無證房屋已交付出賣人仍一房二賣，在后買受人未實(shí)際看房即過戶，法院認(rèn)定惡意串通損害他人利益合同無效？！
---謝某等與吳某等確認(rèn)合同無效糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
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【關(guān)鍵詞】
惡意串通 房屋買賣 確認(rèn)合同無效 無證房屋 一房二賣 善意取得 交付 產(chǎn)權(quán)過戶 正常交易習(xí)慣 合理謹(jǐn)慎注意義務(wù) 重大過失
【要點(diǎn)提示】
惡意串通，指合同雙方對于損害第三人的利益存在通謀的故意。在一房二賣案件中，判斷在后買受人購買時(shí)是否善意，需要結(jié)合正常交易習(xí)慣并從其購房時(shí)是否盡到一般普通買受人起碼的合理謹(jǐn)慎注意義務(wù)分析。
【當(dāng)事人信息】
吳某：一審原告/二審被上訴人/買受方（在先）
謝某：一審被告/二審上訴人/出售方
鄭某：一審被告/二審上訴人/買受方（在后）
【案情簡介】
2012年3月11日，謝某（出售方，甲方）與吳某（買受方，乙方）通過中介公司千頃家園簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定：甲方所售房屋910室，成交價(jià)格為49萬元。2012年3月13日，吳某按合同約定支付房款，謝某出具收條，稱收到吳某購買前述房屋的購房定金及房屋部分房款共計(jì)40萬元。2013年3月24日，謝某出具收條，稱收到吳某購買前述房屋的部分房款7萬元，給錢當(dāng)日謝某即將前述房屋鑰匙交付給吳某。
2012年3月18日，李某（出租人，甲方，吳某丈夫）與案外人裴某（承租人，乙方）及天通偉業(yè)公司（居間人，丙方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，案外人裴某租賃該房屋后實(shí)際居住至2013年6月19日，自2013年6月19日至今，該房屋一直由吳某實(shí)際控制。
2013年1月10日，謝某（賣方，甲方）、鄭某（買方，乙方）與濤順公司（丙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：房屋910室，交易價(jià)格為70萬元整。2013年1月13日，謝某出具收條，稱收到鄭某支付的購房首付款45萬元。
2013年4月22日，謝某取得910號房屋的房屋所有權(quán)證書。
在2013年7月份，千頃家園經(jīng)紀(jì)公司告知吳某，謝某已于2013年6月份取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證。
2013年7月4日，謝某（出賣人）與鄭某（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定：出賣人所售房屋為910；該房屋性質(zhì)為商品房；該房屋未設(shè)定抵押、出賣人未將該房屋出租；成交價(jià)格為510000元（謝某、鄭某稱約定的實(shí)際購房款為70萬元，《存量房屋買賣合同》中約定的51萬元是為了避稅）；簽訂該合同當(dāng)日，謝某與鄭某辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，鄭某于2013年7月4日取得910號房屋產(chǎn)權(quán)證書。
吳某認(rèn)為謝某、鄭某簽訂的《存量房屋買賣合同》違反了《合同法》第52條的相關(guān)規(guī)定，屬于惡意串通、嚴(yán)重?fù)p害了自己的利益，該合同應(yīng)認(rèn)定為無效。遂起訴請求：確認(rèn)謝某、鄭某所簽訂的買賣910號的《存量房屋買賣合同》、《房屋買賣合同》（2013年1月10日簽訂的）及與該次房屋買賣相關(guān)的合同均無效。
【法院判決】
確認(rèn)謝某、鄭某及北京濤順房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于二○一三年一月十日簽訂的《房屋買賣合同》及謝某、鄭某于二○一三年七月四日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
【案件解析】
無證房屋已交付出賣人仍一房二賣，在后買受人未實(shí)際看房即過戶，是否構(gòu)成惡意串通、損害他人利益？合同是否無效？
一、謝某在將房屋出售并交付吳某后，又一房二賣過戶給鄭某，謝某與鄭某是否構(gòu)成惡意串通？如何判斷？
所謂惡意串通的合同，是指合同雙方當(dāng)事人非法勾結(jié)，為牟取私利而共同訂立的損害國家、集體或者第三人利益的合同。在其法定構(gòu)成要素上，主觀要素為惡意串通，即當(dāng)事人雙方具有共同目的，希望通過訂立合同損害國家、集體或者第三人利益；客觀要素為合同損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通，損害第三人利益的合同無效。所謂惡意串通，應(yīng)指合同雙方對于損害第三人的利益存在通謀的故意。
1.出賣人謝某是否存在損害在先買受人吳某利益的故意？
謝某在訴爭房屋售出之后，有向吳某進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，但其不履行其合同義務(wù)，卻將房屋另行出售給他人，謝某存有明顯的損害吳某利益之故意。
2.在后買受人鄭某是否有損害第三人（即本案在先買受人，吳某）利益之故意？
①謝某、鄭某簽訂合同之初，謝某并未取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證明。鄭某系普通公民，該房屋的購買資金對于鄭某亦屬重要資產(chǎn)，對于該類房屋，鄭某為保證交易安全應(yīng)當(dāng)去實(shí)地看房，通過房屋的占有情況，從一個(gè)方面推斷房屋的權(quán)利歸屬。鄭某并未實(shí)地看房，其行為與常理不符。②從購買房屋之后的線索，也可以推定房屋購買之時(shí)各方的心理狀態(tài)。鄭某在購買房屋之后的較長時(shí)間里，一直未去實(shí)地看房，而了解房屋的占有情況對于買受人獲得使用權(quán)至關(guān)重要。
綜上，謝某、鄭某均有損害第三人（吳某，下同）利益之故意，法院亦認(rèn)定謝某、鄭某有惡意串通損害第三人利益之故意。
二、在后買受人鄭某購買涉案房屋是否善意？合同有效無效？
判斷在后買受人鄭某購買涉案房屋時(shí)是否善意，需要結(jié)合正常交易習(xí)慣并從其購房時(shí)是否盡到一般普通買受人起碼的合理謹(jǐn)慎注意義務(wù)分析。通常根據(jù)交易行為時(shí)客觀情形，買受人只要盡到一般普通人起碼注意義務(wù)就可以知曉出售人提供虛假信息，若行為人未能盡到一般普通人起碼的合理謹(jǐn)慎注意義務(wù)而與相對人完成交易，則應(yīng)認(rèn)定其主觀上存在重大過失，該重大過失妨礙其善意的成立。鄭某與謝某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)間為2013年1月10日，謝某取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為2013年4月22日，鄭某在未看到訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，亦未進(jìn)入訴爭房屋看房的情況下，便與謝某簽訂《房屋買賣合同》，其行為過于草率，與正常的交易習(xí)慣及常理不符，故可以認(rèn)定鄭某未盡到一般買受人的合理注意義務(wù)，其對于吳末的利益受損主觀上存在重大過失，亦屬惡意。因此，謝某與鄭某簽訂的房屋買賣合同因侵害了吳某的合法權(quán)益應(yīng)屬無效。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第五十八條 下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋
第一百零五條 人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依照法律規(guī)定，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，對證據(jù)有無證明力和證明力大小進(jìn)行判斷，并公開判斷的理由和結(jié)果。
