可預(yù)見(jiàn)或應(yīng)預(yù)見(jiàn)的，不予賠償。
（4）關(guān)于買(mǎi)方主張賠償其為了籌集購(gòu)買(mǎi)308號(hào)房屋的第二筆購(gòu)房款，于2016年9月23日抵押了二人名下位于大興區(qū)的房產(chǎn)，產(chǎn)生手續(xù)費(fèi)6500元問(wèn)題，法院查實(shí)，該抵押貸款利息未實(shí)際發(fā)生，不予賠償。
（5）關(guān)于黃某、韓某主張上述損失已經(jīng)超過(guò)雙方約定的違約金金額，請(qǐng)求田某支付違約金后，還需另行賠償其另行購(gòu)房的差價(jià)損失80萬(wàn)元問(wèn)題，法院認(rèn)為，因買(mǎi)方未能購(gòu)得訴爭(zhēng)房屋，其若再次購(gòu)買(mǎi)同地段同戶(hù)型房屋所要支付的房屋差價(jià)屬于其必然的也是實(shí)際的直接損失；相應(yīng)的，因賣(mài)方未出賣(mài)訴爭(zhēng)房屋，其若再次出賣(mài)將獲得的較本案雙方約定價(jià)格更高的利益，該利益顯然不應(yīng)讓違約方獲得。故黃某、韓某有權(quán)主張的因違約所造成的損失主要是另行購(gòu)房的房屋差價(jià)損失。
有關(guān)房屋差價(jià)損失的計(jì)算時(shí)點(diǎn)問(wèn)題， 2016年10月30日，田某明確拒絕履約后并未與黃某、韓某達(dá)成解除合同的協(xié)議，黃某、韓某亦未行使解除權(quán)，則此時(shí)黃某、韓某有權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履約，并無(wú)另行購(gòu)房之必要。黃某、韓某在2017年1月份作出解除合同的決定后隨即提起本訴，未見(jiàn)惡意拖延、擴(kuò)大損失，故對(duì)田某所稱(chēng)黃某、韓某未盡減損義務(wù)的抗辯，法院不予支持。則房屋差價(jià)損失的計(jì)算時(shí)點(diǎn)應(yīng)為黃某、韓某提起訴訟的時(shí)間，即2017年1月23日。
至于房屋差價(jià)的具體數(shù)額問(wèn)題，法院根據(jù)雙方合意，以“鏈家”官網(wǎng)上公布的成交價(jià)為基礎(chǔ)，以308號(hào)房屋所在小區(qū)及鄰近小區(qū)的房屋單價(jià)變動(dòng)情況及幅度為參考，確認(rèn)與308號(hào)房屋相似的房屋在2016年7月至2017年1月期間房屋單價(jià)看漲，漲幅約在30%。則黃某、韓某遭受的差價(jià)損失80萬(wàn)元與其主張相當(dāng)，法院予以支持。
（6）有關(guān)居間費(fèi)用賠償問(wèn)題，雙方合同已有明確約定，法院予以支持。
（7）關(guān)于返還定金及購(gòu)房款問(wèn)題，田某已在本次訴訟期間完成上述款項(xiàng)的返還，則對(duì)該訴請(qǐng)不再支持。
（8）關(guān)于買(mǎi)方訴請(qǐng)對(duì)方支付違約金55.2萬(wàn)元問(wèn)題，由于本案黃某、韓某按實(shí)際損失請(qǐng)求賠償后，無(wú)權(quán)另行主張違約金，故對(duì)其要求田某支付違約金的訴請(qǐng)，法院不予支持。
三、買(mǎi)方可否同時(shí)主張損失賠償與違約金？
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。根據(jù)上述規(guī)定，違約金的數(shù)額并非不可變更的，若當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額低于或過(guò)分高于實(shí)際損失，法院有權(quán)依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求以實(shí)際損失為基礎(chǔ)予以調(diào)整。因此，我國(guó)法律規(guī)定的違約金的主要功能為彌補(bǔ)實(shí)際損失，同時(shí)兼具懲罰違約行為之功能。而依據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，守約方有權(quán)就其實(shí)際損請(qǐng)求違約方予以賠償。上述兩條款均系對(duì)守約方實(shí)際損失的救濟(jì)，法律亦未禁止兩個(gè)條款同時(shí)適用，故只要未超過(guò)實(shí)際損失，被上訴人同時(shí)主張違約金及損失賠償并不違反法律規(guī)定。本案黃某、韓某按實(shí)際損失請(qǐng)求賠償后，無(wú)權(quán)另行主張違約金，故對(duì)其要求田某支付違約金的訴請(qǐng)，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
第一百一十九條 當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
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