編號│易居律師團(tuán)案例庫YJFC1910329
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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開發(fā)商將商業(yè)辦公類房屋宣傳為居住用途，法院認(rèn)定虛假宣傳、存在欺詐過錯，合同解除、判決賠償團(tuán)購費(fèi)!
——郭某與某置業(yè)公司等商品房預(yù)售合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
住房限購政策 商業(yè)、辦公類項(xiàng)目 購房資格 團(tuán)購協(xié)議 信息服務(wù)費(fèi) 退房協(xié)議 房屋訂購協(xié)議 定制開發(fā)協(xié)議 京建發(fā)【2017】第112號
【要點(diǎn)提示】
開發(fā)商在銷售房屋時(shí)將商業(yè)辦公類房屋宣傳為居住用途，進(jìn)行虛假宣傳，與購房人簽訂定購協(xié)議時(shí)存在欺詐行為，具有明顯過錯，應(yīng)當(dāng)對購房人因定購協(xié)議履行不能而遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告: 郭某（買受人）
被告：某置地公司（開發(fā)商/出賣人）、某公司（團(tuán)購組織方）
【案情簡介】
2015年12月31日，郭某與某公司簽訂《團(tuán)購?fù)扑]單》，并向其支付團(tuán)購信息服務(wù)費(fèi)5萬元。當(dāng)日，郭某與某置地公司簽訂《選房確認(rèn)單（公寓）》，購買涉案房屋，約定原總房價(jià)866600元，成交總價(jià)732010元，享受團(tuán)購優(yōu)惠折扣為5萬抵8萬、99折、94折，首付金額（50%）372010元，貸款金額36萬元。
2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告（京建發(fā)【2017】第112號）》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。
涉案房屋的規(guī)劃用途為商業(yè)辦公類。因（京建發(fā)【2017】第112號）公告內(nèi)容的實(shí)施，郭某無法購買涉案的房屋。2017年7月10日，某置地公司（甲方）與郭某（乙方）簽訂《退房協(xié)議書》，雙方同意協(xié)議簽署之日《定制開發(fā)協(xié)議》/或《訂購協(xié)議》即解除，甲方退還乙方已付購房款及相應(yīng)利息。同日，雙方又簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：“對于第三方中介公司或個(gè)人違法向乙方收取的上述房屋的中介費(fèi)用，如第三方中介公司或個(gè)人無力償還的，甲方承諾將在有關(guān)違法事實(shí)被主管行政部門或司法機(jī)關(guān)認(rèn)定后1個(gè)月內(nèi)，代第三方中介公司或個(gè)人將其收取的費(fèi)用先行支付受損失的業(yè)主。上述費(fèi)用被追回后，直接支付甲方……。”當(dāng)日，某置地公司向郭某退還了其已向某置地公司交納的購房款。
案情補(bǔ)充：2017年6，北京市某區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會認(rèn)定某置地公司在某以“商改住”的名義進(jìn)行虛假宣傳、違規(guī)銷售，對某置地公司進(jìn)行了罰款等行政處罰。
因協(xié)商退還團(tuán)購信息服務(wù)費(fèi)未果，郭某訴至法院，要求某公司及某置地公司返還（賠償）其團(tuán)購信息服務(wù)費(fèi)5萬元并支付利息。
【法院判決】
一、某置業(yè)公司賠償郭某信息服務(wù)費(fèi)損失五萬元并支付利息。
二、駁回郭某的其他訴訟請求。
【案件解析】
開發(fā)商將商業(yè)辦公類房屋宣傳為居住用途，法院認(rèn)定虛假宣傳、存在欺詐過錯，合同解除、判決退還團(tuán)購費(fèi)!
1.買方被限購與開發(fā)商協(xié)商解除案涉房屋訂購協(xié)議
根據(jù)法律規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，郭某及某置地公司經(jīng)協(xié)商已經(jīng)解除了雙方之間簽訂的關(guān)于涉案房屋的定購協(xié)議，對此法院亦予以認(rèn)定。
2.團(tuán)購協(xié)議有約定信息服務(wù)費(fèi)非購房價(jià)款，買房后又要求退還的法院不支持！
法院認(rèn)為根據(jù)郭某與某公司簽訂的《團(tuán)購?fù)扑]單》約定，該5萬元屬于團(tuán)購信息服務(wù)費(fèi)，且明確約定該信息服務(wù)費(fèi)并非購房價(jià)款的一部分，現(xiàn)郭某已從某置地公司成功定購房屋，某公司付出了相應(yīng)的勞務(wù)并按照《團(tuán)購?fù)扑]單》的約定履行了相應(yīng)的義務(wù)，故郭某要求某公司退還該5萬元，法院不予支持。
3.開發(fā)商虛假宣傳、欺詐，與購房人簽訂房屋訂購協(xié)議履行不能所致?lián)p失應(yīng)賠償！
郭某與某置地公司之間關(guān)于涉案房屋的定購協(xié)議解除的原因系3.26購房新政導(dǎo)致郭某喪失購房資格所致，郭某向某公司交納的5萬元信息服務(wù)費(fèi)系郭某所遭受的損失。某置地公司在銷售房屋時(shí)將商業(yè)辦公類房屋宣傳為居住用途，進(jìn)行虛假宣傳，故某置地公司在與郭某簽訂定購協(xié)議時(shí)存在欺詐行為，具有明顯過錯，應(yīng)當(dāng)對郭某因定購協(xié)議履行不能而遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，故對于郭某要求某置地公司賠償5萬元信息服務(wù)費(fèi)及利息損失的訴訟請求，法院予以支持。利息損失應(yīng)按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條
依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第四十二條
當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任： (一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商; (二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況; (三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。
第九十七條
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
