購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議受法律保護(hù)嗎？如何認(rèn)定是否存在借名買房法律關(guān)系？
用同事購房指標(biāo)購買單位房改房10余年，還能主張借名買房要求過戶嗎？
---韋1與韋2房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（18-053-1總第264）
聯(lián)系│咨詢/委托 13911056513(張濤律師)
合作/加盟 13911056513@139.com
【關(guān)鍵詞】
購房指標(biāo) 購房資格 單位房改房 借名買房 購房權(quán) 購買單位房屋權(quán)利出售 購房資格轉(zhuǎn)讓 購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓 建房補貼 實際履行 合同糾紛 所有權(quán)確認(rèn)糾紛 主要義務(wù) 附隨義務(wù)
【要點提示】
法院一般會根據(jù)當(dāng)事人協(xié)議約定的內(nèi)容，以及后續(xù)交納房屋購房款、持有房屋產(chǎn)權(quán)證、實際長期居住房屋、支付居住使用期間的暖氣費、衛(wèi)生費、水電費等費用的情況，綜合判定雙方之間是否存在借名買房關(guān)系。
【當(dāng)事人信息】
原告：韋2（被上訴人/借名人/乙方）
被告：韋1（上訴人/出名人/甲方）
【案情簡介】
1993年，中鐵十六局某公司自建一部分房屋（包括涉訴房屋）作為公司職工宿舍。2003年年初，中鐵十六局某公司進(jìn)行房改，決定將原有部分職工宿舍出售給單位職工。作為單位職工，韋1因此享有購買單位房屋權(quán)利。韋2與韋1同為中鐵十六局集團(tuán)某工程有限公司職工，又是同鄉(xiāng)。韋1考慮到自己經(jīng)常不在北京，家屬也在南方，不愿意買房，但是按照單位規(guī)定，如果不購買單位房屋，單位將只給個人5000元建房補貼。韋2與韋1協(xié)商決定將此購買單位房屋權(quán)利出售，具體即韋2 支付韋18000元作為韋1的建房補貼，韋1把購買單位房屋權(quán)利出讓給韋2。2003年10月3日，韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂《協(xié)議書》，內(nèi)容為：因甲方愿把自己在中鐵十六局某公司購房權(quán)讓給乙方購買，為了子孫后代，雙方特定如下協(xié)議：1.甲方自愿把自己的購房權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，不管今后房子如何變化，都不能返回，把房產(chǎn)權(quán)要回，子孫后代也是如此。2.乙方通過協(xié)議得到甲方在中鐵十六局某公司的購房權(quán)后，利行上交各種款項，并如實交給甲方捌仟元建房補貼。從此后房子所發(fā)生的一切費用全由乙方全部負(fù)責(zé)，子孫后代同樣如此。3.此協(xié)議一式三份，甲乙雙方務(wù)1份，1份由證明人老鄉(xiāng)黃某保留。4.協(xié)議自甲乙雙方、證明人簽字之日起生效。涉訴房屋于2004年1月12日辦理房屋所有權(quán)證書，房屋所有權(quán)人登記為韋1，韋2對一直該房屋居住使用，并負(fù)擔(dān)了居住使用期間的暖氣費、衛(wèi)生費、水電費等相關(guān)費用。后，韋2多次要求韋1協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，但韋1拒絕配合。
韋2于2014年9月訴至法院：1.請求判令韋1協(xié)助其辦理涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；2.韋2自愿負(fù)擔(dān)在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)過程中所需稅費。
【法院判決】
【一審】：
1. 【后文揭秘…】；
2. 【后文揭秘…】。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議受法律保護(hù)嗎？如何認(rèn)定是否存在借名買房法律關(guān)系？
2003年10月，韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂的《協(xié)議書》，系雙方的真實意思表示，實質(zhì)上是購房資格的轉(zhuǎn)讓，涉案房屋雖為單位自建房改房，但仍是普通的成本價購買的房屋，該《協(xié)議書》未違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害社會公共利益，因此，該《協(xié)議書》合法有效，簽約雙方均應(yīng)誠信守約。
2003年10月韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂的《協(xié)議書》主要內(nèi)容為：“1.甲方自愿把自己的購房權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，不管今后房子如何變化，都不能返回，把房產(chǎn)權(quán)要回，子孫后代也是如此。2.乙方通過協(xié)議得到甲方在中鐵十六局某公司的購房權(quán)后，利行上交各種款項，并如實交給甲方捌仟元建房補貼。從此后房子所發(fā)生的一切費用全由乙方全部負(fù)責(zé)，子孫后代同樣如此。”根據(jù)《協(xié)議書》約定的內(nèi)容，以及后續(xù)韋2交納涉案房屋購房款、持有房屋產(chǎn)權(quán)證、實際長期居住房屋并支付居住使用期間的暖氣費、衛(wèi)生費、水電費等費用的情況，法院最終認(rèn)定韋2與韋1之間存在借名買房關(guān)系。
二、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的借名買房糾紛，是合同糾紛，還是所有權(quán)確認(rèn)糾紛？
【詳見后文解析…】
三、借名買房協(xié)議是否已經(jīng)實際履行如何判斷？否認(rèn)收到錢款是否可抗辯協(xié)助過戶？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
