出賣人單方提價且拒絕繼續(xù)履行合同構成違約，被判賠償買受人經濟損失150萬！
——袁某與王某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-005總第216）
【關鍵詞】
單方解除合同 違約 違約金 締約過失 房屋權屬轉移登記 繼續(xù)履行合同 約定合同解除條件
【要點提示】
當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案合同約定，若因出賣人原因致使買受人未能在合同簽訂之日起120日取得房屋所有權證書的，買受人有權單方解除合同。合同履行過程中，雖然買受人認可于2016年8月24日才完成購房資格核驗，但出賣人未依照合同約定與買受人另行協商確定新的辦理權屬轉移登記的時間，并拒絕繼續(xù)履行合同，構成違約，依照上述約定，買受人有權單方解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。在違約金無法填補損失的情況下，法院對差價損失予以支持。
【當事人信息】
原告：王某（反訴被告、上訴人、買受人）
被告：袁某（反訴原告、上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2016年5月24日，袁某與王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定袁某將涉訴房屋賣予王某。房屋成交總價為3200000元，王某于合同簽訂當日支付定金50000元，王某在房屋所有權轉移登記前一天一次性支付3150000元，資金通過資金存管方式劃轉。雙方最晚應于合同簽訂之日起90日內共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)，如合同履行期間，因產生需要延長申請辦理房屋權屬轉移登記時間的情況，雙方應另行簽訂書面的補充協議。因袁某原因致使王某未能在合同簽訂之日起120日取得房屋所有權證書的，王某有權單方解除合同。如王某選擇解除合同的，應當以書面形式進行。自王某向袁某發(fā)出的書面通知到達袁某之日起自動解除。袁某應于5個工作日內將已收取的王某全部付款返還給王某，并按房屋成交總價的20%支付違約金。當日王某支付袁某定金50000元。
后袁某的丈夫劉某要求王某支付此房屋購房款4700000，并打到其個人賬戶后，方能辦理過戶手續(xù)。王某于2016年10月25日向劉某發(fā)送解除合同短信通知的行為。
雙方就此未能達成一致，王某訴至法院，請求：1、確認與袁某就涉訴房屋的《北京市存量房買賣合同（經濟成交版）》于2016年10月25日解除；2、袁某向返還定金50000元；3、袁某支付相當于房屋買賣成交總價款百分之二十計640000元的解約違約金；4、袁某向賠償解約違約金不足以彌補的房屋差價損失1665500元
袁某提起反訴，請求：1、撤銷訴爭房屋的《北京市存量房屋買賣合同》；2、王某承擔相應的締約過失責任；
【法院判決】
【一審】
一、袁某返還王某定金50000元；
二、袁某支付王某經濟損失1500000元；
三、駁回王某的其他訴訟請求；
四、駁回袁某的反訴訴訟請求。
【二審】
一、維持一審民事判決第一項、第二項、第四項；
二、撤銷一審民事判決第三項；
三、確認袁某與王某于2016年5月24日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》于2016年10月25日解除；
四、駁回王某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、雙方當事人對房屋買賣合同約定條款理解產生歧義，法院如何裁判？
【詳見上文解析...】
二、法院為何認定出賣人單方提價且拒絕繼續(xù)履行合同構成違約，判賠償買受人經濟損失150萬？！
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，雙方合同約定，若因袁某原因致使王某未能在合同簽訂之日起120日取得房屋所有權證書的，王某有權單方解除合同。合同履行過程中，雖然王某認可于2016年8月24日才完成購房資格核驗，但袁某未依照合同約定與王某另行協商確定新的辦理權屬轉移登記的時間，并拒絕繼續(xù)履行合同，構成違約，依照上述約定，王某有權單方解除合同。
關于具體的賠償數額，一審法院認為，在袁某拒絕履行合同時，該房屋的市場價格較雙方簽訂合同時已有大幅上漲，該上漲幅度已遠超合同中約定的違約金。袁某主張違約金過高的辯稱缺乏事實依據，法院不予支持。在違約金無法填補損失的情況下，法院對王某主張的差價損失予以支持。具體數額考慮到雙方合同履行情況及袁某丈夫劉某對房價上漲情況的自認，酌定為1500000元。
二審法院則認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。現王某上訴主張其損失高于一審法院認定的1500000元，其應當對該事實承擔證明責任�，F其提供的證據不足以證明其實際損失高于1500000元，故其據此要求將損失賠償數額提高至2305500元，證據不足，不能成立，法院不予支持。袁某上訴主張王某的損失低于1500000元，亦未提供證據予以證明，其該項上訴請求亦證據不足，不能成立，法院不予支持。一審法院依據合同履行情況及雙方對房屋價格上漲的意見認定的賠償數額符合公平原則，是適當的，應予維持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
