開發(fā)商逾期辦證違約責(zé)任誰承擔(dān)|商品房買賣合同糾紛案理論探析
【案件當(dāng)事人】
原告王某、被告某房地產(chǎn)開發(fā)商。
【基本案情】
2010年6月，王某等人與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付后90日內(nèi)，辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。如買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書，從逾期之日起，出賣人應(yīng)每天按買受人所交購房金額的萬分之一向買受人支付違約金。2011年8月9日，王某等業(yè)主與該房地產(chǎn)開發(fā)商辦理了房屋交接手續(xù)。同年11月4日，該開發(fā)商在申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，被告知應(yīng)完成相關(guān)稅收清算后才可辦理房屋權(quán)屬登記。2012年4月10日，有關(guān)部門才將相關(guān)完稅清算通知送達(dá)該房屋開發(fā)商。4月15日，房管部門受理了產(chǎn)權(quán)登記。王某等人沒有如期拿到房地產(chǎn)權(quán)證。
【意見分歧】
對(duì)于本案如何處理，存在兩種不同意見：
第一種意見認(rèn)為：《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”該條表明，在無過錯(cuò)責(zé)任下，不可抗力可作為法定的免責(zé)事由。由于政府部門行政行為導(dǎo)致逾期辦證應(yīng)屬于不可抗力。因此，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種意見認(rèn)為：《合同法》第121條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三方之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決�！备鶕�(jù)合同的相對(duì)性，本案中逾期辦證的違約責(zé)任應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。
【法律評(píng)析】
筆者傾向第一種意見。本案中的行政行為構(gòu)成了合同法上的不可抗力，出賣人不應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。
根據(jù)《合同法》第117條，所謂不可抗力，是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況。通常，不可抗力包括以下幾種情形：自然災(zāi)害、政府行為、戰(zhàn)爭(zhēng)等等。由于行政行為具有強(qiáng)制性，行政主體在實(shí)施行政行為時(shí)無征得行政相對(duì)方的同意，行政相對(duì)方如拒絕履行行政命令或者行政措施，行政主體可以依法強(qiáng)制履行或向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。開發(fā)商作為行政相對(duì)方，對(duì)于行政主體實(shí)施的非稅清算行為，只能服從并執(zhí)行。本案中，相關(guān)政府部門要求開發(fā)商非稅清算是在房屋買賣合同簽訂之后發(fā)生的，顯然具有不可預(yù)見性，行政機(jī)關(guān)的非稅清算手續(xù)何時(shí)能夠完成更不是開發(fā)商能夠左右的。開發(fā)商和業(yè)主簽訂了合同之后，按照合同約定在規(guī)定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送了完備的房屋初始登記材料，積極進(jìn)行了非稅清算，其主觀上不存在疏忽或者過失。因此，行政部門的非稅清算行為構(gòu)成了合同法上的不可抗力，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
同時(shí)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日�！痹摋l規(guī)定“由于出賣人的原因”導(dǎo)致逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人主觀上存在過錯(cuò)是其承擔(dān)法律責(zé)任的基礎(chǔ)，如果因第三人或者不可抗力造成的延誤，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。由于本案的行政行為構(gòu)成了合同法上的不可抗力，出賣人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王某等業(yè)主可向相關(guān)政府行政部門追究拖延履行行為所造成的損失。
（作者：劉俊 侯曉蕾 作者單位：江西省鄱陽縣人民法院）來源：中國法院網(wǎng)
