客觀因素致延期5個(gè)月取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，出賣人仍被判承擔(dān)違約金70萬(wàn)元！
非賣方原因延期取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不構(gòu)成根本違約，法院不支持房屋買賣合同解除！
---呂某與余某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
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【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 二手房買賣 房屋產(chǎn)權(quán)證 解除合同 約定解除 法定解除 延期辦證 根本違約 定金罰則 繼續(xù)履行 預(yù)期利益
【要點(diǎn)提示】
因政府辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)部門職責(zé)調(diào)整原因，造成出賣人延期取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并非是出賣人主觀故意行為造成的違約，而是客觀因素造成的，不構(gòu)成根本性違約，但出賣人對(duì)未按期取得房屋產(chǎn)權(quán)證的違約行為亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，
【當(dāng)事人信息】
原告：呂某（上訴人、買受人）
被告：余某（被上訴人、出賣人）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年9月3日，呂某為了投資而購(gòu)買涉案房屋，通過居間人范某協(xié)助，與余某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補(bǔ)充協(xié)議》。
合同約定：余某將涉案房屋以4950000元出售呂某；涉案房屋預(yù)計(jì)于2017年2月取得房屋所有權(quán)證，具體時(shí)間視開發(fā)建設(shè)單位實(shí)際辦理而定；余某在合同簽訂當(dāng)日將涉案房屋相關(guān)資料的原件交由呂某保管，在合同簽訂之日起3日內(nèi)將涉案房屋交付呂某使用；特別約定，如非當(dāng)事人雙方原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，當(dāng)事人雙方繼續(xù)履行合同，余某從房屋開發(fā)商處所獲違約金及賠償款歸呂某所有，如因當(dāng)事人一方的原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，當(dāng)事人雙方同意繼續(xù)履行合同，由過錯(cuò)方向另一方支付總房款的20%作為補(bǔ)償。
補(bǔ)充協(xié)議約定：余某承諾在2017年6月1日取得該房屋所有權(quán)證，在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后5日內(nèi)通知呂某和第三人，并積極配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);2016年9月3日、4日、30日、10月31日、2017年1月31日分五次給付購(gòu)房款50000元（定金）、150000元（定金）、1100000元、1300000元、1400000元，剩余購(gòu)房款950000元于房屋房權(quán)轉(zhuǎn)移過戶后，由銀行支付給余某；余某逾期未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，余某構(gòu)成根本違約，呂某有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同，余某應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向呂某支付違約金。
合同簽訂后，2016年9月3日，余某將涉案房屋原始購(gòu)房合同、原始購(gòu)房發(fā)票、公積金票據(jù)交給呂某保管，余某將涉案房交給呂某。呂某按照“合同”和“補(bǔ)充協(xié)議”約定的期限，分五次向余某支付購(gòu)房款共計(jì)4000000元，同時(shí)通過銀行轉(zhuǎn)帳向居間人范某支付9900元，余某于2016年9月9日前向開發(fā)商交付了辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證所需的全部手續(xù)。2016年10月20日將涉案房屋抵押貸款1270000元償清。2016年底，因政府成立不動(dòng)產(chǎn)管理局，致使辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)暫時(shí)無(wú)法辦理。
2017年10月17日，縣不動(dòng)產(chǎn)管理局頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，2017年11月6日，余某從開發(fā)商處領(lǐng)取到涉案不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并通知呂某，要求呂某辦理房屋過戶手續(xù)，交納剩余購(gòu)房款。2017年11月10日后，呂某與余某及余某妻子就涉案房屋合同履行，辦理后續(xù)貸款手續(xù)及過戶事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，余某告之呂某如呂某在2017年12月14日完成購(gòu)房尾款支付，房屋尾款可以便宜50000元。雙方就如何履行合同未達(dá)成一致意見，呂某于2017年11月14日將余某訴致法院。請(qǐng)求：1、解除呂某與余某于2016年9月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補(bǔ)充協(xié)議》；2、余某立即返還呂某購(gòu)房款4000000元；3、余某向呂某支付違約金3910500元、居間服務(wù)費(fèi)10000元；4、余某向呂某支付上述欠款的利息。
【法院判決】
【一審】：
1.余某支付給呂某違約金200000元；
2.駁回呂某其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】
1.維持一審判決第二項(xiàng)；
2.變更一審判決第一項(xiàng)“余某支付給呂某違約金200000元”，為“余某支付給呂某違約金700000元”。
【案件解析】
一、以投資房產(chǎn)作為購(gòu)房目的與國(guó)家及政府堅(jiān)持的房屋是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的政策相違背，法院不支持解除，雙方合同繼續(xù)履行！
【詳見前文解析…】
二、因客觀原因致出賣人延期取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并造成后續(xù)房屋買賣合同履行糾紛，如何判定出賣人的行為性質(zhì)及責(zé)任承擔(dān)？
余某在簽訂合同后，積極的辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，后因政府辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)部門職責(zé)調(diào)整等原因，造成余某未能在2017年6月1日取得涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并非是余某主觀故意行為造成的違約，而是客觀因素造成的。余某未按約取得涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的行為，不構(gòu)成根本性違約。
關(guān)于呂某要求余某支付違約金3910500元、居間服務(wù)費(fèi)10000元問題，雖余某未按期取得房屋產(chǎn)權(quán)證的行為不構(gòu)成根本性違約，但余某對(duì)未按期取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證的違約行為亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，呂某要求余某支付3910500元違約金的確過高，呂某未提供證據(jù)證明其實(shí)際損失達(dá)到3910500元，現(xiàn)余某要求降低，結(jié)合雙方合同履行情況，余某將涉案房屋及時(shí)交付給呂某，呂某亦及時(shí)向余某支付購(gòu)房款4000000元的事實(shí)，但余某超過合同約定5個(gè)月有余才取得涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的實(shí)際情況，法院認(rèn)為，違約金的確定既要考慮合同履行情況，同時(shí)應(yīng)考慮房屋價(jià)格波動(dòng)等綜合情況，因此酌定被余某支付給呂某違約金700000元（二審調(diào)整后的數(shù)額）；因第三人是呂某自行找來(lái)做中間人，雙方在合同中未約定居間服務(wù)費(fèi)數(shù)額，亦未約定該費(fèi)用的承擔(dān)方，現(xiàn)余某對(duì)居間費(fèi)用不予認(rèn)可，呂某亦不能提供證據(jù)證明其主張，故對(duì)呂某要求余某支付居間費(fèi)10000元的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
