房屋被冒名委托且出售，買賣合同是“惡意串通”無(wú)效還是無(wú)權(quán)代理“不發(fā)生法律效力”？
被無(wú)權(quán)代理出售且又設(shè)立抵押權(quán)的原房屋所有權(quán)人，應(yīng)如何維護(hù)自身合法權(quán)益？
——陳某與吉某、胡某某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-018-01總第229）
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 無(wú)權(quán)代理 抵押權(quán) 借款 不發(fā)生法律效力 善意取得 表見(jiàn)代理 冒名委托 惡意串通
【要點(diǎn)提示】
被代理人對(duì)代理人在授權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為承擔(dān)民事責(zé)任。中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（原房主、被冒名債務(wù)人、上訴人）
被告1：吉某（買受人、現(xiàn)房產(chǎn)登記人、上訴人）
被告2：胡某某（買受人之母、債權(quán)人、上訴人）
第三人：陳小某（原房主之弟、實(shí)際債務(wù)人）
【案情簡(jiǎn)介】
吉某與胡某某系母女關(guān)系。2012年4月6日，陳小某偽造陳某簽名向胡某某出具授權(quán)委托書。2012年7月13日，胡某某以陳某代理人的身份與吉某簽訂了《某市存量房買賣合同》，將陳某名下涉案房屋過(guò)戶至吉某名下。2012年9月7日，吉某將訴爭(zhēng)房屋抵押給案外人張某，并辦理了抵押登記手續(xù)，債權(quán)數(shù)額90萬(wàn)元。吉某、胡某某承認(rèn)吉某并未支付購(gòu)房款，并解釋稱因冒名人陳小某借錢未還，胡某某是通過(guò)將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至女兒名下的方式維護(hù)自身合法權(quán)益。
陳某訴至法院，請(qǐng)求：確認(rèn)胡某某無(wú)權(quán)代理陳某與吉某于2012年7月13日簽訂的《某市存量房買賣合同》無(wú)效；吉某、胡某某恢復(fù)所有權(quán)登記于陳某名下。
【法院判決】
【一審】
1.胡某某無(wú)權(quán)代理陳某與吉某就涉案房屋簽訂的《某市存量房買賣合同》，對(duì)陳某不發(fā)生法律效力。
2.【后文揭秘】。
3.駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
【二審（反轉(zhuǎn)？）】：
1.維持【后文揭秘】；
2.撤銷【后文揭秘】；
3.駁回胡某某、吉某的其他上訴請(qǐng)求；
4.駁回陳某其他訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、房屋被冒名委托且出售，買賣合同是“惡意串通”無(wú)效還是無(wú)權(quán)代理“不發(fā)生法律效力”？
被代理人對(duì)代理人在授權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為承擔(dān)民事責(zé)任。中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”本案中，因胡某某所持“授權(quán)委托書”并非陳某本人簽署，陳某并無(wú)委托胡某某出售房屋的意思，胡某某在上門催債公安出警后，應(yīng)知向其借款及授權(quán)者并非陳某本人，在此情形下，胡某某仍以陳某代理人身份將房屋售予其女吉某，而吉某又未按約支付房款。加之，胡某某、吉某未能提供證據(jù)證明陳某在上述行為實(shí)施過(guò)程中存有過(guò)錯(cuò)。故胡某某代理陳某與吉某簽訂《某市存量房買賣合同》的行為為無(wú)權(quán)代理行為，該無(wú)權(quán)代理行為未經(jīng)陳某追認(rèn)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款的規(guī)定，胡某某與吉某簽訂的《某市存量房買賣合同》對(duì)陳某不發(fā)生法律效力。
胡某某與吉某系母女關(guān)系，且吉某購(gòu)房后未實(shí)際支付房款，吉某的購(gòu)房行為在主觀上亦不構(gòu)成善意，故吉某不能取得案涉房屋的所有權(quán)，吉某、胡某某認(rèn)為該交易構(gòu)成表見(jiàn)代理或善意取得，均缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。因案涉合同主體系陳某和吉某，故陳某以案涉合同系代理人胡某某與吉某惡意串通損害第三人利益為由主張合同無(wú)效，法院不支持。
二、房屋被冒名委托出售且又設(shè)立抵押，原業(yè)主要求消除抵押、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記法院如何處理？
【后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民法通則》
第六十六條 沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
......
第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》
第四十八條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任
