淺析民間借貸中的房屋買賣問(wèn)題
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民積蓄的日益增多,民間借貸與日俱增、民間借貸市場(chǎng)日益活躍，由此引發(fā)的民間借貸糾紛案件也越來(lái)越多,而近年來(lái)我院受理的不少民間借貸案件不再是單純的金錢往來(lái)，房屋這一不動(dòng)產(chǎn)也加入了民間借貸糾紛案件中，這些案件既給社會(huì)帶來(lái)不安定因素，同時(shí)，也給法院的案件審理工作加大了難度，需要我們高度重視。我們結(jié)合在實(shí)踐中遇到的案例對(duì)這兩種民間借貸中的房屋買賣問(wèn)題進(jìn)行粗淺的分析。
一、此類案件的主要形式與特點(diǎn)
審判實(shí)踐中，我們常遇到的民間借貸涉及房屋買賣糾紛主要表現(xiàn)為兩種形式，一是以民間借貸行為掩蓋房屋買賣事實(shí)。二是以房屋買賣合同形式進(jìn)行的民間借貸行為。其主要特點(diǎn)是：
1、雙方以合法的形式掩蓋了真實(shí)的法律關(guān)系。此類案件最顯著的特征就是形式要件上完全符合法律規(guī)定，無(wú)論是以借貸關(guān)系掩蓋房屋買賣合同關(guān)系，還是以房屋買賣合同關(guān)系掩蓋借貸關(guān)系，雙方所簽訂的協(xié)議要件非常完備，均系雙方真實(shí)簽名。
2、雙方主動(dòng)要求達(dá)成協(xié)議的比例高。因?yàn)榇祟惏讣澈箅[藏著其他真實(shí)的法律關(guān)系，雙方只是想利用訴訟途徑逃避因房屋過(guò)戶帶來(lái)的高額契稅費(fèi)用，因此到法院后無(wú)需法官過(guò)多調(diào)解，均能達(dá)成協(xié)議。
3、簽訂房屋買賣合同的房屋產(chǎn)權(quán)人多為高利貸的借款人。為了能順利得到借款，借款人往往與高利貸放貸者簽訂合同，甚至出售自己的房屋，實(shí)際是以房屋進(jìn)行抵押。
二、以民間借貸行為掩蓋房屋買賣事實(shí)的案件處理
此類情況多由城市動(dòng)遷房非法買賣引起。隨著城市規(guī)劃、建設(shè)的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的房屋被動(dòng)遷，然而用來(lái)改善居民居住條件的動(dòng)遷房卻被有些人企圖通過(guò)鉆法律空子用來(lái)投機(jī)牟利。如在一起民間借貸糾紛案件中。原被告約定了借款11萬(wàn)元，借期2個(gè)月，無(wú)息。在法庭上被告對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求、事實(shí)及理由均認(rèn)可，表示欠錢屬實(shí)但是他沒有錢，有一處房屋價(jià)值大概11萬(wàn)元左右，如果原告同意他可以用該房抵償欠款。被告對(duì)此表示同意。通常雙方采用訴訟途徑解決糾紛，代表著矛盾在一定程度的不可調(diào)和性，如果雙方?jīng)]有爭(zhēng)議，能做到“一拍即合”，往往內(nèi)含隱情。在此情況下，應(yīng)從“房屋”的性質(zhì)入手，挖掘雙方當(dāng)事人的真實(shí)訴訟意思。經(jīng)過(guò)調(diào)查，前述案例所涉房屋系我區(qū)規(guī)劃動(dòng)遷房，該案名義上是民間借貸糾紛，但事實(shí)上有可能雙方存在房屋買賣關(guān)系。由于動(dòng)遷房現(xiàn)在無(wú)法辦理更名過(guò)戶手續(xù)，而根據(jù)法律規(guī)定只要有法院生效判決書、調(diào)解書不在房地局辦理過(guò)戶手續(xù)房屋所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移，原、被告便通過(guò)訴訟來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的非法目的。此類案件中當(dāng)事人提供的證據(jù)都很“合法”，雙方意見也很一致，他們虛構(gòu)事實(shí)，企圖通過(guò)訴訟的方式將其非法目的轉(zhuǎn)化為合法形式，擾亂正常的訴訟秩序。在審判實(shí)踐中稍不留神就會(huì)被他們的“合法證據(jù)”蒙蔽，為他們的不法買賣做了嫁衣。由此案件，可以看出，法官在審理案件時(shí)，不能就案審案，更不能對(duì)雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議的內(nèi)容不進(jìn)行審查，一概認(rèn)同，忽忽結(jié)案。特別是涉及房屋的案件，無(wú)論當(dāng)事人以何種理由提起訴訟，都要以開放的思路來(lái)審理，與國(guó)家、省、市及轄區(qū)的政策聯(lián)系起來(lái)。同時(shí)就借款協(xié)議的形成時(shí)間、地點(diǎn)、借款給付時(shí)間及用途等情況應(yīng)向雙方進(jìn)行詳細(xì)詢問(wèn)，只有借款事實(shí)存在民間借貸關(guān)系方能成立。如果法院在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在違法犯罪的情況，應(yīng)將案件依法移送公安機(jī)關(guān)處理。
三、由發(fā)放高利貸行為引起的借貸案件
出借人為了規(guī)避國(guó)家關(guān)于民間借貸利息最高額的限制以及其他法律風(fēng)險(xiǎn)，與借款人簽訂房屋買賣合同，在借款人無(wú)法還款的情況下直接以房屋過(guò)戶的方式將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸出借人所有。在另一起房屋買賣合同糾紛案件中，原告提供了與被告簽訂的房屋買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書及被告的10萬(wàn)元房款收條，要求被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)屬登記及交付手續(xù)及賠償相應(yīng)損失。被告則認(rèn)為該案形式上是商品房買賣合同糾紛，但是實(shí)際上是民間借貸糾紛。事實(shí)是被告向原告借款10萬(wàn)元，期限2個(gè)月，其中實(shí)際僅收到9萬(wàn)元，1萬(wàn)元為預(yù)扣利息。借款時(shí)原告要求與被告簽訂一份房屋買賣合同，借款到期后被告不能償還借款則用其名下價(jià)值10萬(wàn)元的房屋抵償欠款。被告在著急用錢沒辦法的情況下同意了原告的要求，與原告簽訂了購(gòu)房合同并為其出具了1張收條。原告從來(lái)沒有向他支付過(guò)購(gòu)房款。原告對(duì)被告的答辯不予認(rèn)可，堅(jiān)持要求被告按照合同履行過(guò)戶義務(wù)。庭審中被告提供了其自己私下錄制的與原告簽訂合同的錄像證實(shí)其主張。在此情況下，原告才承認(rèn)雙方只是借貸關(guān)系。筆者認(rèn)為，雙方之間系名為房屋買賣實(shí)為借貸的民事法律關(guān)系，應(yīng)按當(dāng)事人真實(shí)意思表示履行，原被告之間借貸關(guān)系成立。但雙方約定利息超過(guò)規(guī)避國(guó)家關(guān)于民間借貸利息最高限額，這也是此類案件的又一特點(diǎn)，就是利息明顯超過(guò)法律規(guī)定利息，即以買賣合同形式掩蓋高利借貸，所以法院對(duì)其利息應(yīng)予調(diào)整。
前述案例中，原告提供的房屋買賣合同、房產(chǎn)證及收條均是被告親自簽名，形式上完全符合法律規(guī)定，如果被告不能提供錄像或者其他證據(jù)證實(shí)其與原告之間的民間借貸關(guān)系，法院只能依照表面證據(jù)認(rèn)定雙方的房屋買賣關(guān)系，支持原告的主張，那么案件結(jié)果就無(wú)法體現(xiàn)公平，因此當(dāng)事人積極收集證據(jù)、提供證據(jù)使案件得以公正審理的重要基礎(chǔ)。 當(dāng)前，在房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，出借人通過(guò)這種方式不僅可以獲得借款的高額利息還可以獲得房屋價(jià)格上漲的超額利潤(rùn)，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的利益嚴(yán)重失衡。法官在審理此類案件時(shí)，要警惕當(dāng)事人借訴訟途徑將民間高利借貸行為以判決形式合法化，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)，撕開房屋買賣這一外衣，準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)，要按照雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示確定雙方當(dāng)事人之間的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系，謹(jǐn)慎做出判決。同時(shí)對(duì)于民間借貸關(guān)系，始終堅(jiān)持保護(hù)合法利息的原則，即保護(hù)當(dāng)事人約定利息中不超過(guò)銀行同期貸款利息四倍的部分，對(duì)于超過(guò)部分則不予保護(hù)，更好的維護(hù)民間借貸市場(chǎng)的穩(wěn)定。
綜上，民間借貸中涉及房屋買賣問(wèn)題這一現(xiàn)象已經(jīng)越來(lái)越普遍也越來(lái)越復(fù)雜，對(duì)于此類案件我們一方面要嚴(yán)格依照法律程序，從嚴(yán)審查相關(guān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最終促使原告“現(xiàn)形”，另一方面要提高警惕，運(yùn)用生活經(jīng)驗(yàn)，更深入分析案件，不被當(dāng)事人的合法表象所迷惑，更好的維護(hù)法律的尊嚴(yán)、維護(hù)民間借貸市場(chǎng)的穩(wěn)定、維護(hù)社會(huì)的和諧。
（作者：陳衍如 單位：黑龍江省齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民法院）
