實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人為解決資金短缺問題
與他人簽訂虛假購(gòu)房合同套取銀行貸款的
房屋買賣合同、貸款合同效力如何？
法信干貨小哥先來說答案：
雙方當(dāng)事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。但商品房買賣合同的無(wú)效并不能當(dāng)然代表借款合同的無(wú)效。
詳細(xì)類案規(guī)則和司法觀點(diǎn)闡釋
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法信·裁判規(guī)則
1.雙方當(dāng)事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效——邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同后，出售方一直持有、保管房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)過戶發(fā)票、收據(jù)等原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購(gòu)房合同套取銀行貸款；而買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應(yīng)認(rèn)定雙方之間房屋買賣合同并非真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效合同。
案號(hào)：（2011）滬一中民二（民）終字第845號(hào)
審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院
來源：上海市高級(jí)人民法院網(wǎng)
2.合同當(dāng)事人無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，相互串通簽訂虛假合同獲取住房公積金貸款的，該合同無(wú)效——王學(xué)英訴吳世宇、張健所有權(quán)確認(rèn)糾紛案
案例要旨：意思表示真實(shí)是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，雙方當(dāng)事人沒有買賣標(biāo)的物的真實(shí)意思，而為實(shí)現(xiàn)其他目的如獲取住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
審理法院：天津市河北區(qū)人民法院
來源：《天津市高級(jí)人民法院公報(bào)》2010年第2輯(總第3輯)
3.為解決資金周轉(zhuǎn)困難簽訂購(gòu)房合同騙取銀行貸款的應(yīng)為無(wú)效合同——任建萍與徐正勝房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人沒有房屋買賣的真實(shí)意思表示，而是一方幫助另一方解決資金周轉(zhuǎn)困難向銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。
案號(hào)：（2013）浦民一（民）初字第40661號(hào)
審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院
來源：法信平臺(tái)精選
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金，他人明知的，合同無(wú)效——徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案
案例要旨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
審理法院：江蘇省徐州市中級(jí)人民法院
來源：《最高人民法院公報(bào)》 2013年第12期(總第206期)
5.開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)串通簽訂假按揭合同應(yīng)為無(wú)效——中國(guó)工商銀行珠海市分行房地產(chǎn)信貸部訴張愛忠、珠海東北金城房產(chǎn)開發(fā)公司借款合同糾紛案
案例要旨：開發(fā)商以購(gòu)房人的名義，與金融機(jī)構(gòu)串通簽訂“假按揭”合同，以套取銀行資金開發(fā)房產(chǎn)，其所簽訂的“假按揭”合同因不是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
案號(hào)：（2004）金民二初字第527號(hào)
審理法院：廣東省珠海市金灣區(qū)人民法院
來源：《人民法院案例選》2008年第3輯（總第65輯）
法信·專家觀點(diǎn)
一、虛構(gòu)房屋買賣套取銀行貸款的房屋買賣合同和貸款行為的效力認(rèn)定
民間借貸的借款人到期無(wú)力歸還借款時(shí)，與出借人虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)，采用套取銀行貸款方式歸還到期借款，再分期歸還銀行貸款。此種虛構(gòu)房屋買賣套貸在實(shí)踐中引發(fā)了以下民事糾紛：一是房?jī)r(jià)上漲，出借人（即名義買受人）受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，在借款人（即名義出賣人）還清銀行貸款后，拒不返還房屋，甚至有的名義買受人擅自出售房屋或?qū)⒎课葸M(jìn)行抵押貸款，借款人訴請(qǐng)確認(rèn)雙方之間的房屋買賣合同無(wú)效并請(qǐng)求返還房屋。二是由于貸款由出借人（名義買受人）向銀行申請(qǐng)，當(dāng)借款人（名義出賣人）無(wú)力按期歸還銀行按揭貸款時(shí)，銀行向名義買受人主張債權(quán)，名義買受人起訴主張雙方之間的房屋買賣合同以及與銀行的抵押貸款合同均無(wú)效。
對(duì)于虛構(gòu)房屋買賣套取銀行貸款的房屋買賣合同和貸款行為的效力如何認(rèn)定問題，司法實(shí)踐中有不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此類以虛假房屋買賣合同套取銀行貸款的行為，是屬于雙方惡意串通、損害第三人利益的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同和貸款合同全部無(wú)效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為虛構(gòu)房屋買賣關(guān)系和效力應(yīng)當(dāng)結(jié)合多種因素判定，即使房屋買賣合同無(wú)效，以虛假的房屋買賣合同為基礎(chǔ)的貸款合同，因與房屋買賣合同是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，因此，并不必然導(dǎo)致貸款合同無(wú)效。
我們同意上述第二種觀點(diǎn)。
首先應(yīng)確定套貸行為是否存在，其后考察房屋買賣合同和銀行抵押貸款合同的效力。當(dāng)虛構(gòu)房屋買賣套貸事實(shí)認(rèn)定后，才能確定房屋買賣合同的效力。對(duì)于房屋買賣法律關(guān)系是否真實(shí)有效，應(yīng)重點(diǎn)審查以下事實(shí)：
一是房屋買賣合同的約定。在正常的房屋買賣中，房屋位置、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、支付期限、房屋交付、轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)間及違約責(zé)任等屬于雙方協(xié)商的主要內(nèi)容，通常在房屋買賣合同中有明確約定。而對(duì)于套貸合同，由于其交易的虛構(gòu)性，合同約定較為簡(jiǎn)單，有的甚至對(duì)關(guān)鍵合同條款也未作約定。
二是房款的實(shí)際支付情況。由于房屋交易金額較大，如系真實(shí)買賣，資金的流向一般有據(jù)可查。對(duì)于房款，特別是首付款的支付情況，不能僅以一方出具的收款收據(jù)為判斷，而應(yīng)審查實(shí)際的資金流向。對(duì)于以現(xiàn)金形式交付的大額房款，應(yīng)審查資金的來源。
三是房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)資料、票據(jù)的保管情況。正常的房屋買賣，在房屋過戶后，房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由買受人保管。而在套貸情況下，由于交易系虛構(gòu)，房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)房產(chǎn)資料一般由名義出賣人保管。此外，由于套貸的目的是使名義出賣人獲取銀行貸款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶、繳納交易契稅等通常也由名義出賣人承擔(dān)，相應(yīng)的票據(jù)也常常保存在名義出賣人。
四是當(dāng)事人對(duì)交易細(xì)節(jié)的熟悉程度。真實(shí)的房屋買賣涉及利益重大，當(dāng)事人一般對(duì)合同磋商過程，合同簽訂及房屋過戶的時(shí)間、地點(diǎn)，房款支付的時(shí)間、地點(diǎn)、批次、金額、支付方式等交易細(xì)節(jié)印象深刻。而在套貸合同情況下，由于房屋買賣并未真實(shí)履行，當(dāng)事人對(duì)此往往語(yǔ)焉不詳。
五是還貸的實(shí)際情況。在真實(shí)的房屋買賣合同中，應(yīng)由買受人歸還銀行貸款。而在套貸合同中，由于交易系偽造，實(shí)際由名義出賣人按月歸還貸款，通常表現(xiàn)為名義出賣人持有還貸卡，或者名義買受人逐月將還貸賬單郵寄給名義出賣人。
六是交易后房屋的實(shí)際居住情況。房屋出賣后一般由買受人實(shí)際居住，而在套貸合同中，房屋通常仍由名義出賣人實(shí)際控制。如果查實(shí)房屋買賣合同非當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，其目的在于套取貸款，此時(shí)可以認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。
關(guān)于房屋買賣合同與房屋按揭貸款合同的關(guān)系，我們認(rèn)為兩者之間是具有緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系，并不構(gòu)成法律上的主從合同關(guān)系，房屋買賣合同的無(wú)效并不當(dāng)然導(dǎo)致按揭貸款合同無(wú)效。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)》，韓延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）
二、商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同的關(guān)系認(rèn)定
我們認(rèn)為，商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間是具有緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。
1.商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同相互獨(dú)立。理由是：
(1)當(dāng)商品房買賣合同因法律規(guī)定的原因被宣布無(wú)效或者被撤銷以后，其后果將會(huì)導(dǎo)致按揭貸款的擔(dān)保物發(fā)生變化，但并沒有使貸款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷的情形出現(xiàn)，人民法院不得因此而宣布商品房按揭貸款合同無(wú)效或者撤銷之。該合同是否能夠繼續(xù)存在，依賴于合同雙方的意思。如借款人仍具有還款能力，貸款合同仍可能存續(xù)。由此，商品房按揭貸款合同在效力上對(duì)商品房買賣合同不具有從屬性。
(2)商品房買賣合同訂立后，買受人支付一定比例的購(gòu)房款并通過按揭貸款的方式將剩余款項(xiàng)一次性支付給了出賣人，從而完成了己方在商品房買賣合同當(dāng)中的合同義務(wù)。當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人從而完結(jié)其合同項(xiàng)下之義務(wù)后，商品房買賣合同因履行完畢而歸于消滅，但商品房按揭貸款合同并未消滅。一般言之，該合同會(huì)繼續(xù)存在十幾年甚至更長(zhǎng)。因此，商品房按揭貸款合同在消滅上與商品房買賣合同不具有從屬性。
2.商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同緊密聯(lián)系。理由是：
(1)買受人辦理按揭貸款的目的就是為了解決其購(gòu)房資金不足的困難，其所貸得款項(xiàng)均支付給出賣人作為購(gòu)樓款。實(shí)踐中，在買受人（借款人）與銀行（貸款人）簽訂了商品房按揭貸款合同之后，銀行會(huì)依照合同約定將貸款直接打給出賣人，買受人不得也無(wú)法將該貸款挪作他用；
(2)現(xiàn)實(shí)中的的買受人一般是普通百姓，他們的付款能力尤其是一次性付款能力相對(duì)較弱。同樣，其取得貸款之后的還款能力也很難讓銀行獲得足夠的收回貸款的信心。因此，銀行在與買受人簽訂貸款合同的同時(shí)都會(huì)要求買受人將其所購(gòu)商品房（含現(xiàn)房及期房）作為擔(dān)保物為貸款合同提供擔(dān)保。即此，買賣合同的標(biāo)的物與貸款合同的擔(dān)保物就具有了同一性。
綜上，商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系既具緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)》，韓延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）
三、假按揭合同效力的認(rèn)定
無(wú)論是有真實(shí)簽名的“假按揭”，還是偽造簽名的“假按揭”，借款人和開發(fā)商之間買賣房屋的行為意思表示不真實(shí)，其實(shí)質(zhì)目的是惡意串通騙取銀行貸款�！逗贤ā返谖迨䲢l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商與借款人之間的房屋買賣合同無(wú)效。
因?yàn)樯唐贩抠I賣合同和借款合同不是主從合同關(guān)系，商品房買賣合同的無(wú)效并不能當(dāng)然代表借款合同的無(wú)效。借款合同的效力可分以下三種情況：
其一，銀行不知情的具有真實(shí)簽名的“假按揭”借款合同的效力。由于開發(fā)商和借款人的真實(shí)意圖不在于購(gòu)買住房，而是幫助騙銀行貸款，因此開發(fā)商和借款人意思表示不真實(shí)。我國(guó)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”根據(jù)此規(guī)定，該種借款合同應(yīng)屬于效力待定的合同，在銀行行使撤銷權(quán)之前，借款合同是有效的。實(shí)務(wù)中，銀行為了自己的債權(quán)利益，一般不會(huì)行使撤銷權(quán)，可以認(rèn)定該類按揭合同是有效合同。
其二，銀行知情的具有真實(shí)簽名的“假按揭”借款合同的效力。貸款人明知借款人沒有購(gòu)房意圖而不禁止發(fā)放貸款甚至還幫助操作“假按揭”貸款，對(duì)此類借款合同的效力問題，我國(guó)目前的《合同法》和《民法通則》并沒有明確規(guī)定。但“串通”在本質(zhì)上講是一種“雙方互相溝通、達(dá)成協(xié)議的過程”，從合同自由的原則出發(fā)，在沒有其他違法因素的前提下，如果銀行、借款人和開發(fā)商對(duì)“假按揭”的事實(shí)明知但都愿意承擔(dān)此后果的，應(yīng)視為雙方的意思表示真實(shí)，所以銀行與借款人簽訂的借款合同屬于有效合同。另外，銀行由于明知借款人的欺詐意圖，所以，銀行不是善意相對(duì)人，其不得以受到欺詐為由，作為受損害方變更或撤銷。(張煒主編：《住房金融業(yè)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)控制》，法律出版社2004年版，第193頁(yè)。)
其三，開發(fā)商偽造借款人簽名的“假按揭”合同的效力。由于借款人根本不存在即借款合同主體不存在，故此，無(wú)論銀行對(duì)于“假按揭”是否知情，購(gòu)房合同和貸款合同均應(yīng)該是無(wú)效合同。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)》，韓延斌、王林清，人民法院出版社2014年版）
法信·相關(guān)法律
1.《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
3.《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
