近期的樓市炒作愈發(fā)瘋狂，房價的價位已經(jīng)遠遠超越歷史的高位，一夜之間幾家歡喜幾家愁，房價是居民消費能力的象征，高房價增加了真正買房群體的壓力和房租的上漲。而在這種態(tài)勢中，難免會有一些人利用房子來盈利，于是出現(xiàn)了大量售房者毀約、違約的行為，給購房者帶來不可估量的損失。那么針對生活中大量的一房多賣的行為，法律是如何規(guī)制的呢？
案 情
瘳某因賭博欠債，于是以自已所有的位于某市區(qū)的一套商品房為誘餌，以“一房多賣”為手段從中騙取錢財用于還債。2013年3月11日，廖某將該房在某網(wǎng)站掛牌出賣，并在網(wǎng)上特別說明“2013年6月中旬交付房屋”。由于該房市場價格偏低，掛出不久便有何某、辛某、陳某等7位買主上門看房，并分別與廖某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》（以下簡稱“協(xié)議”）和預付了12-25萬元不等的購房款，廖某共收取他們購房款122.7萬元。買主何某急需房屋居住，2013年4月提前付清了廖某的房款并取得了房屋所有權(quán)。
《協(xié)議》到期后，當其他6位買主找廖某辦理房屋過戶手續(xù)時發(fā)現(xiàn)被騙，聯(lián)系電話處于停機狀態(tài)，無法與廖取得聯(lián)系。2013年6月10日，被騙買主向公安機關(guān)報案，8月23日被廣東虎門警方抓獲。據(jù)統(tǒng)計，廖某共騙取其余6位買主購房款共計87.7萬元并全部揮霍。
分 歧
廖某“一房多賣”行為是民事欺詐還是刑事詐騙？存在兩種不同觀點：
第一種意見認為，屬民事欺詐行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，即可以對行為人追究民事責任。
第二種意見認為，廖某以非法占有為目的，在簽訂、履行《協(xié)議》過程中，騙取6位被害人人民幣87.7萬元，數(shù)額特別巨大，其行為構(gòu)成合同詐騙罪。
評 析
筆者同意第二種觀點，理由為：
1、民事欺詐與刑事詐騙的重要區(qū)別就是看行為人在主觀上是否具有“非法占有的目的”。根據(jù)1996年最高人民法院出臺的《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》規(guī)定和結(jié)合審判實踐經(jīng)驗，對“非法占有的目的”可從以下方面把握：
（1）行為人在簽訂合同時是否有實際履行能力；
（2）行為人是否采用了虛構(gòu)事實、隱瞞真相的欺詐手段；
（3）行為人在簽訂合同后是否如約履行合同或為履行合同積極努力；
（4）行為人對于對方給付的財物如何處置；
（5）行為人未能履行合同義務(wù)的原因；
（6）行為人在違約后的表現(xiàn)等。如果行為人根本沒有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，騙取對方當事人的信任與自己簽訂合同，合同簽訂后又不積極努力地去避免對方經(jīng)濟損失，就應(yīng)認定行為人具有非法占有的目的。
2、在客觀方面，廖某在只有一套房屋可供出賣的情況下，隱瞞事實真相與多達7位買主簽訂《協(xié)議》，讓買主信以為真，從而“自愿”地將部分購房款提前支付給廖某導致上當受騙，欺騙特征明顯。廖某雖然按照協(xié)議約定將該房屋賣給了何某，但對其他6位買主來說，廖某存在虛構(gòu)有房可供的事實或者隱瞞了無房可供的真象，在客觀上實施了欺騙行為。
3、廖某在主觀上非法占有目的明顯。廖某收取未取得房屋的其余6位買主的87.7萬元購房款后，在明知自己再無房可出賣情況下，理應(yīng)積極退款并進行補救，如支付違約金或利息等，然而廖某卻卷款逃之夭夭并完全揮霍，非法占有目的很明顯，侵犯了他們的財產(chǎn)所有權(quán)，數(shù)額也特別巨大，所以應(yīng)當認定廖某的行為構(gòu)成合同詐騙罪。
不論是涉及民事違約行為，還是屬于刑事詐騙，都希望您能夠提高法律意識，及時與律師溝通，不要盲目的下結(jié)論，當然以上僅是在了解和辦理了相關(guān)案件后進行的總結(jié)和分析，如果您在房產(chǎn)交易中遇到以上問題或者其他疑惑，歡迎您來我所與專業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢探討。
