預(yù)約合同不能被判決繼續(xù)履行|商品房預(yù)售合同糾紛案案例評(píng)析
【案件當(dāng)事人】
原告孫某、被告某房地產(chǎn)公司。
【基本案情】
2009年7月，孫某與某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書，約定孫某認(rèn)購該公司銷售的樓房。根據(jù)合同約定，孫某向該公司支付了定金2萬元和30%的購房款，后房地產(chǎn)公司就涉案房屋與案外人簽訂了房屋買賣合同，但未辦理過戶登記。孫某訴至法院，要求與房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議。
【意見分歧】
本案審理中有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院應(yīng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
【法律評(píng)析】
筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由：
1、從法律規(guī)定來看 繼續(xù)履行預(yù)約合同，沒有現(xiàn)行的法律依據(jù)
對(duì)于預(yù)約合同，我國民法通則、合同法均無明確規(guī)定。2003年實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人�！痹摋l款僅對(duì)正式商品房買賣合同未能簽訂時(shí)當(dāng)事人收受的定金如何處理進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)于守約方能否要求法院判令繼續(xù)履行預(yù)約合同，訂立本約，未予規(guī)定。而《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》對(duì)于違反預(yù)約合同的違約責(zé)任，作出了更為明確具體的規(guī)定。該司法解釋第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持�！钡摋l款對(duì)于違反預(yù)約合同后能否強(qiáng)制締約也未規(guī)定。因此，判令雙方繼續(xù)履行預(yù)約合同，沒有現(xiàn)行的法律依據(jù)。
2、從預(yù)約合同性質(zhì)來看 其對(duì)雙方當(dāng)事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務(wù)
預(yù)約合同也是一種契約，仍是形式完備的合同。但預(yù)約合同的標(biāo)的是一種與相對(duì)人將來訂立特定合同即本約的行為，其對(duì)雙方當(dāng)事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務(wù)。本案中，認(rèn)購書僅是雙方對(duì)將來簽訂商品房買賣合同等有關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)，訂立認(rèn)購書后雙方應(yīng)就商品房買賣合同所應(yīng)具備的主要條款進(jìn)一步磋商，直至雙方簽訂商品房買賣合同。
3、違反預(yù)約合同的違約責(zé)任 應(yīng)賠償購買人的期待利益損失
通過前述分析，強(qiáng)行判令當(dāng)事人繼續(xù)履行預(yù)約合同，不僅沒有法律規(guī)定可依，也有違合同法的意思自治的原則。但一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致本約不能訂立，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體到本案，房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償孫某的期待利益損失，但該損失不應(yīng)超過當(dāng)事人在訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)預(yù)見到的因合同不成立、無效或被撤銷可能造成的損失，也不得超過合同成立或有效時(shí)的履行利益。
（作者：高立俊 張英波 作者單位：山東省濱州市中級(jí)人民法院 原標(biāo)題：預(yù)約合同不能被判決繼續(xù)履行）
