隨著商住房限購政策的出臺(tái)，因部分買方喪失購買資格或購買能力受限，導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的案件大量涌現(xiàn)。在此情況下，買方要求退還購房款和居間費(fèi)，能否得到法院的支持？
為遏制投資性購房，2017年北京市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。這一“新政”既還原了商住房商業(yè)用途的本來面貌，又是對(duì)“商改住”項(xiàng)目實(shí)行的最嚴(yán)限購。此前，因大量商住房以較低的購房門檻、相對(duì)低廉的價(jià)格以及位置優(yōu)勢(shì)，成為眾多無購房資格者或投資者的重要選擇。隨著商住房限購政策的出臺(tái)，因部分買方喪失購買資格或購買能力受限，導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的案件大量涌現(xiàn)。在此情況下，買方要求退還購房款和居間費(fèi)，能否得到法院的支持？近日，北京市房山區(qū)人民法院通過梳理相關(guān)案件，給出了答案。
買方喪失購房資格 要求退還首付款
2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買賣合同，馬某購買孫某位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)政南街2號(hào)院內(nèi)辦公房屋一套，房屋成交總價(jià)為185萬元。按照合同約定，孫某應(yīng)于2017年3月20日前辦理涉案房屋的提前還款手續(xù)，并由孫某自籌全部解押款項(xiàng)。
馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某首付款49萬元（包含5萬元定金）。
合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于3月24日出具《貸款結(jié)清證明》。
3月26日，北京市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)（2017）第112號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，該公告要求個(gè)人購買辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：1.名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)信息；2.在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
而此時(shí)馬某名下已有一套商品房，不具有購買“商辦類”項(xiàng)目的購房資格。故馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求返還首付款49萬元。
孫某不同意解除合同，認(rèn)為馬某雖然名下有房，但完全可以通過出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購房資格，從而繼續(xù)履行合同。
同時(shí)，孫某表示自己也遭受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還首付款。他籌錢還了銀行貸款，將自己的錢以及馬某支付的首付款都用于清償銀行貸款，辦理抵押滌除手續(xù)了。他賣這套房子是為了購買另一套房屋，現(xiàn)在這套房子賣不了，他購買的另一套房屋首付款就交不成了。為此，他還需要支付大筆違約金。
現(xiàn)在，馬某要求他返還購房款，他只能以支付高額利息的方式向案外人借款。為此，孫某提起反訴，要求馬某賠償利息損失共計(jì)4萬元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于北京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》的出臺(tái)，使馬某喪失購房資格，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺(tái)，系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對(duì)解除合同都沒有過錯(cuò)，所以孫某應(yīng)該退還馬某購房款49萬元。孫某沒有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見，法院未采納。孫某要求馬某支付借款利息，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，法院沒有支持孫某的反訴請(qǐng)求。
法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，孫某返還馬某購房首付款49萬元。
法官點(diǎn)評(píng)
北京市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，嚴(yán)格限制個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目，只有名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的以及在申請(qǐng)購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅的個(gè)人才能購買。
本案具有典型性和代表性，買方是個(gè)人，且名下已有住房。在公告出臺(tái)后，買方不具有購買商辦類項(xiàng)目的資格，繼而要求解除合同并返還購房款。此前，買賣雙方均積極履行合同，賣方自籌款項(xiàng)清償了銀行借款，辦理了抵押滌除手續(xù)，買賣雙方都沒有任何違約行為。
但公告出臺(tái)后，因買方?jīng)]有購房資格，房屋買賣合同在事實(shí)上已經(jīng)無法履行，需要解除合同。合同解除后，就需要處理首付款返還及損失負(fù)擔(dān)等事宜。
雙方對(duì)合同解除均沒有過錯(cuò)，所以本著公平原則，買受方應(yīng)返還購房款和定金。由此發(fā)生的損失由當(dāng)事人自行舉證，并由雙方共同負(fù)擔(dān)。
買賣合同已解除 買方要求退還居間費(fèi)
2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產(chǎn)中介公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務(wù)。
在簽訂居間合同前，居間方已經(jīng)多次向買賣雙方提供居間服務(wù)。買賣雙方就購房事宜也達(dá)成了一致意見，并于3月18日簽訂存量房屋買賣合同，趙某購買賈某位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)某商業(yè)辦公樓5層3單元房產(chǎn)一套，房屋總價(jià)款197萬元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬元。
合同約定居間方的權(quán)利義務(wù)為：1.提供房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)交易咨詢服務(wù)和交易機(jī)會(huì)；2.提供買受方、賣方雙方實(shí)地看房服務(wù)；3.轉(zhuǎn)達(dá)買賣雙方的立約意向等有關(guān)事項(xiàng)；4.提供訂約媒介服務(wù)，代擬房屋買賣合同；5.負(fù)責(zé)見證買賣雙方簽訂存量房屋買賣合同；6.保存存量房屋買賣合同一份，負(fù)責(zé)對(duì)合同條款進(jìn)行解釋；7.受托代為保管買受方所付定金及相關(guān)費(fèi)用；8.受托代為保管出賣方房屋產(chǎn)權(quán)證及原購房協(xié)議等資料；9.擬算稅費(fèi)金額僅供買賣雙方參考。
合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬元居間費(fèi)。
此后不久，北京市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續(xù)履行合同。
趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買賣合同。
后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi)，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買賣居間合同，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬元。
中介公司不同意趙某的訴訟請(qǐng)求。中介公司表示，趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，而且完全履行了居間合同約定的義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi)。如果沒有居間方，買賣雙方也需要支付必要的費(fèi)用。
法院認(rèn)為，因限購政策出臺(tái)，趙某不能辦理貸款，如果繼續(xù)履行合同，趙某需要全款給付。這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以居間服務(wù)合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，也無法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。
買賣雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒有過錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務(wù)，但沒有完成協(xié)助辦理過戶手續(xù)、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)等合同義務(wù)。所以根據(jù)公平原則，中介公司應(yīng)該退還部分居間費(fèi)。根據(jù)合同約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費(fèi)2.5萬元。
法官點(diǎn)評(píng)
當(dāng)前房屋買賣大多是通過房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)、居間費(fèi)數(shù)額、居間費(fèi)承擔(dān)方。居間方指導(dǎo)、撮合雙方簽訂房屋買賣合同，就已經(jīng)完成了最主要的居間義務(wù)。即使買賣雙方在后續(xù)履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會(huì)按照約定收取居間費(fèi)。
本案中，因無法辦理銀行貸款，買方的購買能力受限，已無法繼續(xù)履行合同。買賣雙方已協(xié)商解除合同，且對(duì)合同的解除都沒有過錯(cuò)。在此情況下，如果居間方依然按照原合同的約定足額收取居間費(fèi)，對(duì)負(fù)擔(dān)方明顯不公平。根據(jù)公平原則，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在扣除從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用后返還居間服務(wù)費(fèi)。關(guān)于支出費(fèi)用的范圍，應(yīng)參考居間服務(wù)合同及房屋買賣合同的履行階段、中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中實(shí)際支出的人力、物力、財(cái)力等具體情況綜合考慮。
若因房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未及時(shí)履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣雙方因新政出臺(tái)無法繼續(xù)履行合同，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
司法觀察
合同簽訂基礎(chǔ)不存在時(shí) 應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除
自2017年3月北京最嚴(yán)“商住房限購令”公布以來，房山區(qū)法院共受理涉“商辦類房產(chǎn)新政”房屋買賣合同、居間合同糾紛案件62件，現(xiàn)已全部審理終結(jié)。在處理該類型案件時(shí)，房山區(qū)法院重視庭前調(diào)解工作，并在宣判后做好判后答疑，為當(dāng)事人詳細(xì)解釋案件中的法律關(guān)系、合同履行障礙、違約行為的性質(zhì)、情勢(shì)變更、公平原則及舉證責(zé)任。該院審理的全部涉“商辦類房產(chǎn)新政”案件中，以調(diào)解方式結(jié)案的達(dá)47件，僅有一起案件上訴，二審法院已維持一審判決。
房山區(qū)法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，涉“商辦類房產(chǎn)新政”案件主要有以下幾種類型：一是房屋買賣合同因房產(chǎn)新政的實(shí)施無法繼續(xù)履行，當(dāng)事人要求解除合同。二是房屋買賣合同解除后，一方當(dāng)事人要求賠償損失。三是“商辦類房產(chǎn)新政”實(shí)施前雙方簽訂的房屋買賣合同，買方不具備購房資格，出賣方要求繼續(xù)履行合同。四是房屋買賣合同已解除，當(dāng)事人向中介公司要求退還居間費(fèi)。
在審理涉“商辦類房產(chǎn)新政”房屋買賣合同糾紛案件中，房山區(qū)法院梳理出了一些基本思路。首先，“商辦類房產(chǎn)新政”在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響，合同簽訂的基礎(chǔ)已不存在，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同。
其次，對(duì)于合同解除的后果，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款和定金返還買受人。因雙方對(duì)合同解除均不存在過錯(cuò)，故當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。由于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，合同解除確實(shí)可能會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人造成較大損失，因此經(jīng)審查，合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人之間利益失衡的，依據(jù)公平原則，損失方可以要求對(duì)方適當(dāng)補(bǔ)償其所受的合理損失。
此外，如房屋買賣合同按約定能夠繼續(xù)履行，因一方當(dāng)事人的原因造成合同履行遲延，在此期間由于“商辦類房產(chǎn)新政”的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行的情形，遲延履行方應(yīng)該對(duì)合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但客觀上也存在著因限購政策調(diào)整商辦類房產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致買方對(duì)房屋升值空間不樂觀，買方以其不具有購房資格或不能辦理貸款，要求解除合同從而擺脫風(fēng)險(xiǎn)的情況。如果買方在新政出臺(tái)后，另行買房喪失購房資格，以達(dá)到不履行商住房買賣合同的目的，應(yīng)綜合考慮合同履行階段、買方的主觀過錯(cuò)、賣方的損失情況、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情確定買方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如果買方以不能辦理銀行貸款為由要求解除合同，在賣方能夠證明買方有充分履約能力的情況下，買方主張解除合同的理由不能成立，買方應(yīng)該繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但通常情況下，賣方難以了解買方真實(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況及實(shí)際履行能力，所以舉證難度比較大。
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房山區(qū)法院經(jīng)過調(diào)研，總結(jié)出涉“商辦類房產(chǎn)新政”案件的三個(gè)顯著特點(diǎn)：
1.買方均為個(gè)人。
“商辦類房產(chǎn)新政”主要限制個(gè)人購買商辦類房屋，并且明確限定個(gè)人購買商辦類房產(chǎn)的條件。房山區(qū)法院受理的該類案件中買方均為個(gè)人，買方以不具有購房資格或不能辦理貸款，要求解除合同、返還定金和首付款。
2.雙方舉證難度不同。
（1）在合同能否繼續(xù)履行方面。買方只需提交購房資格核驗(yàn)結(jié)果即能夠證明有無購房資格。若賣方要求繼續(xù)履行合同，不僅要證明買方有購房資格，還需證明其具有全款出資的購買能力，該舉證較為困難。（2）在損失方面，買方的損失主要是支付給對(duì)方的首付款和定金，買方通過轉(zhuǎn)賬憑證或者收據(jù)等即可證明。賣方的損失較難證明，賣方雖以房屋價(jià)格降低、另行購房的利益損失、已對(duì)涉案房屋自行籌資還款解押等進(jìn)行抗辯，但該抗辯理由均難以證明被告的直接損失。
3.調(diào)解難度大。
因“商辦類房產(chǎn)新政”的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買賣雙方均以自己無過錯(cuò)并且有損失，互不退讓。雙方的主要爭(zhēng)議點(diǎn)為退還定金和首付款的金額和支付方式。有的賣方以己方有損失，要求退還部分定金和首付款，買方要求全退。有的賣方同意全部退還，但要求分期給付，且分期時(shí)間較長(zhǎng)，買方要求一次性全部退還。有的賣方以沒有返還能力為由，要求法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行司法拍賣后再予退還。（瞿葉娟）
