買賣雙方未網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致后續(xù)房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，誰的責(zé)任？
——于某與郭某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（18-051-2總第261）
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【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 網(wǎng)簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續(xù)履行 約定違約金 調(diào)整違約金 解除合同 約定解除權(quán) 房屋買賣三方協(xié)議
【要點提示】
買賣雙方并未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，中介公司亦未組織、協(xié)助雙方辦理網(wǎng)簽手續(xù)，各方也沒有就辦理網(wǎng)簽的具體時間以書面的方式進(jìn)行約定。購房人辦理貸款申請應(yīng)當(dāng)以辦理網(wǎng)簽手續(xù)為前提，根據(jù)約定的辦理貸款申請的時間可以推定出應(yīng)當(dāng)辦理網(wǎng)簽手續(xù)時間。任何一方不具備條件或不配合均可能構(gòu)成違約。
【當(dāng)事人信息】
原告：于某（買受人/反訴被告/被上訴人）
被告：郭某（出賣人/反訴原告/上訴人）
第三人：某公司（居間方/中介公司）
【案情簡介】
2016年1月19日，于某作為買受人與郭某作為出賣人在居間人某公司的居間下簽訂了《房屋買賣三方協(xié)議書》，約定：……1.總成交款人民幣9000000元；2.買受人承擔(dān)本次房產(chǎn)交易中的全部稅費；3.付款方式：貸款；4.……；（2）2016年4月30日辦理完畢權(quán)屬登記手續(xù)；……。
2016年1月23日，于某與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，約定：……；該房屋成交價格為597萬元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價為303萬元，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人；買受人申請辦理抵押貸款，擬貸款金額為人民幣200萬元。……；逾期付款責(zé)任，買受人未按照補充協(xié)議約定的時間付款的，按照下列方式處理，按照逾期時間，分別處理，1.逾期在十五日之內(nèi)，自約定應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日結(jié)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起十五日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；2.逾期超過十五日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起十五日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款……；當(dāng)事人雙方同意，于2016年5月31日前，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年1月23日，郭某與于某簽訂了《補充協(xié)議》，約定：……買受人在已簽訂的《房屋買賣合同》第四條第（一）款和第（二）款約定的價款總和共計為人民幣900萬元，具體支付日期為：1.買受人應(yīng)于簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)日支付給出賣人購房定金人民幣10萬元；2.買賣雙方同意于辦理該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前三個工作日，將購房款人民幣685萬元，在浦發(fā)銀行東三環(huán)支行進(jìn)行資金監(jiān)管，于取得新房屋所有權(quán)證后當(dāng)日解凍給出賣人；3.剩余購房款人民幣200萬元，買受人于辦理完畢該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后以銀行貸款形式支付給出賣人；支付期限為：銀行取得買受人名下該房屋的他項權(quán)利證后三到五個工作日（具體時間以貸款銀行實際辦理情況為準(zhǔn)）；4.剩余購房款人民幣5萬元，買受人于辦理完畢該房屋物業(yè)交接手續(xù)當(dāng)日支付給出賣人；買受人貸款應(yīng)于2016年3月1日前向銀行申辦抵押貸款，出賣人有義務(wù)積極配合，提供相關(guān)資料及簽署有關(guān)文件材料等。如果出賣人或買受人未按以上期限履行各自義務(wù)，則違約方應(yīng)按日向守約方支付該房屋成交價萬分之五的違約金；……
某公司曾向于某及郭某發(fā)送了落款日期為2016年5月14日的《告知函》1份，其中顯示：合同約定的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的時間為2016年5月31日，加上合同中約定違約超過15日守約方可以單方解除合同，因此最晚應(yīng)于2016年6月15日前辦理完畢過戶手續(xù)；……請務(wù)必按照履約提示中約定的時間出面配合辦理相關(guān)手續(xù)。如本人或配偶時間不便，可以公證委托代理人辦理，如因乙方未能按時辦理相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致未能在約定的期限內(nèi)辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，守約方有權(quán)依據(jù)《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》追究違約責(zé)任，請交易雙方知悉，確有不便之處，不能在期限內(nèi)配合辦理相關(guān)手續(xù)，請交易雙方自收到協(xié)議后2日內(nèi)文字告知居間方，居間方協(xié)助甲乙雙方簽訂延期協(xié)議，避免出現(xiàn)違約。
于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司發(fā)送了落款日期為2016年5月16日的《告知函》1份，其中顯示：依據(jù)合同約定，也為更好地履行合同義務(wù)，保障交易順利進(jìn)行，按時辦理完畢過戶手續(xù)。本人決定改為以公司名義購買，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房產(chǎn)交易手續(xù)，如期讓郭某拿到全部購房款，特告知郭某及居間方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好時間，配合本人辦理：網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、交稅過戶等手續(xù)，以保證共同遵守合同約定，使上述房產(chǎn)順利交易過戶。
后雙方發(fā)生爭議，于某起訴請求：要求繼續(xù)履行合同，郭某協(xié)助于某辦理涉訴房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
郭某反訴請求：1.要求解除郭某與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補充協(xié)議》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期間未履行向銀行申辦抵押貸款的違約金92535元；3.于某支付郭某逾期付款違約金137萬元。
【法院判決】
【一審】
1.于某給付郭某剩余房款人民幣890萬元，郭某于收到上述房款后協(xié)助于某辦理涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，郭某將涉訴房屋交付給于某；
2. 【后文揭秘…】；
3. 【后文揭秘…】；
4.駁回郭某的其他反訴請求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人逾期未支付購房款，出賣人依據(jù)合同約定行使解除權(quán)，法院為何未支持？
【詳見前文解析…】
二、買賣雙方未網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致后續(xù)房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，誰的責(zé)任？
由于于某與郭某簽訂《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》時于某尚不具備北京市的購房資格，因此在《補充協(xié)議》中約定，郭某同意于某將該房屋過戶到于某指定的其他人名下（含法人），郭某應(yīng)積極配合于某指定的人辦理稅費繳納及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，于某應(yīng)于辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前十五個工作日提供符合購房資格人的相關(guān)資料。但，于某并未在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前十五個工作日（即2016年5月10日前）向郭某提供符合購房資格人的相關(guān)資料，而是在2016年5月16日向郭某發(fā)送了告知函，在告知函中告知郭某，于某決定改由公司名義購買，并一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房產(chǎn)交易手續(xù)，以及望郭某在2016年5月23日至5月31日配合其辦理網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、交稅過戶等手續(xù)，但于某并未在告知函中將公司名稱及相關(guān)信息告知郭某。按照常理，于某作為購房人其辦理貸款申請應(yīng)當(dāng)是以其與郭某就涉訴房屋辦理網(wǎng)簽手續(xù)為前提，雖然雙方未約定具體辦理網(wǎng)簽的時間，但根據(jù)雙方約定的于某辦理貸款申請的時間可以推定出于某與郭某應(yīng)當(dāng)在2016年3月1日前就涉訴房屋辦理網(wǎng)簽手續(xù)。而在該日期前于某與郭某并未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，中介公司亦未組織、協(xié)助雙方辦理網(wǎng)簽手續(xù)，各方也沒有就辦理網(wǎng)簽的具體時間以書面的方式進(jìn)行約定。
關(guān)于網(wǎng)簽未能辦理的原因，于某表示系郭某拒絕辦理網(wǎng)簽，郭某則主張于某未能向其提供具有購房資格公司的信息以及未向到場代辦人員出具符合約定的公證授權(quán)委托書，以致其無法核實網(wǎng)簽主體，故其拒絕辦理網(wǎng)簽系屬合理。
法院審理后認(rèn)為，關(guān)于網(wǎng)簽主體，雙方均認(rèn)可涉案房屋應(yīng)當(dāng)過戶于案外公司，現(xiàn)于某主張其已向中介公司提供了購房公司具體信息，中介公司亦予以認(rèn)可并表示已向郭某轉(zhuǎn)告了該信息，結(jié)合中介公司已向郭某發(fā)送了網(wǎng)簽合同草擬版、各方已確定了網(wǎng)簽時間并在約定日期準(zhǔn)備實施網(wǎng)簽行為的情況，郭某現(xiàn)主張不清楚網(wǎng)簽主體具體信息與常理不符，且該理由不能成為其拒絕網(wǎng)簽的合理事由。關(guān)于授權(quán)委托書，于某未依約提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，其履約行為確實存在一定瑕疵，但該瑕疵不足以導(dǎo)致合同目的不達(dá)，亦不足以成為郭某拒絕網(wǎng)簽以及拒絕繼續(xù)履行合同的合理、合法事由。因此，雙方之間就網(wǎng)簽產(chǎn)生的上述爭議不足以導(dǎo)致合同無法履行，根據(jù)誠實信用的履約精神，雙方應(yīng)當(dāng)積極磋商，有效配合，繼續(xù)履行。故此，法院認(rèn)定于某與郭某對于網(wǎng)簽未能辦理以及合同未能正常履行均負(fù)有一定責(zé)任。
三、房屋買賣雙方均有過錯，合同繼續(xù)履行，法院為何又判決買受人承擔(dān)100余萬的高額違約金？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。
第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百二十條 當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。
