分期付款商住房買賣遭遇國家新政，出賣人能否以買受人無購房資質訴請解除合同？
——劉某與楊某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-035-2總第246）
【關鍵詞】
房屋買賣 分期付款 商住房買賣 商業(yè)、辦公類項目管理 注冊公司 購房資質 解除合同
【要點提示】
房屋購房款以分期（7年）付款的方式支付，而買受人付清全款后，出賣方才負有配合其辦理過戶手續(xù)之義務，故屆時買受人亦有可能于合同約定的過戶時間到達之前滿足“在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅”之條件。因此，雙方合同目前無法判斷是否履行不能，故對出賣人請求解除合同法院不予支持。
【當事人信息】
原告：楊某（出賣人、被上訴人）
被告：劉某（買受人、上訴人）
【案情簡介】
2016年10月19日，楊某作為出賣人與劉某作為買受人簽訂《存量房屋買賣合同》，合同約定：楊某將自己與丈夫姜某共有的某房屋一套出賣給劉某，價格650000元，以分期付款的方式支付，其中30萬元進行房屋抵押貸款，貸款由劉某償還，另外35萬元分7年由劉某向楊某支付。房屋全款劉某還清之后，由楊某及其丈夫姜某配合辦理過戶手續(xù)。如果雙方有一方違約向對方支付總還款的百分百作為違約金。合同簽訂后，雙方以訴爭房屋辦理了抵押貸款，貸款后至今，由劉某按月償還貸款。2016年12月15日，劉某以訴爭房屋為住所，注冊登記了北京某工程機械租賃有限公司。2017年1月中旬，楊某向劉某交付了房屋。但雙方未就訴爭房屋進行網上簽約備案。
訴爭房屋為商務辦公用房。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等部門2017年3月26日下發(fā)《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》第五條規(guī)定：個人購買應當符合下列條件： 2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。”
另，劉某自2016年12月至2017年8月以“正常工資薪金”品目連續(xù)繳納個人所得稅，每月15元。2016年8月24日，姜某、楊某與浦發(fā)銀行北京分行簽訂《個人借款擔保合同》，以訴爭房屋為抵押，貸款30萬元，貸款期限為10年。
楊某向法院起訴，請求：1.判令解除《存量房屋買賣合同》；2.判令劉某立即從涉訴房屋搬離并騰退給我。
【法院判決】
【一審】
一、解除《存量房屋買賣合同》；
二、劉某從訴爭房屋搬離并騰退房屋給楊某。
【二審（反轉）】
一、撤銷一審民事判決；
二、駁回出賣人楊某的全部訴訟請求。
【案件解析】
一、商住房限購政策實施后，不符合購房資質的買受人個人能否請求出賣人將房屋過戶至以涉訴房屋為住所的注冊公司名下？
【詳見前文解析...】
二、《存量房屋買賣合同》是否因新政限制，買受人無商住房購房資質、合同目的無法實現(xiàn)而應當解除？
涉案當事人所簽房屋買賣合同成立以后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等部門2017年3月26日下發(fā)《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，使客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，出賣人楊某以買受人劉某沒有購房資格、繼續(xù)履行無法實現(xiàn)合同目的為由請求人民法院解除合同，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否解除。故本案的爭議焦點為雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》是否因無法實現(xiàn)合同目的而應當解除。
根據(jù)查明的事實，《存量房屋買賣合同》第十六條“補充協(xié)議”約定：購房款65萬元以分期付款的方式支付，其中35萬元分7年由劉某向出賣人楊某支付。房屋全款劉某還清之后，由出賣人楊某及其丈夫姜某配合辦理過戶手續(xù)。根據(jù)該約定，出賣人楊某履行配合辦理過戶手續(xù)的義務之期限尚未到達，目前尚無法判斷應當辦理過戶之時相關政策是否會發(fā)生變化。即使購房資格政策不發(fā)生變化，買受人劉某已從2016年12月起連續(xù)繳納個人所得稅，其亦有可能于合同約定的過戶時間到達之前滿足“在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅”之條件。綜上，目前尚無法判斷雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》是否已經無法實現(xiàn)合同目的，故對于出賣人楊某要求解除該合同的訴訟請求，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
