對(duì)已簽署換房協(xié)議26年仍未交付的農(nóng)村宅基地房屋，能否直接訴訟確權(quán)？
兄弟間將分家所得的宅基地房屋互換一方未交付已26年，還能訴訟主張確權(quán)并要求騰退嗎？
---沈某與蔣某等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-054-2總第265）
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【關(guān)鍵詞】
分家 分家單 換房協(xié)議 宅基地房屋互換 交付 所有權(quán)確認(rèn)糾紛 騰退 訴訟確權(quán)
【要點(diǎn)提示】
案涉分家單是農(nóng)村地區(qū)對(duì)農(nóng)村房屋及院落處理較為常見(jiàn)的分家書(shū)面記錄形式，亦對(duì)農(nóng)村房屋等財(cái)產(chǎn)歸屬等靜態(tài)秩序具有重要意義。當(dāng)事人可以依據(jù)分家單取得宅基地房產(chǎn)的所有權(quán)。
【當(dāng)事人信息】
原告：沈某
被告：將某、沈某1、沈某2
【案情簡(jiǎn)介】
北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村村民沈某4夫婦育有二子及其他子女，二子分別為長(zhǎng)子沈某3、次子沈某即原告；沈某3于2006年12月17日死亡，沈某4夫婦先于沈某3死亡；沈某3與被告蔣某系夫妻關(guān)系，二人婚后育有長(zhǎng)女沈某1、次女沈某5、三女沈某2，次女沈某5未婚且于1997年8月8日死亡戶(hù)口注銷(xiāo)。1961年9月6日，渠頭鄉(xiāng)人民委員會(huì)頒發(fā)房產(chǎn)證，所有人姓名為沈某4，全家人口八口，房屋肆間。1975年1月27日，國(guó)營(yíng)北京市永樂(lè)店農(nóng)村渠頭分社革命委員會(huì)頒發(fā)農(nóng)村人民公社社員建房使用土地許可證，沈某3申請(qǐng)村內(nèi)閑地建房6間，長(zhǎng)5丈，寬5.5丈。1976年8月23日，經(jīng)閆某等人參與調(diào)和、趙某執(zhí)筆進(jìn)行分家，分家單內(nèi)容如下：“立分家人沈某4人口眾多頭須太亂，因此兄弟二人沈某3、沈某和（即沈某，下同）單立門(mén)戶(hù)，全家都合意。次子沈某合（即沈某，下同）應(yīng)分磚房東院肆間由西邊下余貳間歸老的所有權(quán)，老的去逝后歸本人所有。由七六年開(kāi)始往后三年到八〇年開(kāi)始供養(yǎng)父母每年供養(yǎng)費(fèi)肆拾元整。公元一九七六年八月廿三日立。”1990年3月25日，原告沈某與沈某3達(dá)成《換房協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)內(nèi)容摘錄如下：“經(jīng)與父母二老及全家議定，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，兄弟二人同意簽定如下協(xié)議：鑒于兄沈某云（即沈某3，下同）西院，上房伍間、東廂房3間、西便房2間，柁檁材質(zhì)較好，翻建房全部可供使用，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給弟某和。鑒于弟沈某和東院8間主房材質(zhì)較差，但部分樹(shù)木可供兄翻建房屋使用；院墻磚二萬(wàn)余，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給兄沈某云，并由兄沈某云付給弟沈某和現(xiàn)金貳仟元。備注：鑒于兄沈某3近期即翻建東院，所以以上貳仟元現(xiàn)金定于一九九〇年十月至年底前付清。此協(xié)議壹式貳份，簽字后即日生效。立字人
兄沈某3弟沈某和1990年3月25號(hào)”。2006年7月5日，經(jīng)沈某3申請(qǐng)并經(jīng)審批，對(duì)某村X(qián)號(hào)院北房翻、擴(kuò)建，面寬15.6米、進(jìn)深6米，間數(shù)為6間……但沈某3一方實(shí)際并未對(duì)某村X(qián)號(hào)院房屋進(jìn)行翻、擴(kuò)建。沈某3于2006年12月25日死亡，現(xiàn)西院由其妻子蔣某、女兒沈某1、沈某2占有。沈某經(jīng)與沈某3的繼承人協(xié)商，仍沒(méi)有將西院要回，故訴至法院。
案情補(bǔ)充：訴訟中，沈某稱(chēng)，2015年其才知道沈某云針對(duì)某村X(qián)號(hào)院申請(qǐng)審批了翻建批示；在現(xiàn)場(chǎng)勘查后，沈某認(rèn)可西院的法定門(mén)牌號(hào)為某村X(qián)號(hào)，東院的法定門(mén)牌號(hào)為某村X(qián)1號(hào)，故其訴求變更為主張確認(rèn)對(duì)某村X(qián)號(hào)院房屋及院落所有權(quán)；沈某否認(rèn)其放棄對(duì)X號(hào)院房屋及院落的所有權(quán)。經(jīng)法庭詢(xún)問(wèn)，三被告稱(chēng)，某村X(qián)號(hào)院由其三人占有使用；其三人所提沈某和放棄對(duì)西院房屋的所有權(quán)及對(duì)西院房屋翻建的主張事實(shí)，均未提供證據(jù)予以證明。經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，某村X(qián)號(hào)院（以門(mén)牌號(hào)為準(zhǔn)）位于某村X(qián)2號(hào)院西側(cè)，原有北房5間，現(xiàn)北房五間西數(shù)第一間、第二間均已坍塌，東廂房3間、西便房2間均已不存在，現(xiàn)場(chǎng)僅余北房3間，現(xiàn)存房屋破舊不堪，院落荒蕪，雜草叢生；某村X(qián)1號(hào)院（以門(mén)牌號(hào)為準(zhǔn)）位于某村X(qián)2號(hào)院東側(cè)，現(xiàn)有北房9間、東西廂房各3間以及其他房屋。
沈某訴請(qǐng)為：1、確認(rèn)原告沈某與沈某3所簽訂的《換房協(xié)議書(shū)》合法有效；2、確認(rèn)北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村X(qián)號(hào)院北房3間及院落歸原告沈某所有；3、判令被告將某、沈某1、沈某2騰退北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村X(qián)號(hào)院。
【法院判決】
1. 確認(rèn)原告沈某與沈某3于一九九〇年三月二十五日所簽訂的《換房協(xié)議書(shū)》有效；
2. 確認(rèn)位于北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村X(qián)號(hào)院內(nèi)北房三間及院落歸原告沈某所有；
3.【后文揭秘…】。
【案件解析】
一、兄弟間就分家所得的農(nóng)村宅基地房屋簽署的換房協(xié)議有法律效力嗎？
【詳見(jiàn)上文解析…】
二、對(duì)已簽署換房協(xié)議26年仍未交付的農(nóng)村宅基地房屋，能否直接訴訟確權(quán)？
本案例換房協(xié)議所涉房屋實(shí)為兄弟之間就分家所得宅基地房屋進(jìn)行的置換。所謂分家，多指父母與子女之間、兄弟之間對(duì)財(cái)產(chǎn)、債務(wù)以及其他權(quán)利義務(wù)的處分及分配，多有家族長(zhǎng)輩或族人、村委會(huì)干部見(jiàn)證或參與執(zhí)筆書(shū)寫(xiě)分家單。案涉分家單是通州區(qū)農(nóng)村地區(qū)對(duì)農(nóng)村房屋及院落處理較為常見(jiàn)的分家書(shū)面記錄形式，亦對(duì)農(nóng)村房屋等財(cái)產(chǎn)歸屬等靜態(tài)秩序具有重要意義。本案例已查明的事實(shí)顯示，原告沈某依據(jù)分家單取得東院即某村X(qián)1號(hào)院部分房產(chǎn)的所有權(quán)，嗣后十三年有余，原告沈某與其兄沈某3就各自所有房產(chǎn)及院落進(jìn)行互換，即根據(jù)換房協(xié)議書(shū)，沈某取得西院即某村X(qián)號(hào)房屋及院落的所有權(quán)，沈某3取得東院即某村X(qián)1號(hào)房屋及院落的所有權(quán)，雖沈某3生前未向 沈某交付該房屋及院落，也經(jīng)申請(qǐng)針對(duì)某村X(qián)號(hào)院通過(guò)翻、擴(kuò)建審批，但其亦并未對(duì)該處房屋進(jìn)行實(shí)際翻、擴(kuò)建，其既不能因該審批即取得某村X(qián)號(hào)院房屋及院落的所有權(quán)，又無(wú)權(quán)在未經(jīng)房屋所有權(quán)人沈某同意的情況下進(jìn)行翻、擴(kuò)建，綜上，法院對(duì)原告沈某主張確認(rèn)其對(duì)某村X(qián)號(hào)院北房3間及院落所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求予以支持。
三、分家所得宅基地房屋互換多年未交付，可否在訴訟確權(quán)同時(shí)主張騰退？
【詳見(jiàn)后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第三十三條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。
