1.買受人與開發(fā)商均主張存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，對抗承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但依據(jù)明顯不足的，不予辦理房屋過戶登記——宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案
本案要旨：買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，對抗承包人建設(shè)工程價款請求權(quán)，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
案號：(2011)民提字第331號
來源：最高人民法院公報2013年第3期(總第197期)
2.房屋預(yù)售合同約定標(biāo)的物價格比當(dāng)時當(dāng)?shù)氐耐悩?biāo)的物交易價格有所上漲，屬于合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)交易風(fēng)險，不得以此為由請求撤銷合同——福建三木集團(tuán)股份有限公司與福建省泉州市煌星房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
本案要旨：當(dāng)事人主張合同價格顯失公平，但我國現(xiàn)行法律沒有明確顯失公平的具體標(biāo)準(zhǔn)。合同明確約定了標(biāo)的物價格、付款時間與支付方式、時間等主要內(nèi)容，雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容是完整和真實的，不存在一方當(dāng)事人因脅迫或欺詐等而訂立合同的情形。即便合同約定標(biāo)的物價格比當(dāng)時當(dāng)?shù)氐耐悩?biāo)的物交易價格有所上漲，亦屬于合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)交易風(fēng)險。
案號：（2004）民一終字第104號
來源：最高人民法院公報2006年第5期(總第115期)
3.因政策調(diào)整導(dǎo)致購房者獲得的銀行貸款少于申請貸款數(shù)額而使原合同無法繼續(xù)履行時，購房者可單方解除合同——彭琳茹訴金科公司商品房預(yù)售合同糾紛案
本案要旨：政府房貸政策調(diào)整導(dǎo)致首付比例提高，購房者獲得的銀行貸款少于申請貸款數(shù)額致使原合同無法繼續(xù)履行時，購房者單方提出解除合同應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。
案號：（2015）渝五中法民終字第05534號
來源：人民法院報2016年5月5日第6版
4.名為房屋買賣實為借款擔(dān)保的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效——張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：名為房屋買賣實為借款擔(dān)保的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。
案號：（2012）渝五法民初00012號
來源：人民法院報2014年9月11日第3版
5.備案登記的商品房預(yù)售合同不具有當(dāng)然的法律效力，也不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力——謝海林訴金浩公司商品房預(yù)售合同糾紛
本案要旨：商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。房地產(chǎn)公司為登記需要，在辦理商品房預(yù)售合同備案登記時單方更改合同條款中關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，并不產(chǎn)生合同變更效力，故違約金標(biāo)準(zhǔn)仍需遵照最初雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的合同。
案號：（2013）渝一中法民終字第01205號
來源：人民法院報2013年10月24日
6.處理一房二賣合同履行問題，可從締約真實性、簽約順序、付款程度、備案、不動產(chǎn)占有、預(yù)登記等方面加以評判——遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產(chǎn)的占有事實、預(yù)登記情況等方面加以評判。
來源：最高人民法院公報2018年第12期（總第266期）
7.當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，到期后出借人直接起訴履行房屋買賣合同的，法院應(yīng)裁定駁回起訴——羅秀英訴四川新鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、第三人藍(lán)秀彬商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人向法院起訴履行商品房買賣合同且拒絕按照民間借貸法律關(guān)系變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)裁定駁回起訴。
案號：（2016）川15民終272號
來源：人民法院案例選.總第114輯（2017.8）
8.違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效——俞建飛訴華潤置地(寧波)發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：“限購令”并非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反商品房“限購令”的行為不宜認(rèn)為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。
案號：(2014)浙甬民二終字第559號
來源：人民法院案例選.總第93輯(2015.3)
9.業(yè)主委員會的訴訟權(quán)利能力范圍限于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)——贛州市章貢區(qū)帝景豪園小區(qū)業(yè)主委員會訴江西帝顯置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：業(yè)主委員會是具有訴訟權(quán)利能力的特殊組織，其訴訟權(quán)利能力范圍限于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍。
案號：（2013）贛民一終字第53號
來源：人民法院案例選.總第85輯(2013.3)
10.轉(zhuǎn)讓房屋定購資格的定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效——張益華訴熊群先商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是對房屋預(yù)期定購資格的轉(zhuǎn)讓�；谔囟ㄉ矸萑〉玫姆课荻ㄙ徺Y格可否轉(zhuǎn)讓，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，宜認(rèn)定定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效。
案號：（2008）長中民一終字第1888號
來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)
11.定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效——張益華訴熊群先商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是對房屋預(yù)期定購資格的轉(zhuǎn)讓�；谔囟ㄉ矸萑〉玫姆课荻ㄙ徺Y格可否轉(zhuǎn)讓，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，宜認(rèn)定定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效。
案號：（2008）長中民一終字第1888號
來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)
12.未經(jīng)先前預(yù)告登記權(quán)利人同意的預(yù)告登記不發(fā)生物權(quán)效力——陳小菲訴廈門象嶼建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房買賣合同案
本案要旨：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，先前的預(yù)告登記產(chǎn)生了物權(quán)變動的效力，后面的預(yù)告登記未經(jīng)先前預(yù)告登記權(quán)利人的同意而又預(yù)告登記，應(yīng)不產(chǎn)生物權(quán)效力。
案號：（2008）廈民終字第670號
來源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)
13.商品房買受人對所購房屋公攤面積享有知情權(quán)，房地產(chǎn)公司有義務(wù)告知——雷雪琴訴西安市房產(chǎn)測量事務(wù)所、西安鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：商品房買受人作為消費者享有所購房屋公攤面積的知情權(quán)，作為經(jīng)營者的房地產(chǎn)公司有告知義務(wù)。商品房買受人與房產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)不是經(jīng)營者與消費者的關(guān)系，也不存在委托關(guān)系，其要求房產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)就公攤面積履行告知義務(wù)，不予支持。
案號：（2007）西民二終字第161號
來源：人民法院案例選.總第66輯(2008.4)
14.房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房銷售廣告中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定，并對合同訂立有重大影響，應(yīng)視為要約——榮華訴新疆聚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳材料，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定，并對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案號：(2005)烏中民一終字第1632號
來源：人民法院案例選.總第59輯(2007.1)
15.商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述不一致時，應(yīng)當(dāng)以合同的表述為準(zhǔn)——劉天然與徐州久隆集團(tuán)有限公司因商品房銷售請求賠償糾紛案
本案要旨：商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述不一致時，應(yīng)當(dāng)以合同的表述為準(zhǔn)。
案號：[2005]徐民一再終字第93號
來源：人民法院案例選.總第55輯（2006.1）
16.開發(fā)商自行制作的簡單的注明產(chǎn)權(quán)登記面積的告知性文件不屬于“測繪部門出具的產(chǎn)權(quán)登記面積文件”——北京炎黃置業(yè)有限公司訴胡文一商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：商品房買賣合同約定，買受人應(yīng)于開發(fā)商向其出示測繪部門出具的產(chǎn)權(quán)登記面積文件之日起30日內(nèi)補交面積差價款。對于該合同條款所約定的“測繪部門出具的產(chǎn)權(quán)登記面積文件”應(yīng)當(dāng)首先按照文義解釋，不能認(rèn)為開發(fā)商自行制作的簡單的注明產(chǎn)權(quán)登記面積的告知性文件也屬于此類文件。
案號：[2003]二中民終字第6782號
來源：人民法院案例選.總第54輯(2005.4)
17.買受人請求開發(fā)商的辦證請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)，不適用訴訟時效——梁某訴廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：買受人請求出賣人支付逾期辦證違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之日起計算訴訟時效期間。具體來說，如果當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之日的次日起算訴訟時效；如果當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，對每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效。同時，辦證請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)而不適用訴訟時效，即便逾期辦證違約金因超過訴訟時效而未獲法院支持，買受人仍然可以請求開發(fā)商繼續(xù)履行辦證義務(wù)。
案號：（2017）桂民再369號
來源：人民司法·案例2018.35
18.出賣方故意隱瞞“兇宅”信息構(gòu)成欺詐，買受方可以主張撤銷合同——彭倩、楊雯訴陳元會、楊宗全商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：在傳統(tǒng)民間文化中，“兇宅”屬物之瑕疵，會影響房屋的交換價值。出賣方對該信息故意隱瞞的，構(gòu)成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應(yīng)得到支持。
案號：（2015）成民終字第7099號
來源：人民司法·案例2018.29
19.房屋買賣合同指向的標(biāo)的是房屋所有權(quán)，未作約定的，不及于屋內(nèi)物品所有權(quán)——張新訴李玲房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：房屋買賣合同指向的標(biāo)的是房屋的所有權(quán)，而非房屋內(nèi)物品的所有權(quán)，因此，出賣人的主要給付義務(wù)即轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。當(dāng)合同對屋內(nèi)物品所有權(quán)未作明確約定時，不發(fā)生轉(zhuǎn)移動產(chǎn)物權(quán)的效力，賣方交房后及時提出返還家具電器的請求，應(yīng)當(dāng)予以支持。
案號：（2017）滬01民終7157號
來源：人民司法·案例2018.29
20.商品房銷售合同的出賣人因其原因遲延辦理權(quán)屬證書時，買受人享有解除權(quán)——寇云龍、王瑩訴沈陽萬恒易賽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：商品房銷售合同的出賣人如約向買受人交付了商品房，但因出賣人（開發(fā)商）原因造成遲延辦理商品房不動產(chǎn)權(quán)屬證書，依據(jù)雙方約定，買受人享有合同解除權(quán)，不屬于根本違約情形。對于合同未約定該解除權(quán)行使期限，且不存在催告情形的，法院應(yīng)參照適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款關(guān)于合同解除權(quán)的除斥期間一年的規(guī)定。
案號：（2016）遼0112民初2863號；（2017）遼01民終1422號
來源：人民司法·案例2018.14
21.一房數(shù)賣糾紛中均未辦理登記，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位——陽某訴桂林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張某商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護(hù)順位：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的，優(yōu)先于未辦理房屋所有權(quán)變更登記的；均未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。此外，房屋買賣合同備案登記屬于行政管理手段，不具有物權(quán)變動公示效力，不能對抗第三人，亦不能依此主張優(yōu)先履行。
案號：（2017）桂民終75號
來源：人民司法·案例2018.5
22.商品房買賣合同中既約定了開發(fā)商逾期交房與逾期辦證違約責(zé)任同時承擔(dān)條款，又約定了只承擔(dān)其一條款，應(yīng)作出不利于條款制定人開發(fā)商的解釋——羅劍揮、項麗華訴連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)按照不利于條款制訂人的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項違約之責(zé)。
案號：（2015）巖民二終字第671號
來源：人民司法·案例2017.5
23.商品房的瑕疵交付不屬于交付不能，可通過違約之訴尋求權(quán)利救濟(jì)——周亞華訴漣水海上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
本案要旨：商品房經(jīng)驗收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件，即具備交付的法定強(qiáng)制性條件，交付的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的屬于瑕疵交付，只要相關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不影響該商品房的功能性質(zhì)量。商品房的瑕疵交付不構(gòu)成交付不能，開發(fā)商未實際履行商品房交付義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。但買受人有過錯的，應(yīng)適當(dāng)減輕開發(fā)商的責(zé)任。
案號：（2014）淮中民終字第1203號
來源：人民司法·案例2015.20
24.商品房買賣合同解除后的購房款利息損失與違約金不可并存而應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款——李萍訴中山市榮基房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛案
本案要旨：民事訴訟中，對于當(dāng)事人主張的利息應(yīng)區(qū)分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購房人所主張賠償?shù)馁彿靠罾儆诶p失，適用損害賠償?shù)膫险埱髾?quán)規(guī)則，它與違約金在性質(zhì)、功能上相當(dāng)，根據(jù)合同法約定優(yōu)先原則，二者不能并存，應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補實際損失，可依當(dāng)事人申請對違約金作出適當(dāng)調(diào)整。
案號：（2014）中中法民一終字第90號
來源：人民司法·案例2014.24
25.房屋買賣合同中逾期辦證、逾期交房按日累計的違約金請求權(quán)訴訟時效起算點，從債權(quán)人起訴之日倒計二年起至實際履行之日計算——廣州市某集團(tuán)公司第一分公司與曾某等房屋買賣合同糾紛上訴案
本案要旨：在房屋買賣合同中，逾期辦證、逾期交房按日累計的違約金請求權(quán)訴訟時效起算點，司法實踐中，各地法院采取的標(biāo)準(zhǔn)不同。大致有三種計算方法：一種是訴訟時效自合同約定的時間的次日開始計算；一種是訴訟時效從債務(wù)人明確表示不履行時起算；一種是訴訟時效從債權(quán)人起訴之日倒計二年起至實際履行之日計算。本案根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第6條規(guī)定的精神，并從訴訟時效制度的宗旨出發(fā)，充分考慮按日累計違約金請求權(quán)的特殊性，在衡平守約方、違約方利益的基礎(chǔ)上，確定該類債權(quán)的訴訟時效從債權(quán)人起訴之日倒計二年起至實際履行之日計算。
案號：（2011）穗中法民五終字第430號
來源：人民司法·案例2011.2
