借名買房不成立的情況下，出資人不能就涉案房屋主張所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?br />
為借名購(gòu)房出資？還是合作分紅、借款？
——何某1與何某2所有權(quán)確認(rèn)|不當(dāng)?shù)美m紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-042-3總第253）
【關(guān)鍵詞】
借名買房 購(gòu)房出資 書面借名購(gòu)房協(xié)議 所有權(quán)確認(rèn) 不當(dāng)?shù)美?出資人 產(chǎn)權(quán)人 返還利益及孳息 高度概然性 舉證責(zé)任
【要點(diǎn)提示】
被借名人因出資人的出資行為而受有利益，不能舉證證明其享有該出資存在事實(shí)或法律上的原因，在雙方借名買房關(guān)系不成立，出資人不能對(duì)涉案房產(chǎn)主張所有權(quán)的情況下，被借名人所受的出資利益欠缺合法原因和依據(jù)，則定雙方成立不當(dāng)?shù)美申P(guān)系。
【當(dāng)事人信息】
原告：何某2（被上訴人）
被告：何某1（上訴人）
第三人：蔡某、楊某
【案情簡(jiǎn)介】
2011年6月，何某1出具經(jīng)公證的委托書，委托蔡某為代理人，代為辦理購(gòu)買涉案房產(chǎn)的相關(guān)事宜。后經(jīng)蔡某代理，何某1購(gòu)得了涉案房產(chǎn)，并于2011年7月取得房產(chǎn)證，購(gòu)房款采取首付加銀行按揭的方式支付，首付款70萬(wàn)元，按揭貸款153萬(wàn)元。購(gòu)房過(guò)程中另于2011年6月1日由蔡某支付中介費(fèi)5萬(wàn)元，于2011年7月5日支付契稅7196.16元，交易手續(xù)費(fèi)515.34元，登記費(fèi)50元。房產(chǎn)交付后，何某1及蔡某進(jìn)行了裝修，并添置了家電家具，而后一直由何某1及蔡某的子女共同居住。何某1陳述，涉案房產(chǎn)自2011年9月開始向銀行償還按揭款，2013年1月之前每月還款額10875元，之后每月還款額10405元。
在購(gòu)買房產(chǎn)和償還按揭的過(guò)程中，何某2通過(guò)本人或員工譚某的賬戶多次付款給蔡某和何某1，包括：1.2011年6月1日轉(zhuǎn)款5萬(wàn)元給蔡某，6月12日轉(zhuǎn)款70萬(wàn)元給蔡某，7月4日轉(zhuǎn)款2萬(wàn)元給蔡某；2.2011年9月20日至2014年10月20日期間，除2011年10月轉(zhuǎn)款額為1.6萬(wàn)元及2014年7月未轉(zhuǎn)款外，每月均轉(zhuǎn)款1.1萬(wàn)元至何某1用于償還銀行貸款的賬戶內(nèi)，累計(jì)41.2萬(wàn)元。其中2013年7月之后的轉(zhuǎn)款憑證中均留有內(nèi)容為“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分別給蔡某轉(zhuǎn)款6000元、2萬(wàn)元；4.2011年8月31日轉(zhuǎn)款5000元、9月28日轉(zhuǎn)款5萬(wàn)元、2012年3月29日轉(zhuǎn)款3萬(wàn)元給蔡某；5.2012年2月13日轉(zhuǎn)款9000元給蔡某；6.2012年5月14日和5月28日累計(jì)分三筆交付現(xiàn)金7500元給蔡某。就上述款項(xiàng)的支付原因，雙方說(shuō)法各異。
何某2主張：付款原因在于何某2通過(guò)蔡某與何某1發(fā)生借名買房關(guān)系，上述第1筆款項(xiàng)中的5萬(wàn)元系購(gòu)房定金及中介費(fèi)，70萬(wàn)元系首付款，2萬(wàn)元系用于辦理房產(chǎn)過(guò)戶的各項(xiàng)費(fèi)用；第2筆款項(xiàng)系月供款；第3筆款項(xiàng)是裝修款；第4筆款項(xiàng)是購(gòu)買家具的款項(xiàng)；第5筆款項(xiàng)是購(gòu)買家電的款項(xiàng)；第6筆款項(xiàng)是購(gòu)買空調(diào)的款項(xiàng)。
何某1及蔡某則主張：蔡某與楊某是夫妻關(guān)系，何某1與蔡某是養(yǎng)姐妹關(guān)系。蔡某資助何某1購(gòu)房，何某2與何某1之間不存在借名買房的約定，上述款項(xiàng)是何某2支付給蔡某合伙做生意的分紅款。2010年何某2與蔡某合伙做紅木生意，由楊某于2010年11月16日轉(zhuǎn)款300萬(wàn)元至何某2賬戶用于出資，后該生意發(fā)生盈利，何某2將300萬(wàn)元還給楊某，但未對(duì)蔡某進(jìn)行分紅。后因何某1購(gòu)買涉案房產(chǎn)，蔡某要求何某2給予分紅，何某2遂以支付70萬(wàn)元給蔡某和支付涉案房產(chǎn)37期按揭款的形式對(duì)蔡某進(jìn)行了分紅。
何某2起訴請(qǐng)求： 1、確認(rèn)登記在何某1名下的涉案房產(chǎn)所有權(quán)屬于何某2，并辦理房屋過(guò)戶登記；2、如在本爭(zhēng)議解決之前，因限購(gòu)政策尚未取消涉案房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶至何某2名下，何某1應(yīng)向何某2支付購(gòu)房款1188000元及首付款利息150675元。
【法院判決】
【一審】
1.何某1向何某2返還購(gòu)房款118.2萬(wàn)元，并以70萬(wàn)元為基數(shù)按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)支付自2011年6月12日至實(shí)際還清日的利息；
2.駁回何某2的其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、存在購(gòu)房出資，是否可推定雙方當(dāng)事人之間達(dá)成了借名買房的合意？
【詳見前文解析...】
二、出資人與產(chǎn)權(quán)人不一致，一方主張是借名購(gòu)房出資,一方主張是合作分紅、借款，法院如何認(rèn)定？
【詳見前文解析...】
三、借名買房不成立的情況下，出資人不能就涉案房屋主張所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?br />
何某1為涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，但涉案房產(chǎn)的主要出資人為何某2，何某1因該出資行為而受有利益，又未能舉證證明其享有該出資存在事實(shí)或法律上的原因，在雙方借名買房關(guān)系不成立，何某2不能對(duì)涉案房產(chǎn)主張所有權(quán)的情況下，何某1所受的出資利益欠缺合法原因和依據(jù)。法院據(jù)此認(rèn)定雙方成立不當(dāng)?shù)美申P(guān)系，判令何某1向何某2返還購(gòu)房款及相應(yīng)利息，并無(wú)不當(dāng)。何某1主張其通過(guò)借款給蔡某及為蔡某提供勞務(wù)的方式向蔡某、楊某支付了對(duì)價(jià)，但該對(duì)價(jià)關(guān)系形成于何某1與蔡某、楊某之間，而非何某1與何某2之間，屬于另一法律關(guān)系，何某1以此為由主張其享有何某2的出資不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，理由不能成立�?/span>
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》
第九十條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
第九十一條 人民法院應(yīng)當(dāng)依照下列原則確定舉證證明責(zé)任的承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外：
（一）主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任；
（二）主張法律關(guān)系變更、消滅或者權(quán)利受到妨害的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)該法律關(guān)系變更、消滅或者權(quán)利受到妨害的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
第一百零八條 對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。
對(duì)一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實(shí)而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，認(rèn)為待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯�，�?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)不存在。
法律對(duì)于待證事實(shí)所應(yīng)達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（原創(chuàng)文章，非經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載�。�
