銀行對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行形式審查后即設(shè)定抵押權(quán)，是否可以認(rèn)定為善意第三人？
房?jī)r(jià)上漲借名買房引發(fā)利益沖動(dòng)，出名人先過戶他人再借款抵押，借名人能成功維權(quán)嗎？
---胡某等、某銀行所有權(quán)確認(rèn)/抵押合同/執(zhí)行異議糾紛案法律解析
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-032-2總第243）
【關(guān)鍵詞】
抵押合同糾紛 所有權(quán)確認(rèn)糾紛 執(zhí)行異議糾紛 借款合同 抵押 抵押權(quán) 房屋抵押登記 借名買房
【要點(diǎn)提示】
銀行在對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況進(jìn)行審慎地審查，而不僅僅是進(jìn)行形式審查，在其行使抵押權(quán)時(shí)，亦不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。
【當(dāng)事人信息】
原告/被上訴人：胡某、胡某之女
被告/上訴人：某銀行
被告:杜某、杜某之女
【案情簡(jiǎn)介】
2004年3月25日，胡某、胡某之女與杜某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：胡某、胡某之女借用杜某之名購(gòu)買涉案房屋；在房產(chǎn)證辦妥后，由杜某將該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至胡某之女名下；胡某、胡某之女于2004年3月5日已交付了房屋首付款13萬元。協(xié)議簽訂后，胡某、胡某之女對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并實(shí)際居住至今。2011年4月，胡某、胡某之女訴至法院，要求確認(rèn)上述房屋買賣協(xié)議合法有效。2011年4月12日，法院作出一審判決書，確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效。杜某不服提起上訴，二審法院于2011年6月15日作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。后杜某向高院申請(qǐng)?jiān)賹�，再審法院作出民事裁定書，裁定駁回杜某的再審申請(qǐng)。
2010年5月28日，杜某與杜某之女簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，以55.3萬元的價(jià)格將涉案房屋賣予杜某之女。當(dāng)月，該房屋產(chǎn)權(quán)登記變更至杜某之女名下。2011年4月7日，胡某、胡某之女起訴至人民法院，請(qǐng)求判令杜某、杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無效。2012年12月18日，法院作出一審判決，認(rèn)定杜某與杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無效。杜某、杜某之女不服提起上訴，二審法院作出終審民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
2010年6月4日，某銀行與杜某、杜某之女及其配偶王某簽訂了借款合同，約定杜某向某銀行借款120萬元，杜某之女將涉案房屋作為抵押物抵押給某銀行。2010年6月11日，某銀行取得涉案房屋他項(xiàng)權(quán)證。雙方就此借款合同，還向公證處申請(qǐng)辦理公證，該公證處出具公證書，對(duì)該協(xié)議的效力予以公證。
2012年11月16日，由于杜某未按借款合同約定還本付息，某銀行依據(jù)公證書，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求行使其對(duì)涉案房屋抵押權(quán)。執(zhí)行期間，胡某、胡某之女向同一法院提出執(zhí)行異議。2013年8月26日，法院作出執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。2013年9月，某銀行向法院提起執(zhí)行異議之訴，要求判令許可該單位與杜某、杜某之女借款合同糾紛案中對(duì)杜某之女名下涉案房的執(zhí)行。2013年10月12日，法院作出民事判決書，判決駁回某銀行的訴訟請(qǐng)求。某銀行不服提起上訴，二審法院于作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。
2013年11月21日，住建委作出《撤銷房屋登記決定書》“杜X：依據(jù)X民事判決、X民終字第XX號(hào)民事判決和建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十一條的規(guī)定，我委決定撤銷你名下X房屋登記……”。
后胡某、胡某之女起訴至法院，要求：確認(rèn)某銀行、杜某、杜某之女之間簽訂的抵押合同無效，并撤銷對(duì)×××房屋的抵押權(quán)登記。
【法院判決】
【一審】
一、某銀行與杜某、杜某之女簽訂的以涉案房屋為抵押物的抵押合同無效。
二、駁回胡某、胡某之女其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、出名人將房屋過戶后抵銀行借款并辦理了抵押權(quán)登記，法院認(rèn)定無效有什么依據(jù)？
【詳見前文解析...】
二、銀行對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行形式審查后即設(shè)定抵押權(quán)，是否可以認(rèn)定為善意第三人？
某銀行稱其對(duì)抵押房產(chǎn)的權(quán)屬狀況審查不存在過失，屬于善意第三人。對(duì)此，法院認(rèn)為，某銀行在對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況進(jìn)行審慎地審查，在其行使抵押權(quán)時(shí)，亦不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。某銀行稱其在與杜某、杜某之女及其配偶簽訂抵押合同前，對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證等進(jìn)行了形式審查，并委托評(píng)估機(jī)構(gòu)到涉案房屋內(nèi)進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估。根據(jù)法院生效判決認(rèn)定的事實(shí)，實(shí)際享有涉案房屋權(quán)益的胡某、胡某之女自2004年3月25日與杜某簽訂房屋買賣協(xié)議后一直在涉案房屋內(nèi)居住，某銀行既然可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入涉案房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，表明其有機(jī)會(huì)也有能力對(duì)涉案房屋的實(shí)際權(quán)屬情況進(jìn)行審查。因此，本案中，某銀行僅對(duì)涉案房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估和對(duì)產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行形式審查，并不足以表明某銀行對(duì)涉案房屋的權(quán)屬情況履行了審慎審查的義務(wù)，某銀行不能認(rèn)定為善意第三人。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定
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