供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發(fā)表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-034-1總第245）
判決生效后將房屋抵押他人借款，以合法形式掩蓋非法目的法院判合同無效、抵押解除！
---趙某與楊某等確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
【關鍵詞】
抵押合同 合同無效 確認無效 以合法形式掩蓋非法目的 無權處分 善意取得 產權過戶 繼續(xù)履行合同 中止執(zhí)行
【要點提示】
涉案房屋買賣合同已經法院判決繼續(xù)履行，出賣人應在買受人還清所有房款后協助其將該房屋的產權過戶至買受人名下，買受人已經將涉案房屋房屋全部貸款本息全部還清，故出賣人在判決生效后且買受人將全部房貸本息還清后，就涉案房屋已經沒有處分權。出賣人與第三人就涉案房屋設立的抵押事項屬于無權處分，事后又未獲得買受人的追認，該抵押合同應當無效。
【當事人信息】
原告/被上訴人：楊某
被告/上訴人：趙某
被告:樸某
【案情簡介】
2005年1月28日，楊某與樸某簽訂《房屋買賣協議書》，約定樸某將涉案房屋有償轉讓給楊某。協議簽訂后，楊某支付其中的23萬元購房款，樸某將房屋的還貸的存折和銀行的購房按揭合同、產權證交給楊某，楊某開始償還貸款，并入住該房屋。2008年，樸某與其愛人金某將楊某訴至法院，要求確認樸某與楊某之間的《房屋買賣協議書》無效。楊某反訴要求繼續(xù)履行《房屋買賣協議書》，要求樸某協助辦理涉案房屋的解押手續(xù)，同時要求樸某協助楊某將產權辦理至楊某名下。
2008年12月29日，法院作出判決書，判決樸某、金某于楊某還清因購買涉案房屋的所欠貸款之日起二個月內協助楊某辦理解除涉案房屋的因貸款所產生的抵押，并協助楊某將涉案房屋的產權過戶至楊某名下。金某不服提起上訴，二審法院于2010年12月16日作出終審判決，駁回了金某的上訴請求，維持原判。
判決生效后，樸某、金某未主動履行判決，楊某于2011年1月19日向法院申請強制執(zhí)行。2011年1月20日，楊某一次性向銀行償還涉案房屋全部貸款本息共計691498.15元。
2011年2月21日，樸某與趙某為涉案房屋設立抵押權登記，抵押人為樸某，抵押權人為趙某，被擔保主債權數額為420萬元，債務履行期限為2010年12月23日至2011年6月23日。
2011年3月10日，趙某將樸某訴至法院，稱與樸某于2010年12月19日簽訂《借款合同》一份，樸某向趙某借款420萬元，現樸某未按期償還欠款，故要求樸某償還欠款并承擔利息。訴訟中，趙某申請查封了涉案房屋的產權及其坐落的土地使用權。經法院工作、調解（并出具調解書），雙方當事人于2011年3月11日達成調解協議，內容如下：樸某于2011年3月26日前一次性償還趙某欠款本金420萬元及利息12.6萬元，如樸某未按上述約定償還欠款及利息，則趙某可對樸某所有的涉案房屋的折價款或以拍賣、變賣上述房屋所得的價款受償。該調解書執(zhí)行過程中，楊某提出再審申請，要求撤銷上述調解書。經法院審判委員會決議，對該調解書中止執(zhí)行，提起再審。2011年10月31日，法院作出裁定，中止執(zhí)行該調解書。
2013年11月，楊某訴至法院，請求確認樸某與趙某于2011年2月21日《房屋抵押權設立登記申請表》的形式簽訂的關于涉案房屋的抵押合同無效。
【法院判決】
【一審】
一、樸某與趙某以《房屋抵押權設立登記申請表》形式簽訂的關于登記在樸某名下的涉案房屋的抵押合同無效；
二、樸某與趙某協助楊某辦理涉案房屋的抵押權人為趙某、主債權金額為四百二十萬元的解除抵押登記手續(xù)。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、出賣人在法院判決繼續(xù)履行房屋買賣合同后又就房屋設定抵押，該抵押合同是否有效？
根據《物權法》第二十八條之規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。本案中，判決確認樸某、金某應在楊某還清所有房款后協助楊某將涉案房屋的產權過戶，現生效法律文書確定的相關條件已經成就，涉案房屋的產權過戶雖尚未完成，但樸某、金某對該房屋已不具備事實上的物權。在此情況下，樸某對涉案房屋沒有處分權，其擅自與趙某訂立的房屋抵押合同系無權處分。根據《合同法》第五十一條之規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。而本案所有證據證明之事實均不能推出該房屋抵押合同有效的結論。同時，從樸某與趙某訂立的房屋抵押合同的時間點來分析，其發(fā)生在民事判決產生法律效力，楊某申請強制執(zhí)行之后不久。此時，樸某本應按照人民法院生效判決的內容，切實履行自身義務，但其非但不履行，反而在明知自身對涉案房屋已沒有處分權的情況下，與趙某以《房屋抵押權設立登記申請表》的形式簽訂抵押合同，并到房屋管理部門為涉案房屋設立抵押權登記，樸某的行為明顯是以簽訂抵押合同的合法形式，達到規(guī)避人民法院執(zhí)行，逃避履行自身義務的非法目的，具有惡意，其行為不受法律保護。按照《合同法》第五十二條第（三）項之規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效，該規(guī)定所指之行為并未局限于雙方通謀的虛假行為，亦可以是單方的虛假行為。本案中，楊某雖未證明樸某與趙某之間存在惡意串通的事實，但從本案的基本事實出發(fā)，足以認定樸某的行為構成以合法形式掩蓋非法目的，其與趙某訂立的抵押合同應屬無效。
二、出賣人與第三人設定的抵押合同給房屋買賣合同的繼續(xù)履行造成障礙，法院會如何裁判？
【詳見后文解析...】
三、房屋抵押權基礎案件已進入再審程序，法院處理當事人另案再訴抵押合同無效是否構成二次受理和審判？能否同時解決房屋的抵押登記手續(xù)解除問題？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
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