房屋被冒名委托出售且又設立抵押，原業(yè)主要求消除抵押、恢復產權登記法院如何處理？
被無權代理出售且又設立抵押權的原房屋所有權人，應如何維護自身合法權益？
——陳某與吉某、胡某某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-018-02總第229）
【關鍵詞】
房屋買賣 無權代理 抵押權 借款 不發(fā)生法律效力 善意取得 表見代理 冒名委托 惡意串通
【要點提示】
案外人在案涉房屋上設立了抵押權，而案外人非本案當事人，抵押權是否有效并不屬于本案審理范圍。因案涉房屋上存在抵押權，而消除抵押權需要抵押權人的配合，現(xiàn)抵押權人未加入本案訴訟，本案不能一并處理，當事人可在另案訴訟中主張。
【當事人信息】
原告：陳某（原房主、被冒名債務人、上訴人）
被告1：吉某（買受人、現(xiàn)房產登記人、上訴人）
被告2：胡某某（買受人之母、債權人、上訴人）
第三人：陳小某（原房主之弟、實際債務人）
【案情簡介】
吉某與胡某某系母女關系。2012年4月6日，陳小某偽造陳某簽名向胡某某出具授權委托書。2012年7月13日，胡某某以陳某代理人的身份與吉某簽訂了《某市存量房買賣合同》，將陳某名下涉案房屋過戶至吉某名下。2012年9月7日，吉某將訴爭房屋抵押給案外人張某，并辦理了抵押登記手續(xù)，債權數(shù)額90萬元。吉某、胡某某承認吉某并未支付購房款，并解釋稱因冒名人陳小某借錢未還，胡某某是通過將訴爭房屋過戶至女兒名下的方式維護自身合法權益。
陳某訴至法院，請求：確認胡某某無權代理陳某與吉某于2012年7月13日簽訂的《某市存量房買賣合同》無效；吉某、胡某某恢復所有權登記于陳某名下。
【法院判決】
【一審】：1.胡某某無權代理陳某與吉某就涉案房屋簽訂的《某市存量房買賣合同》，對陳某不發(fā)生法律效力。2.胡某某、吉某消除涉案房屋的抵押登記，協(xié)助陳某辦理產權恢復至陳某名下的手續(xù)。3.駁回陳某的其他訴訟請求。
【二審（反轉）】：1.維持原審判決第一項；2.撤銷原審判決第二項；3.駁回胡某某、吉某的其他上訴請求；4.駁回陳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、房屋被冒名委托且出售，買賣合同是“惡意串通”無效還是無權代理“不發(fā)生法律效力”？
【詳見上文解析...】
二、房屋被冒名委托出售且又設立抵押，原業(yè)主要求消除抵押、恢復產權登記法院如何處理？
原審法院認為：雖然吉某沒有合法依據(jù)取得涉案房屋所有權，但已實際辦理了房屋所有權變更登記，吉某以所有權人的身份將房屋抵押給案外人張某，在無證據(jù)證明存在其他導致抵押合同無效的情況下，房產登記人吉某與張某的抵押合同有效，張某享有涉案房屋抵押權。故判決，由吉某、胡某某消除系爭房屋的抵押登記，協(xié)助陳某將訴爭房屋所有權恢復登記至陳某名下。
二審法院則認為，案涉房屋過戶至吉某名下后，案外人張某在案涉房屋上設立了抵押權，因張某非本案當事人，張某的抵押權是否有效并不屬于本案審理范圍。因案涉房屋上存在抵押權，而消除抵押權需要抵押權人的配合，現(xiàn)抵押權人未加入本案訴訟，本案不能一并處理，故陳某要求將案涉房屋過戶至自己名下的條件尚未成就，法院對此不予處理，陳某可在另案訴訟中主張。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第六十六條 沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。
......
第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。
《中華人民共和國合同法》
第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。
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