雙方當事人對房屋買賣合同約定條款理解產(chǎn)生歧義，法院如何裁判？
出賣人單方提價且拒絕繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，被判賠償買受人經(jīng)濟損失150萬！
——袁某與王某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
單方解除合同 違約 違約金 締約過失 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記 繼續(xù)履行合同 約定合同解除條件 合同條款理解爭議
【要點提示】
當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
【當事人信息】
原告：王某（反訴被告、上訴人、買受人）
被告：袁某（反訴原告、上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2016年5月24日，袁某與王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》，約定袁某將涉訴房屋賣予王某。房屋成交總價為3200000元，王某于合同簽訂當日支付定金50000元，王某在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前一天一次性支付3150000元，資金通過資金存管方式劃轉(zhuǎn)。雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，如合同履行期間，因產(chǎn)生需要延長申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間的情況，雙方應(yīng)另行簽訂書面的補充協(xié)議。因袁某原因致使王某未能在合同簽訂之日起120日取得房屋所有權(quán)證書的，王某有權(quán)單方解除合同。如王某選擇解除合同的，應(yīng)當以書面形式進行。自王某向袁某發(fā)出的書面通知到達袁某之日起自動解除。袁某應(yīng)于5個工作日內(nèi)將已收取的王某全部付款返還給王某，并按房屋成交總價的20%支付違約金。當日王某支付袁某定金50000元。
后袁某的丈夫劉某要求王某支付此房屋購房款4700000，并打到其個人賬戶后，方能辦理過戶手續(xù)。王某于2016年10月25日向劉某發(fā)送解除合同短信通知的行為。
雙方就此未能達成一致，王某訴至法院，請求：1、確認與袁某就涉訴房屋的《北京市存量房買賣合同（經(jīng)濟成交版）》于2016年10月25日解除；2、袁某向返還定金50000元；3、袁某支付相當于房屋買賣成交總價款百分之二十計640000元的解約違約金；4、袁某向賠償解約違約金不足以彌補的房屋差價損失1665500元
袁某提起反訴，請求：1、撤銷訴爭房屋的《北京市存量房屋買賣合同》；2、王某承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任；
【法院判決】
【一審】
一、袁某返還王某定金50000元；
二、袁某支付王某經(jīng)濟損失1500000元；
三、駁回王某的其他訴訟請求；
四、駁回袁某的反訴訴訟請求。
【二審】
一、維持【...下文揭秘】；
二、撤銷【...下文揭秘】；
三、確認【...下文揭秘】；
四、駁回王某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、雙方當事人對房屋買賣合同約定條款理解產(chǎn)生歧義，法院如何裁判？
當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。本案中，雙方合同約定，“如合同履行期間，因產(chǎn)生需要延長申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間的情況，甲乙雙方應(yīng)另行簽訂書面的補充協(xié)議”。王某與袁某對于“另行簽訂書面的補充協(xié)議”這一條款如何理解產(chǎn)生爭議。王某認為，該條款指雙方應(yīng)當另行協(xié)商確定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的時間，袁某認為該條款指雙方應(yīng)當對包括房屋價款在內(nèi)的房屋買賣的全部條件重新協(xié)商，如協(xié)商不成，則解除合同。就此法院認為，該條款適用的前提為“產(chǎn)生需要延長申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間的情況”，在此前提下，買賣雙方有對辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間另行協(xié)商確定的必要；相反，若將此條款理解為對包括房屋價款在內(nèi)的房屋買賣的全部條件重新協(xié)商，因房屋價款屬于影響房屋交易能否達成的關(guān)鍵因素，故極易導(dǎo)致因雙方無法達成新的合意而解除合同的情況出現(xiàn)，則雙方可直接約定合同解除，而無約定“另行協(xié)商”之必要。因此，依據(jù)合同的詞句和相關(guān)條款，“另行協(xié)商”應(yīng)理解為協(xié)商確定延長權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的具體時間為宜。袁某關(guān)于對合同全部內(nèi)容重新協(xié)商的主張，不符合合同上下文的約定，與合同目的和誠實信用原則相悖，不能成立，法院不予支持。
二、法院為何認定出賣人單方提價且拒絕繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，判賠償買受人經(jīng)濟損失150萬？！
【詳見下文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
