未取得商品房預(yù)售許可證等手續(xù)而簽訂的房屋交易合同是否有效？
承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否能對(duì)抗已支付（1000多萬）房屋大部分價(jià)款的買受人的交付、過戶請(qǐng)求權(quán)？
——某管理局訴某建筑公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
商品房預(yù)售 尚未取得商品房預(yù)售許可證 工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán) 交付、過戶請(qǐng)求權(quán) 一房二賣 承包人 買受人 房產(chǎn)交易合同
【要點(diǎn)提示】
如房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前，則應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱《解答》)。《解答》第25條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。”
【當(dāng)事人信息】
原告：某管理局（第一買受人）
被告：某建筑公司（開發(fā)商）
【案情簡(jiǎn)介】
1992年12月27日，某管理局與某建筑公司簽訂了4份《房產(chǎn)交易合同》，并進(jìn)行了公證。合同約定：某管理局購(gòu)買某建筑公司開發(fā)的商住樓房產(chǎn)一套，交易總額為1842．75萬元；房產(chǎn)交付期限最遲不能晚于1994年10月31日。若某建筑公司不按合同規(guī)定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一個(gè)月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個(gè)月為嚴(yán)重違約，應(yīng)向某管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。合同簽訂后，某管理局依約于1992年12月30日分三筆向某建筑公司支付了4份合同的第一期款項(xiàng)共計(jì)736萬元作為定金，截止1993年12月，某管理局共向某建筑公司支付款項(xiàng)1198．79萬元。該項(xiàng)工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，某建筑公司未向某管理局交付房屋，某管理局尚有643．95萬元購(gòu)房款未付。
另查明，某建筑公司在與某管理局簽訂4份《房產(chǎn)交易合同》時(shí)，尚未取得開發(fā)房產(chǎn)所占土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證及預(yù)售房屋許可證等相關(guān)手續(xù)。2002年3月20日，某建筑公司取得商品房預(yù)售許可證。2001年1月10日，某建筑公司與承包人簽訂商某綜合樓補(bǔ)充協(xié)議，約定若某建筑公司未依約支付工程款，則承包人有權(quán)將五層以下按原設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)裝修后使用……。后因拖欠工程款，承包人實(shí)際占有該房產(chǎn)B座一至三層。B座四至十三層已賣出24套，房產(chǎn)交易合同均已登記備案。該24套房至今未交付，也未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
某管理局請(qǐng)求法院判令開發(fā)方即某建筑公司按合同約定交付房產(chǎn)并支付違約金及賠償損失共2357．62萬元。
【法院判決】
【一審】
1.房產(chǎn)交易合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
2.【后文揭秘...】；
3.【后文揭秘...】。
【二審】
【后文揭秘...】
【案件解析】
一、涉案《房產(chǎn)交易合同》簽訂時(shí)開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)是否影響合同效力？
由于涉案雙方的房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前，故應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱《解答》)。
《解答》第25條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。”本案中，雙方所簽4份《房地產(chǎn)交易合同》及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律、法規(guī)禁止性規(guī)定。開發(fā)方即某建筑公司在案件成訟前已投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并取得了土地使用證，辦理了相關(guān)的開發(fā)建設(shè)及預(yù)售手續(xù)，因此，雙方所簽預(yù)售合同應(yīng)為有效合同。
【以下內(nèi)容后文解析...】
二、出賣人能否以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由對(duì)抗已支付大部分價(jià)款的買受人的交付、過戶請(qǐng)求權(quán)？
三、開發(fā)商一房二賣，已經(jīng)辦理房屋備案登記手續(xù)的在后買受人能否對(duì)抗在先買受人的合同履行請(qǐng)求權(quán)？
【涉案法條】
1.《中華人民共和國(guó)民法通則》
第四條 民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
2.《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》
第25條：商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。
