民間借貸債務(wù)糾紛中可否約定以房抵債，性質(zhì)如何認(rèn)定？
以不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移小產(chǎn)權(quán)房以房抵債，法院認(rèn)定違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、無(wú)效！
---嚴(yán)1、戴某等與嚴(yán)3確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案（二審）法律解析
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-039-2總第250）
【關(guān)鍵詞】
小產(chǎn)權(quán)房 以房抵債 非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員 合同無(wú)效法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定 非真實(shí)意思表示
【要點(diǎn)提示】
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有的或經(jīng)第三人同意以第三人所有的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保（有別于流質(zhì)抵押），應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。一般情況下，貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。
【當(dāng)事人信息】
原告、被上訴人：嚴(yán)1、戴某、嚴(yán)2
被告、上訴人：嚴(yán)3
【案情簡(jiǎn)介】
嚴(yán)1和戴某是夫妻關(guān)系，案外人嚴(yán)4是嚴(yán)1和戴某的大兒子，嚴(yán)2是嚴(yán)1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴(yán)4向嚴(yán)3出具借條，內(nèi)容為今借到嚴(yán)3計(jì)人民幣59萬(wàn)元整，此款在2015年8月28日之前結(jié)清。當(dāng)日嚴(yán)3將49萬(wàn)元匯入焦某（嚴(yán)3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬(wàn)元轉(zhuǎn)匯嚴(yán)4賬戶。2015年12月17日，嚴(yán)4向嚴(yán)3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結(jié)清欠款，否則轉(zhuǎn)讓某花園二期4號(hào)樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴(yán)1、戴某（甲方）與嚴(yán)3（乙方）簽訂以房抵債協(xié)議，內(nèi)容為：現(xiàn)有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬(wàn)元整，現(xiàn)無(wú)力償還，將某花園A4號(hào)樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協(xié)議簽訂之日起甲方將所有手續(xù)交付給乙方，后續(xù)手續(xù)次日去管委會(huì)補(bǔ)簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過(guò)戶手續(xù)，甲方必須無(wú)條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協(xié)議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴(yán)2在嚴(yán)4的要求下也在該協(xié)議的甲方處補(bǔ)簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號(hào)樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進(jìn)入該房屋，并更換了門(mén)鎖，引發(fā)糾紛，嚴(yán)1、戴某報(bào)警，公安部門(mén)出警后均要求雙方通過(guò)法律途徑解決。
案情補(bǔ)充：2010年12月A市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)（H鎮(zhèn)）因開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)需要，對(duì)嚴(yán)1位于B村的房屋進(jìn)行拆遷，嚴(yán)1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號(hào)樓303、304房屋，該安置房屬于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，至今未進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記。
另，嚴(yán)4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴(yán)4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬(wàn)元。二、責(zé)令被告人嚴(yán)4退出贓款人民幣1033.5415萬(wàn)元，分別發(fā)還給相關(guān)被害人（詳見(jiàn)發(fā)還清單）。發(fā)還清單中載明：被害人焦某106.9萬(wàn)元。
【法院判決】
一審：嚴(yán)1、戴某、嚴(yán)2與嚴(yán)3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協(xié)議無(wú)效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評(píng)析】
一、子女對(duì)父母拆遷安置房是否享有處分權(quán)？簽署的以房抵債承諾書(shū)是否有效？
【詳見(jiàn)前文解析...】
二、民間借貸債務(wù)糾紛中可否約定以房抵債，性質(zhì)如何認(rèn)定？
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有的或經(jīng)第三人同意以第三人所有的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保（有別于流質(zhì)抵押），應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。一般情況下，貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。對(duì)借款人認(rèn)為有顯失公平等情形的，可以依照可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。
【以下詳見(jiàn)后文解析...】
三、以農(nóng)村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協(xié)議是否有效？
四、什么是小產(chǎn)權(quán)房？與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別、有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會(huì)公共利益”；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
