惡意串通借款將已出售房屋抵押，買受人訴請合同無效法院支持嗎？！
——童某與邊某、唐某確認(rèn)合同無效糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
惡意串通 最高額抵押 現(xiàn)金支付 合同無效 抵押人 抵押權(quán)人 審慎注意義務(wù) 善意
【要點(diǎn)提示】
根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，為無效合同。本案中，法院從出賣人主觀惡意，借款資金來源、交付、利息給付及相關(guān)證據(jù)之間的差異等方面認(rèn)定出賣人與抵押權(quán)人惡意串通、虛假借款抵押，損害了買受人的合法權(quán)益，從而判決案涉抵押合同無效。
【當(dāng)事人信息】
原告：邊某（買受人、被上訴人）
被告：唐某（出賣人、被上訴人、抵押人）
被告：童某（上訴人、抵押權(quán)人）
【案情簡介】
2009年11月28日，某房地產(chǎn)公司（以下簡稱某公司）與唐某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：某公司將涉案房屋出賣給唐某。2011年4月30日前交付該商品房，總價(jià)款1345128元。2011年6月23日，唐某向某公司支付了上述購房款。
2012年7月7日，唐某作為出賣人與邊某作為買受人簽訂《房屋買賣合同》，約定：所售房屋為樓房，建筑面積為69.78平方米。該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證書，預(yù)計(jì)取得時(shí)間為2013年6月。經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋按套計(jì)價(jià)，總成交價(jià)格為167萬元。當(dāng)事人雙方同意，邊某取得批貸許可之日起10內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬部門登記申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買賣雙方另對具體款項(xiàng)支付做出約定。合同簽訂后，邊某按照合同約定交付了100萬元。
2013年5月29日，李某（唐某丈夫）以確認(rèn)合同無效為由將唐某、邊某訴至法院，要求判令唐某、邊某于2012年7月7日簽訂的《房屋買賣合同》及補(bǔ)充條款無效。2013年8月16日，法院作出民事判決書，駁回了李某的訴訟請求。
2013年7月15日唐某與童某簽訂《抵押合同》，約定：唐某向童某借款120萬元，并將涉案房屋抵押給童某。
邊某認(rèn)為唐某與童某惡意串通，行為嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故起訴至法院，要求：判令唐某與童某之間簽訂的《抵押合同》無效。
【法院判決】
【一審】
確認(rèn)唐某與童某簽訂的《房屋最高額抵押貸款合同》無效。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
出賣人將已出售房屋抵押借款，是否構(gòu)成惡意串通？買受人訴請合同無效法院支持嗎？
買受人邊某訴稱：童某與唐某存在惡意串通，1.因房屋價(jià)格上漲，李某起訴要求確認(rèn)涉案的房屋買賣合同無效，后唐某又將涉案房屋抵押給童某，唐某主觀惡意明顯。2.童某與唐某之間的借貸關(guān)系虛假，120萬元借款以現(xiàn)金形式交付不合常理，且林某的證人證言中關(guān)于借貸關(guān)系的細(xì)節(jié)與抵押貸款合同明顯不符，童某與唐某顯系惡意串通。
抵押權(quán)人童某辯稱：第一，童某持有唐某書寫的120萬元收條，并有證人出庭作證交接過程，且童某提供了出借款項(xiàng)120萬元資金來源的證據(jù)，可以證明童某向唐某交付120萬元現(xiàn)金事實(shí)。第二，童某與唐某不存在惡意串通。借款時(shí)童某對唐某的房產(chǎn)有無債務(wù)糾紛進(jìn)行核實(shí)，唐某并未告知其與邊某簽訂《房屋買賣合同》；其次，經(jīng)查詢，唐某系抵押房屋單獨(dú)所有權(quán)人；再次，童某已經(jīng)盡到審慎注意義務(wù)，主觀沒有惡意，亦沒有和唐某進(jìn)行串通。第三，童某在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)系善意的。
法院審理后認(rèn)為：第一，關(guān)于唐某本人就涉案房屋設(shè)立抵押存在惡意可以認(rèn)定。唐某于2012年7月即將涉案房屋出售給邊某，并于當(dāng)月取得大部分房款的情況下，仍于2013年7月將該房屋抵押給童某，故其本人存在惡意。第二，關(guān)于童某就設(shè)立抵押一節(jié)是否與唐某存在串通的問題。首先，從童某出借資金來源看，童某稱其資金來源來自其本人擔(dān)任股東某公司1，由法定代表人向其預(yù)支年底分紅，交付方式為現(xiàn)金。此一節(jié)，僅有法定代表人唐某1賬戶明細(xì)及童某本人向唐某1出具的收條佐證，并無其他證據(jù)佐證。某公司1當(dāng)年是否存在紅利，某公司1以往分配紅利情況均無法核實(shí)。童某僅提交唐某1取款憑證，無法證明其交付給童某。其次，童某向唐某、李某1出借120萬元同樣以現(xiàn)金形式交付，林某作為李某1的朋友，其證言與李某1存在一定的利害關(guān)系。根據(jù)唐某向童某出具的借條顯示，錢款交接時(shí)間為16日下午2、3點(diǎn)，李某1同時(shí)在場。此節(jié)與邊某提交的錄音、錄像中顯示的李某1回京時(shí)間不符。童某、唐某對邊某提交的錄音錄像真實(shí)性不予認(rèn)可，經(jīng)詢問不申請鑒定，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。唐某稱其本人及李某1在錄音、錄像中陳述李某1回京時(shí)間不是真實(shí)陳述，但未提交證據(jù)證明。再次，童某、唐某、林某均稱童某向唐某出借款項(xiàng)，收取每月1萬元利息，并稱按月給付利息，但各方均未對利息給付情況進(jìn)行舉證。故綜合以上情形，童某向唐某出借120萬元現(xiàn)金款項(xiàng)存有疑點(diǎn)。童某與唐某就涉案房屋抵押權(quán)設(shè)立一節(jié)存在惡意的串通行為，損害了買受人邊某的合法權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，童某與唐某簽訂的《抵押合同》無效。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
