出賣人協(xié)助辦理銀行貸款附隨義務(wù)約定不明確，不宜強制履行？！
——陳某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
商品房買賣合同 銀行貸款 協(xié)助 附隨義務(wù) 商業(yè)、辦公類項目管理 商品房現(xiàn)房買賣
【要點提示】
買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理銀行貸款義務(wù)，法院認為，買受人在辦理貸款過程中需要出賣人予以協(xié)助配合的具體事項尚不明確，且在辦理商業(yè)貸款的過程中需涉及的銀行相關(guān)貸款手續(xù)及流程要求同樣具有不確定性，因此，該債務(wù)不宜強制履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（買受人、上訴人）
被告：北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司（出賣人、被上訴人，簡稱某公司）
【案情簡介】
2011年8月12日，陳某與某公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定買受人陳某購買訴爭房屋，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，總價款3365145元，首付款50%，其余價款可以向民生銀行或開發(fā)商提供的其他銀行借款支付。
合同簽訂后，陳某在2011年8月15日支付首付款1685145元（含定金10萬元），2011年12月29日，某公司向陳某交付了訴爭房屋，后雙方因為貸款問題發(fā)生糾紛，買受人陳某提交其戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件和個人收入證明復(fù)印件，證明其曾就辦理商業(yè)貸款提交過相關(guān)材料，浦發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)放了銀行卡，但后來未貸款成功。某公司認可真實性，但稱不了解辦理貸款事宜。
買受人陳某向法院起訴，請求：判令某公司協(xié)助買受人陳某辦理位于北京市朝陽區(qū)呼家樓向軍北里×號院×號樓×號房屋的銀行按揭貸款手續(xù)。
【法院判決】
一審：駁回買受人陳某的全部訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持買受人請求出賣人履行協(xié)助其辦理銀行貸款的附隨義務(wù)？
依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，買受人陳某與某公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》系雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。依據(jù)上述合同，陳某的部分購房款需要通過貸款方式支付。在買受人陳某辦理貸款的過程中，基于誠實信用原則，如需要某公司給予合理配合，某公司應(yīng)提供協(xié)助，這是合同履行中雙方附隨義務(wù)的體現(xiàn)。但是，買受人陳某在辦理貸款過程中需要某公司予以協(xié)助配合的具體事項尚不明確，且在辦理商業(yè)貸款的過程中需涉及的銀行相關(guān)貸款手續(xù)及流程要求同樣具有不確定性，因此，法院認為，某公司在買受人陳某辦理貸款過程中的協(xié)助義務(wù)屬于不適于強制履行的債務(wù)，雙方如對此產(chǎn)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。現(xiàn)買受人陳某主張判令某公司協(xié)助其辦理貸款手續(xù)，缺乏相應(yīng)依據(jù)，法院無法支持。
二、法院是否應(yīng)主動適用相關(guān)法律、政策以審查買受人請求出賣人協(xié)議履行銀行貸款義務(wù)是否應(yīng)予以支持？
【后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
�。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦嵣喜荒苈男�；
�。ǘ﹤鶆�(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；
�。ㄈ﹤鶛�(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
