編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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新冠肺炎疫情期間居住類房屋承租人權(quán)利的保護(hù)問(wèn)題
【關(guān)鍵詞】
疫情期間 房屋租賃合同 變更、解除 約定解除 法定解除 情勢(shì)變更 公平原則 不可抗力 物業(yè)代持 房租減免 租金差價(jià)
【導(dǎo)讀索引】
廣州女子感染肺炎治愈出院，房東要退租；蛋殼公寓強(qiáng)制業(yè)主免租卻不給房客免租。疫情期間居住類房屋承租人權(quán)利的該如何保護(hù)？
1.疫情期間出租人是否享有單方解除合同的權(quán)利？如何理解租賃合同的約定解除、法定解除以及情勢(shì)變更？對(duì)于從疫區(qū)返回或不是從疫區(qū)返回的租戶，權(quán)利義務(wù)有差別嗎？
2.疫情期間，承租人因自身原因?qū)е路课葑赓U合同無(wú)法繼續(xù)履行的，能否要求解除合同？對(duì)于實(shí)際上確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的房屋租賃合同，不完全符合法定或約定之解除條件，是否可基于公平原則及時(shí)予以解除？承租人因?yàn)橐咔闊o(wú)法返回務(wù)工而不能繼續(xù)使用房屋，如何認(rèn)定和處理？出租人不同意解除合同，出租人該怎么辦？新冠肺炎疫情是否屬于不可抗力？
3.疫情期間非經(jīng)營(yíng)性承租人是否可以要求減免房租？疫情發(fā)生是當(dāng)然的免責(zé)事由嗎？承租人以“疫情發(fā)生”作為無(wú)法履行合同義務(wù)的事由成立嗎？物業(yè)代持（長(zhǎng)租公寓）模式下，業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商、租戶之間是怎樣的法律關(guān)系？如何評(píng)價(jià)蛋殼公寓要求業(yè)主免租而不給房客免租賺差價(jià)的行為？
【前言】
近日，網(wǎng)上媒體的兩則報(bào)道引起了人們的強(qiáng)烈關(guān)注。一則，廣州一位女子（承租人）好不容易戰(zhàn)勝新型冠狀病毒肺炎，歡天喜地地準(zhǔn)備出院回家，卻萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到房東（出租人）要退租。二則，蛋殼公寓在疫情時(shí)期“強(qiáng)制”業(yè)主免租，但自己不給房客免租。此類事件的發(fā)生，對(duì)承租人的權(quán)利無(wú)疑是一種侵害。本文就這兩則事件展開(kāi)，談?wù)勔咔槠陂g居住類房屋承租人權(quán)利的保護(hù)問(wèn)題。
【正文】
一、疫情期間出租人是否享有單方解除合同的權(quán)利？
出租人要承租人退租、不允許繼續(xù)租住，實(shí)質(zhì)為單方解除房屋租賃合同的行為。若雙方租賃合同中對(duì)解除合同的條件進(jìn)行了明確約定，且承租人確實(shí)存在該情況，符合雙方租賃合同約定解除合同條件，出租人有權(quán)單方解除合同，不允許承租人繼續(xù)租住。若雙方租賃合同未進(jìn)行相關(guān)約定，需要明確是否存在《合同法》第九十四條所規(guī)定的法定解除情形及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定情形。
如承租人從疫區(qū)返回，且存在發(fā)熱、咳嗽等相關(guān)癥狀，或承租人接觸過(guò)受感染及疑似病患，此種情況下，可認(rèn)定屬于“情勢(shì)變更”，繼續(xù)履行租賃合同將導(dǎo)致出租人或他人健康權(quán)及生命權(quán)受到嚴(yán)重威脅，出租人出租房屋也面臨衛(wèi)生及安全風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)履行租賃合同對(duì)出租人明顯不公平，且將對(duì)公眾健康安全產(chǎn)生重大威脅，合同基礎(chǔ)喪失，出租人有權(quán)行使合同解除權(quán)，不允許承租人繼續(xù)租住。如果承租人不是從疫區(qū)返回，且沒(méi)有發(fā)熱、咳嗽等相關(guān)癥狀，也未曾接觸過(guò)受感染及疑似病患，亦不存在《合同法》第九十四條之法定解除情形，出租人擅自解除合同，禁止承租人入住，則構(gòu)成違約。
出租人合法解除租賃合同的情況下，承租人應(yīng)盡快另尋住處，如確有被感染的可能，應(yīng)盡快就醫(yī)，做好安全防護(hù)及隔離工作。出租人違法解除合同禁止承租人入住的情況下，承租人有權(quán)要求出租人繼續(xù)履行合同，繼續(xù)使用租賃房屋；如出租人設(shè)置障礙導(dǎo)致承租人無(wú)法進(jìn)入房屋，協(xié)商不成的，承租人可向法院起訴，要求出租人繼續(xù)履行合同，承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失。同時(shí)，承租人應(yīng)通過(guò)錄音錄像、拍照、截屏等方式固定、保全相關(guān)證據(jù)，為后續(xù)維權(quán)甚至訴訟做好準(zhǔn)備。
二、承租人因自身原因?qū)е路课葑赓U合同無(wú)法繼續(xù)履行的，能否要求解除合同？
在某些特定條件情況下，為發(fā)揮物的價(jià)值，減少財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)，有效利用資源，維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和法律關(guān)系現(xiàn)狀穩(wěn)定，遵照民法的公平原則，對(duì)于實(shí)際上確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的房屋租賃合同，即使不完全符合法定或約定之解除條件，也應(yīng)及時(shí)予以解除。（2010）青民一終字第470號(hào)民事判決書(shū)中，二審法院認(rèn)為：承租人與出租人簽訂房屋租賃合同并接收房屋后，于2009年6月10日通過(guò)起訴的方式通知出租人解除雙方的合同，并明確表示其接收房屋后一直未實(shí)際使用該房屋。鑒于承租人并沒(méi)有實(shí)際使用涉案房屋，若不解除涉案房屋租賃合同，一方面將導(dǎo)致涉案房屋長(zhǎng)期閑置，另一方面將使承租人在不占有使用房屋的情況下承擔(dān)租金損失。
結(jié)合該案例來(lái)看，若承租人因?yàn)橐咔闊o(wú)法返回務(wù)工而不能繼續(xù)使用房屋，的確造成了疫情期間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，但這是否足以作為解除合同的事由，還要看租賃合同未到期時(shí)間的長(zhǎng)短、疫情的發(fā)生和持續(xù)的時(shí)間、承租人個(gè)人因疫情帶來(lái)的身體健康狀況。如果疫情發(fā)生和持續(xù)時(shí)間相對(duì)于租賃合同期間，以及承租人的個(gè)人健康狀況，只是暫時(shí)的、部分地影響到合同履行，可協(xié)商通過(guò)延期、變更等方式繼續(xù)履行合同；如果綜合判斷前述因素，足以構(gòu)成了合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況，則承租人提出退房，可以援引不可抗力條款解除合同。
出租人不同意解除合同的話，承租人可以采取以下方式履行義務(wù)并保留相關(guān)證據(jù)，待疫情結(jié)束后通過(guò)調(diào)解或訴訟途徑解決雙方的糾紛：（1）疫情發(fā)生后，承租人將受其影響而不能返回的情況及時(shí)通知出租人；（2）承租人應(yīng)將因此而解除合同的通知告知出租人，以便讓出租人及時(shí)采取措施盡量避免損失；（3）與出租人協(xié)商減輕或免除自己一方的責(zé)任，主動(dòng)尋求解決辦法，盡可能避免損失擴(kuò)大；（4）對(duì)前述發(fā)出通知、采取措施等事項(xiàng)保存好證據(jù)。
另，本次疫情具有不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的特征，其性質(zhì)屬于法律上規(guī)定的不可抗力事件（2020年2月10日，全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉表示，當(dāng)前我國(guó)發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。）根據(jù)《合同法》規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。法律對(duì)不可抗力的適用也是有限制的，并不可以任意以不可抗力之名免除義務(wù)人的所有責(zé)任，也不是相關(guān)義務(wù)人不經(jīng)任何補(bǔ)救行為，就當(dāng)然減輕或者解除其責(zé)任。具體到某一份合同的履行是否構(gòu)成不可抗力，還需要結(jié)合合同的具體情況來(lái)判斷。
三、疫情期間非經(jīng)營(yíng)性承租人是否可以要求減免房租？
《民法總則》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。但“疫情發(fā)生”并不是當(dāng)然的免責(zé)事由。因房屋租賃合同簽訂后出租人已經(jīng)交付房屋，其履行了房屋交付義務(wù)，因此，作為承租人的合同義務(wù)是支付租金，而當(dāng)今處于支付手段多樣化的信息時(shí)代，轉(zhuǎn)賬方式極為便利，疫情不足以構(gòu)成承租人不繳納租金的合法事由。承租人僅以“疫情發(fā)生”作為無(wú)法履行合同義務(wù)的事由，顯然不能成立。
結(jié)合以往的案例來(lái)看，如在（2004）滬二中民二（民）終字第354號(hào)民事判決中，二審法院認(rèn)為：基于我國(guó)在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時(shí)娛樂(lè)業(yè)相應(yīng)政府部門防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí)，因此，根據(jù)公平原則，承租人提出其停業(yè)3個(gè)月的租金應(yīng)免除的理由成立，法院予以支持，故承租人所欠租金中應(yīng)扣除三個(gè)月的租金。另，最高院在2003年6月11日下發(fā)的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（已廢止）明確：由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的關(guān)于“不可抗力”相關(guān)規(guī)定妥善處理。
從前述案例和最高院的通知可以看出，公平原則和不可抗力被作為法院據(jù)以改變?cè)泻贤s定的重要依據(jù)。這說(shuō)明，如何認(rèn)定疫情這一影響因素要結(jié)合具體個(gè)案情況。在遇到廣泛性疫情背景下，原合同約定的利益分配規(guī)則和追責(zé)機(jī)制是否以及如何進(jìn)行調(diào)整，法官可以根據(jù)個(gè)案情況，決定適用公平原則、情勢(shì)變更或不可抗力，進(jìn)行判斷認(rèn)定。在上述案例中，終審法院并未明確把“非典”疫情作為一種不可抗力，而是作為一種對(duì)合同一方利益有重大影響的情形，適用公平原則原則，進(jìn)行改判免租。而最高院的通知?jiǎng)t明確規(guī)定，由于“疫情”對(duì)履行合同一方權(quán)益有“重大影響的”按公平原則處理；而如“疫情”導(dǎo)致履行合同不能的，明確可以適用“不可抗力”原則處理。
因此，在現(xiàn)有立法框架和司法實(shí)踐中，判斷新型肺炎疫情影響下承租人在法律上能否獲得利益的彌補(bǔ)或責(zé)任的減免，歸根結(jié)底，要看本次疫情的發(fā)展是否改變了原有的合同基礎(chǔ)，是否導(dǎo)致了繼續(xù)履行合同發(fā)生明顯不公、履行不能。居住類房屋所簽訂的住宅租賃合同，承租人的合同目的主要是租賃房屋用來(lái)居住，盡管疫情發(fā)生，但承租人仍然可以進(jìn)入所租賃的房屋內(nèi)居住，房屋的居住功能并未喪失，承租人不能以疫情發(fā)生之由認(rèn)為合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。若承租人因疫情被隔離或被行政機(jī)關(guān)嚴(yán)格管制無(wú)法回到承租房屋的，如要求繼續(xù)履行雙方租賃合同的，可以與出租人溝通協(xié)商，按照公平原則，要求減免承租人部分租金，確定從疫情開(kāi)始至今已發(fā)生的租金，并對(duì)可預(yù)計(jì)期間內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)及租金支付時(shí)間進(jìn)行協(xié)商。若承租人確因疫情無(wú)法確定返回務(wù)工城市的時(shí)間，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)與出租人協(xié)商變更、解除合同事宜，以免造成不必要的損失。
另外需要指出的是，現(xiàn)在居住類房屋的租賃模式多為物業(yè)代持模式，亦可稱“中資產(chǎn)模式”，是指長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通過(guò)租賃的方式，向出租人簽訂一定期限的租賃協(xié)議，裝修改造后對(duì)外出租；這種模式在行業(yè)內(nèi)也被稱為“二房東模式” ，中介主要從中賺取服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)、維修費(fèi)等利潤(rùn)。市場(chǎng)中自如公寓、魔方公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商亦多采用此種模式。該種模式下，其背后存在兩個(gè)法律關(guān)系，其一，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與出租人之間的房屋租賃關(guān)系；其二，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與承租人之間的房屋租賃（轉(zhuǎn)租）關(guān)系。在物業(yè)代持模式下，出租人與承租人之間的法律風(fēng)險(xiǎn)主要存在于運(yùn)營(yíng)商將房屋轉(zhuǎn)租給承租人并收取房租后，逾期或不向出租人支付租金，故而造成了出租人要求承租人騰空房屋，但承租人卻主張其已經(jīng)交了房租享有居住權(quán)的尷尬境地。正因?yàn)榇朔N模式下，承租人的租金不是直接支付給出租人的，所以導(dǎo)致了此次疫情發(fā)生后，如蛋殼公寓出現(xiàn)了“兩頭吃”的行為。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦等六部門2019年12月13日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》（現(xiàn)行有效）第六條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，故此，在疫情期間房屋中介一方面要求業(yè)主減免房租，另一方面又向租戶收取租金并從中賺取差價(jià)的行為是違反規(guī)定的。
【參考文獻(xiàn)】
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【6】（2010）青民一終字第470號(hào)青島博龍比奧生物科技有限公司訴青島恒立通實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)
